北京市人民政府令第135號

　　代市長 王岐山

二○○三年九月二日

　　《北京市城市房地產(chǎn)轉讓管理辦法》已經(jīng)2003年8月26日市人民政府第13次常務會議通過，現(xiàn)予公布，自2003年12月1日起施行。

　　北京市城市房地產(chǎn)轉讓管理辦法

　　第一章　總則

　　第一條　為了規(guī)范城市房地產(chǎn)轉讓行為，保障當事人的合法權益，促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》和《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》等法律、法規(guī)，結合本市實際情況，制定本辦法。

　　第二條　本市國有土地范圍內的房地產(chǎn)轉讓，適用本辦法。

　　本市城鎮(zhèn)職工根據(jù)城鎮(zhèn)住房制度改革政策購買公有住房、安居工程住房和集資合作建設的住房的，不適用本辦法。

　　第三條　房地產(chǎn)轉讓，是指擁有房屋所有權、土地使用權的自然人、法人和其他組織，依法將房地產(chǎn)轉移給他人的行為。

　　房地產(chǎn)轉讓人是指擁有房屋所有權、土地使用權的自然人、法人和其他組織。房地產(chǎn)受讓人可以是中華人民共和國境內外的自然人、法人和其他組織，國家和市人民政府另有規(guī)定的從其規(guī)定。

　　第四條　房地產(chǎn)轉讓包括下列方式：

　　（一）買賣；（二）贈與；（三）交換；（四）以房地產(chǎn)作價入股或者作為合作條件與他人成立法人或者其他組織，使房地產(chǎn)權屬發(fā)生變更的；（五）因法人或者其他組織合并、分立，使房地產(chǎn)權屬發(fā)生變更的；（六）以房地產(chǎn)清償債務的；（七）法律、法規(guī)和規(guī)章規(guī)定的其他方式。

　　第五條　市國土資源和房屋管理局（以下簡稱市國土房管局）主管本市房地產(chǎn)轉讓管理工作。區(qū)、縣國土資源和房屋管理局（以下簡稱區(qū)、縣國土房管局）負責本行政區(qū)域內房地產(chǎn)轉讓管理工作。

　　有關行政管理部門應當按照各自職責，依法對房地產(chǎn)轉讓實施監(jiān)督和管理。

　　第六條　房地產(chǎn)轉讓應當遵循自愿、公平、誠實信用的原則。

　　第七條　本市逐步建立房地產(chǎn)交易信息披露制度。市國土房管局應當會同有關部門定期公布本市房地產(chǎn)交易指導信息。

　　第二章　一般規(guī)定

　　第八條　轉讓房屋的，該房屋占用范圍的國有土地使用權同時轉讓。

　　第九條　在依法取得使用權的國有土地上建成的房屋，必須在辦理房屋所有權和相應的土地使用權登記并取得房地產(chǎn)權屬證書后，方可轉讓。

　　第十條　出讓土地上的房屋在建工程轉讓的，應當符合下列條件：

　�。ㄒ唬┌凑粘鲎�合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權出讓金，并取得土地使用權證書；（二）按照出讓合同約定進行投資開發(fā)，完成開發(fā)投資總額的25％以上。

　　以劃撥方式取得土地使用權的房地產(chǎn)轉讓，按照國家和本市有關規(guī)定執(zhí)行。

　　第十一條　下列房地產(chǎn)，不得轉讓：

　�。ㄒ唬┧痉�機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他方式限制房地產(chǎn)權利的；（二）依法收回土地使用權的；（三）登記為共有的房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的；（四）權屬有爭議的；（五）未經(jīng)依法登記取得房地產(chǎn)權屬證書的；（六）法律、行政法規(guī)規(guī)定不得轉讓的其他情形。

　　第十二條　按照房屋建筑設計為獨立成套（單元）的房屋，不得分割轉讓。

　　第十三條　房地產(chǎn)轉讓時，相應的共用部位、共用設備的權利份額一并轉讓；按照國家和本市規(guī)定可以單獨轉讓的地下停車庫等附屬建筑物、構筑物不隨同轉讓的，應當在房地產(chǎn)轉讓合同中載明；沒有載明的，視為一并轉讓。

