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2006-03-31 00:00 【大 中 小】【打印】【我要糾錯】
《重慶市物業(yè)管理辦法》,已經(jīng)1998年11月16日市人民政府第30次常務(wù)會議審議通過,現(xiàn)予發(fā)布,自1999年4月1日起施行。
第一章 總則
第一條 為了規(guī)范物業(yè)的使用、維修和管理服務(wù)活動,維護(hù)業(yè)主、使用人和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益,創(chuàng)造和保持整潔、安全、舒適的居住環(huán)境,根據(jù)國家法律、法規(guī)的有關(guān)規(guī)定,結(jié)合重慶實(shí)際,制定本辦法。
第二條 本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理適用本辦法。
第三條 本辦法所稱物業(yè),主要指房屋以及相關(guān)的公共設(shè)施。
本辦法所稱業(yè)主,是指物業(yè)的所有權(quán)人。
本辦法所稱使用人,是指物業(yè)的承租人和實(shí)際使用物業(yè)的其他人。
本辦法所稱物業(yè)管理企業(yè),是指接受業(yè)主或者業(yè)主委員會委托,根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)合同進(jìn)行專業(yè)管理服務(wù)的企業(yè)。
第四條 物業(yè)管理實(shí)行業(yè)主自治管理與委托物業(yè)管理企業(yè)專業(yè)管理服務(wù)相結(jié)合的原則。
第五條 市房地產(chǎn)行政主管部門主管全市物業(yè)管理工作,負(fù)責(zé)組織實(shí)施本辦法。區(qū)縣(自治縣、市)房地產(chǎn)行政主管部門依照本辦法的規(guī)定對本轄區(qū)物業(yè)管理進(jìn)行管理監(jiān)督。
建設(shè)、規(guī)劃、市政、公用、園林、交通、公安、物價、郵電、供氣、供水、電業(yè)等有關(guān)行政管理部門按照各自職責(zé),協(xié)同實(shí)施本辦法。
第六條 市房地產(chǎn)行政主管部門對物業(yè)管理的主要職責(zé)是:
。ㄒ唬┴瀼貓(zhí)行國家、市有關(guān)物業(yè)管理法律、法規(guī)、規(guī)章和政策;
(二)負(fù)責(zé)物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)審查;
。ㄈ┴(fù)責(zé)物業(yè)管理人員的上崗培訓(xùn);
。ㄋ模┲贫ㄎ飿I(yè)管理合同、公約等示范文本;
(五)監(jiān)督、指導(dǎo)物業(yè)管理活動;
(六)參與制定物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn);
。ㄆ撸⿲`反本辦法的行為實(shí)施處罰。
區(qū)縣(自治縣、市)房地產(chǎn)行政主管部門對物業(yè)管理的主要職責(zé)除本條第一款第(一)、(五)、(六)、(七)項(xiàng)外,還應(yīng)履行以下職責(zé):
。ㄒ唬┲笇(dǎo)組建業(yè)主委員會,并實(shí)施登記管理;
。ǘ⿲κ褂霉s、業(yè)主公約、物業(yè)管理合同的簽訂、中止、終止進(jìn)行備案管理;
。ㄈ┦芾韺`反本辦法行為的投訴。
第二章 管理組織與職責(zé)
第七條 實(shí)施物業(yè)管理的區(qū)域,應(yīng)當(dāng)成立業(yè)主委員會。
業(yè)主委員會由業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會選舉產(chǎn)生,業(yè)主委員會委員應(yīng)由業(yè)主擔(dān)任。業(yè)主委員會每屆任期2年至3年,可以連選連任。
業(yè)主委員會自選舉產(chǎn)生之日起15日內(nèi),應(yīng)向所在地的區(qū)縣(自治縣、市)房地產(chǎn)行政主管部門登記。
第八條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)維護(hù)全體業(yè)主的合法權(quán)益,履行下列職責(zé):
。ㄒ唬┱匍_業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會,報告物業(yè)管理的實(shí)施情況;
(二)與物業(yè)管理企業(yè)訂立、變更或者解除物業(yè)管理服務(wù)合同;
。ㄈ⿲徸h物業(yè)管理企業(yè)制定的年度管理計(jì)劃和物業(yè)管理服務(wù)的重大措施;
。ㄋ模┞犎I(yè)主、使用人的意見和建議,監(jiān)督物業(yè)管理各項(xiàng)規(guī)章制度的執(zhí)行;
。ㄎ澹﹨f(xié)調(diào)物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人與物業(yè)管理企業(yè)之間的關(guān)系。
第九條 設(shè)立物業(yè)管理企業(yè)除應(yīng)當(dāng)符合有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定外,還應(yīng)當(dāng)具有管理物業(yè)所需的管理機(jī)構(gòu)和專業(yè)人員。其中具有經(jīng)濟(jì)類、土建與水電等專業(yè)工程類中級以上專業(yè)技術(shù)職稱的不少于3人,有物業(yè)管理上崗培訓(xùn)合格證的不少于3人。
物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定向市或者注冊地的區(qū)縣(自治縣、市)房地產(chǎn)行政主管部門申領(lǐng)物業(yè)管理資質(zhì)證書。
外地物業(yè)管理企業(yè)在本市從事物業(yè)管理服務(wù)的,應(yīng)當(dāng)申領(lǐng)本市物業(yè)管理資質(zhì)證書,辦理工商登記,方可從事物業(yè)管理。
第十條 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格履行物業(yè)管理服務(wù)合同,接受業(yè)主委員會和業(yè)主、使用人和房地產(chǎn)行政主管部門以及有關(guān)管理部門的監(jiān)督。
第三章 管理服務(wù)的方式與內(nèi)容
第十一條 業(yè)主或者業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)委托一個物業(yè)管理企業(yè)管理物業(yè)。
建筑結(jié)構(gòu)相連或附屬設(shè)施由若干業(yè)主共有或共同使用的房屋和構(gòu)筑物,應(yīng)當(dāng)委托同一物業(yè)管理企業(yè)管理。
第十二條 物業(yè)管理企業(yè)接受委托從事物業(yè)管理服務(wù),應(yīng)當(dāng)與業(yè)主或者業(yè)主委員會簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同。
物業(yè)管理服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)載明下列主要內(nèi)容:
。ㄒ唬