　　第十四條　共有房地產(chǎn)買賣，在同等條件下，共有人享有優(yōu)先購買權。

　　出賣已出租的房地產(chǎn)的，出賣人應當提前3個月通知承租人。在同等條件下，承租人享有優(yōu)先購買權。出賣人未履行通知義務的，應當承擔相應的民事責任。

　　第十五條　轉讓已出租的房地產(chǎn)的，受讓人應當繼續(xù)履行原租賃合同。但房地產(chǎn)出租前已依法抵押，為實現(xiàn)該抵押權轉讓房地產(chǎn)的，受讓人不承擔繼續(xù)履行原租賃合同的義務。

　　第十六條　已購公有住房轉讓時，可以不征得原售房單位同意。

　　已購公有住房轉讓后，原售房單位不再承擔該房屋的供暖、物業(yè)管理等費用。

　　第十七條　房地產(chǎn)轉讓時，除本辦法第四條第（四）項、第（五）項規(guī)定的情形外，當事人應當簽訂書面轉讓合同。房地產(chǎn)轉讓合同應當包括下列內容：

　�。ㄒ唬┺D讓人和受讓人的名稱或者姓名、住所；（二）房地產(chǎn)的坐落位置、四至范圍和面積；（三）房地產(chǎn)用途；（四）房地產(chǎn)權屬證書編號；（五）買賣的價格或者交換的差價金額、清償債務的金額；（六）房地產(chǎn)交付的條件和日期；（七）違約責任；（八）爭議解決方式；（九）轉讓人和受讓人約定的其他內容。

　　第十八條　房地產(chǎn)轉讓時，轉讓人應當如實告知受讓人轉讓房地產(chǎn)的抵押、租賃等有關情況。轉讓人不履行告知義務的，應當承擔相應的民事責任。

　　第十九條　房地產(chǎn)轉讓價格由轉讓人和受讓人協(xié)商議定，但實行政府指導價的除外。

　　第二十條　房地產(chǎn)轉讓時，房地產(chǎn)轉讓人和受讓人應當依法納稅。

　　第二十一條　房地產(chǎn)轉讓人和受讓人應當在簽訂轉讓合同或者取得與轉讓有關的法律文件生效后90日內，向市或者區(qū)、縣國土房管局申請辦理房地產(chǎn)權屬轉移登記，并提交下列文件：

　�。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)權屬證書；（二）轉讓當事人的身份證明，轉讓當事人是法人或者其他組織的，還應當出具對具體承辦人員的授權委托書；（三）轉讓合同或者與轉讓有關的法律文件；（四）法律、法規(guī)和規(guī)章規(guī)定的其他文件。

　　境外法人、組織辦理房地產(chǎn)轉讓登記時提交的文件，應當按規(guī)定經(jīng)公證、認證，并提交經(jīng)公證的中文譯本。

　　第二十二條　市或者區(qū)、縣國土房管局應當審核轉讓當事人的房地產(chǎn)權屬轉移登記申請，對當事人提交的文件不齊備的，應當一次性告知當事人需補充提交的全部文件；對當事人提交的文件齊備的，應當即時受理。

　　對符合登記條件的，自受理之日起20個工作日內辦理房地產(chǎn)權屬轉移登記；對不符合登記條件的，應當書面告知當事人不予登記的理由。

　　第二十三條　房地產(chǎn)權屬轉移的日期，以市或者區(qū)、縣國土房管局登記的日期為準。

　　第二十四條　房地產(chǎn)滅失、損毀的風險責任自房地產(chǎn)轉移占有之日起由受讓人承擔，但轉讓當事人另有約定的除外。

　　第二十五條　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當對其出售的新建商品房承擔質量保修責任。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當與受讓人在轉讓合同中約定保修范圍、保修期限和保修責任。約定的保修期限不得低于國家規(guī)定的最低期限。保修期限自商品房交付之日起計算。

　　新建商品房在保修期限內再轉讓的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當繼續(xù)承擔對該商品房的保修責任。

　　第二十六條　房地產(chǎn)轉讓當事人可以委托律師和房地產(chǎn)經(jīng)紀機構代理房地產(chǎn)轉讓或者提供中介服務。

　　受托人應當忠實、勤勉地履行職責。因受托人過錯給房地產(chǎn)轉讓當事人造成損失的，房地產(chǎn)轉讓當事人可以要求受托人承擔賠償責任。

　　第二十七條　市國土房管局應當歸集房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在從事商品房銷售經(jīng)營活動中的有關信用信息，并按照規(guī)定公布。

　　第三章　商品房預售

　　第二十八條　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得預售許可后，方可預售商品房。

　　預售商品房，應當符合下列條件：

　�。ㄒ唬┮呀桓度�部土地使用權出讓金并取得國有土地使用權證，屬于預售經(jīng)濟適用住房的，應當取得城鎮(zhèn)建設用地批準書；（二）取得建設工程規(guī)劃許可證件和施工許可證件；（三）按提供預售的商品房計算，投入開發(fā)的建設資金達到工程建設總投資的25%以上；（四）已確定竣工日期，且滿足市國土房管局公布的預售最長期限。

　　第二十九條　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請商品房預售許可的，應當向市國土房管局提交下列文件：

　�。ㄒ唬┍巨k法第二十八條第二款第（一）項至第（四）項規(guī)定的證明文件；（二）工商營業(yè)執(zhí)照和企業(yè)資質等級證書；（三）工程施工合同；（四）商品房預售方案和分層平面圖。

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請辦理經(jīng)濟適用住房預售許可的，還應當提交經(jīng)濟適用住房銷售價格的批準文件。

　　第三十條　市國土房管局應當審核商品房預售申請，對申請人提交的文件不齊備的，應當一次性告知需補充提交的全部文件；對提交文件齊備的，應當即時受理。

　　對符合本辦法第二十八條規(guī)定的，市國土房管局應當自受理商品房預售申請之日起10個工作日內核發(fā)商品房預售許可證；對不符合預售條件的，應當作出不同意預售的決定并說明理由。

　　市國土房管局應當將核發(fā)預售許可證的情況予以公布。

　　第三十一條　商品房預售許可證應當載明下列內容：

　�。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)名稱；（二）預售許可證編號；（三）預售商品房的建設工程規(guī)劃許可證編號；（四）預售商品房的坐落位置、幢號或者樓層、面積；（五）土地的用途和使用期限；（六）發(fā)證機關和發(fā)證日期。

　　第三十二條　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當按照商品房預售許可證核準的內容預售商品房。預售時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當向預購人出示商品房預售許可證。

　　任何單位和個人不得偽造、涂改、租借、轉讓、冒用商品房預售許可證。

　　第三十三條　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得商品房預售許可證后，方可發(fā)布商品房預售廣告、參加房地產(chǎn)交易展示活動。

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)布商品房預售廣告，應當在廣告中明示房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的名稱、商品房坐落位置、商品房預售許可證編號。

　　第三十四條　商品房預售可以按照套內建筑面積計價，也可以按照建筑面積計價或者按照套（單元）計價。但預售商品住宅的，應當按照套內建筑面積計價。

　　第三十五條　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在預售商品住宅之前，應當公示有資質的測繪單位出具的商品房預售面積測繪技術報告書和下列分攤情況：

　　（一）被分攤的共用部位的名稱、用途、所在位置、面積；（二）參與分攤共用建筑面積的商品房的名稱、用途、所在位置、面積、分攤系數(shù)；（三）不分攤的共用部位。

　　共用建筑面積的分攤情況經(jīng)公示并與第一個預購人簽訂預售合同后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得更改。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與預購人簽訂的預售合同中應當附有上述經(jīng)公示的共用建筑面積分攤的內容。

　　其他商品房預售時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當明示共用建筑面積分攤情況。

　　第三十六條　預售商品房的，當事人應當簽訂書面合同。商品房預售合同應當包括下列內容：

　　（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和預購人名稱或者姓名、住所；（二）商品房預售許可證編號；（三）商品房的坐落位置、結構、層高、建筑層數(shù)、陽臺封閉情況；（四）商品房的用途；（五）土地使用權取得方式和期限；（六）預售的建筑面積、套內建筑面積和分攤的共用建筑面積；（七）預售的面積和實測面積誤差的處理方式；（八）商品房附屬設備和裝修標準；（九）交付條件和日期；（十）供水、供電、供熱、燃氣、通訊、道路、綠化等配套設施的交付承諾；（十一）申請辦理商品房權屬轉移登記手續(xù)的約定；（十二）違約責任；（十三）爭議解決方式；（十四）當事人約定的其他內容。

　　第三十七條　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在簽訂合同前收取預付款性質的費用的，在簽訂預售合同時，所收費用應當?shù)肿鞣績r款；未能簽訂預售合同的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當向預購人返還所收費用。

　　第三十八條　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在與預購人依法解除預售合同之前，不得與他人簽訂同一商品房的預售合同。

　　第三十九條　預售已抵押的商品房，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當通知抵押權人并將抵押情況告知預購人。

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得將已預售的商品房進行抵押。

　　第四十條　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當自商品房預售合同簽訂之日起30日內，向市或者區(qū)、縣國土房管局申請商品房預售登記，并提交下列文件：

　　（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的營業(yè)執(zhí)照和授權委托書；（二）預購人身份證明復印件；（三）商品房預售合同；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在前款規(guī)定的期間內未申請預售登記的，預購人可以申請預售登記。

　　預售的商品房已抵押的，預售登記應當由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和預購人雙方共同申請。

　　第四十一條　市或者區(qū)、縣國土房管局應當審查預售登記申請，對符合下列條件的，在5個工作日內辦理預售登記：

　�。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)名稱與核準預售許可的預售人名稱一致；（二）該商品房在預售許可核準的范圍內；（三）該商品房未經(jīng)預售登記；（四）該商品房未被司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他方式限制房地產(chǎn)權利；（五）商品房預售合同上有當事人的簽字或者蓋章，當事人是自然人的應當簽字，當事人是法人或者其他組織的應當蓋章。

　　第四十二條　商品房預售登記后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與預購人變更預售標的物或者解除預售合同的，應當簽訂合同變更或者解除預售合同的協(xié)議，并依照本辦法第四十條規(guī)定，由雙方共同到原登記機關辦理變更或者解除預售登記手續(xù)。

　　第四十三條　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當按照規(guī)劃行政主管部門核發(fā)的建設工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設商品房，不得擅自變更。

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)確需變更規(guī)劃許可證規(guī)定內容的，應當書面征得受影響的預購人同意，并取得規(guī)劃行政主管部門的批準。因規(guī)劃變更給預購人的權益造成損失的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當給予相應的補償。

　　第四十四條　預購人在預售登記后、商品房竣工前轉讓其預購的商品房的，按照下列規(guī)定辦理：

　　（一）未付清預售商品房預售合同約定的總價款的，預購人應當取得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)同意；（二）已付清預售商品房預售合同約定的總價款的，預購人應當將其轉讓預購商品房的情況書面通知房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。

　　轉讓預購的商品房的，預購人與受讓人應當簽訂書面合同，并在合同簽訂后15日內依照本辦法第四十條的規(guī)定到原登記機關申請變更預售登記。

　　第四十五條　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預售商品房時設置樣板間的，在簽訂預售合同前沒有告知預購人實際交付的商品房質量、設備、裝修標準、布局結構及其附屬設施等與樣板間是否一致的，實際交付的商品房應當與樣板間一致。

　　第四十六條　商品房竣工后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當委托有資質的測繪單位對每套房屋的建筑面積、套內建筑面積和分攤的共用建筑面積進行測繪，并提供下列文件：

　�。ㄒ唬┥唐贩款A售面積測繪技術報告書；（二）商品房共用建筑面積分攤情況的說明文件。屬于商品住宅的，說明文件的內容應當與依照本辦法第三十五條規(guī)定公示的內容一致；根據(jù)本辦法第四十三條第二款規(guī)定變更建設工程規(guī)劃許可證內容，致使分攤的共用建筑面積情況發(fā)生變更的，還應當提供相應的批準規(guī)劃變更的文件。

　　受委托的測繪單位應當按照國家和本市有關技術規(guī)范進行實測，并出具商品房面積實測技術報告書和每套房屋的面積實測數(shù)據(jù)表。測繪單位對測繪成果質量承擔責任。

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當允許購房人查詢商品房面積實測技術報告書。

　　第四十七條　預售商品房按照套內建筑面積計價的，預售合同中載明的預售的套內建筑面積與實測的套內建筑面積發(fā)生誤差時，按照合同約定的方式處理。合同中未作約定或者約定不明的，按照下列規(guī)定處理：

　�。ㄒ唬┟娣e誤差比絕對值在3%以內（含3%）的，根據(jù)實測面積結算房價款。

　�。ǘ�）面積誤差比絕對值超出3%的，預購人有權退房。預購人退房的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當在預購人提出書面退房要求之日起30日內退還預購人已付房價款及其利息。預購人不退房的，實測面積大于合同約定的，面積誤差比在3%以內（含3%）部分的房價款由預購人補足；超出3%部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔，產(chǎn)權歸預購人。實測面積小于合同約定的，面積誤差比絕對值在3%以內（含3%）部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)返還預購人；超出3%部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雙倍返還預購人。

　　本辦法所稱的面積誤差比等于實測面積與合同約定面積之差除以合同約定面積乘以100%.

　　第四十八條　預售商品房按照建筑面積計價的，預售合同中載明的預售建筑面積、套內建筑面積與實測面積發(fā)生誤差時，按照合同約定的方式處理。合同未作約定或者約定不明的，按照下列規(guī)定處理：

　�。ㄒ唬┙ㄖ�面積、套內建筑面積誤差比絕對值均在3%以內（含3%）的，根據(jù)實測面積結算房價款；（二）建筑面積誤差比絕對值超出3%的，依照本辦法第四十七條第一款第二項的規(guī)定執(zhí)行；（三）建筑面積誤差比絕對值在3%以內（含3%）、套內建筑面積誤差比絕對值超出3%的，購房人有權退房。預購人退房的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當在預購人提出書面退房要求之日起30日內退還預購人已付房價款及其利息；購房人不退房的，根據(jù)實測面積結算房價款。

　　第四十九條　預售商品房按照套（單元）計價的，商品房預售合同中應當約定商品房的套型、詳細尺寸和誤差范圍及處理方式并附平面圖。

　　按照套（單元）計價的預售商品房實際交付時，房屋的套型與設計圖紙一致，相關尺寸在預售合同約定的誤差范圍之內的，總價款不變。套型與設計圖紙不一致或者相關尺寸超出約定的誤差范圍的，按照合同約定的方式處理；合同未作約定的，由當事人協(xié)商解決；協(xié)商不成的，可以依法申請仲裁或者提起民事訴訟。

　　第五十條　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)交付預售商品房，應當符合下列條件：

　�。ㄒ唬┤〉媒ㄖ�工程竣工驗收備案表；（二）取得商品房面積實測技術報告書；（三）預售合同約定的其他交付條件。

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當在交付日的7日前書面通知預購人辦理交付手續(xù)的時間、地點及預購人應當攜帶的證件、文件。交付時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當向預購人出具前款規(guī)定的文件；交付住宅的，還應當同時向預購人提供住宅質量保證書和住宅使用說明書。

　　第五十一條　已經(jīng)取得商品房預售許可的項目依法轉讓的，項目受讓人應當按照本辦法第二十九條的規(guī)定申請預售許可。原房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當自項目轉讓合同簽訂之日起10日內書面通知預購人，預購人在收到書面通知之日起30日內有權解除預售合同。

　　預購人未解除預售合同的，預售合同中約定原房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的權利和義務，由項目受讓人承擔。

　　第四章　法律責任

　　第五十二條　違反本辦法第十條第一款和第二十八條、第二十九條規(guī)定擅自轉讓房地產(chǎn)開發(fā)項目或者擅自預售商品房的，由市或者區(qū)、縣國土房管局按照《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》的規(guī)定處罰。

　　房地產(chǎn)受讓人知道或者應當知道轉讓人沒有取得房地產(chǎn)權屬證書或者相關批準文件仍然購買商品房的，應當承擔相應不利的民事法律后果。

　　第五十三條　違反本辦法第三十二條第二款規(guī)定，偽造、涂改、租借、轉讓、冒用商品房預售許可證的，由市國土房管局依法收繳偽造、涂改的預售許可證，并處3萬元以下罰款，造成損失的，依法承擔相應的民事責任；情節(jié)嚴重構成犯罪的，移送司法機關依法處理。

　　第五十四條　違反本辦法，按照規(guī)劃、廣告、價格管理等法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定應當予以行政處罰的，由規(guī)劃、工商行政和價格主管部門依法處理。

　　第五十五條　市和區(qū)、縣國土房管局在房地產(chǎn)轉讓行政管理工作中不履行或者不適當履行法定職責的，由其所在單位或者上級主管部門對直接負責的主管人員和其他責任人員給予行政處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

　　第五章　附則

　　第五十六條　市國土房管局可以根據(jù)本辦法第十七條、第三十六條的規(guī)定擬訂房地產(chǎn)買賣和商品房預售的合同示范文本。

　　第五十七條　本辦法自2003年12月1日起施行。1984年8月11日市人民政府發(fā)布的《北京市貫徹實施〈城市私有房屋管理條例〉若干具體問題的規(guī)定》、1988年9月15日市人民政府發(fā)布的《北京市房屋買賣管理暫行規(guī)定》同時廢止。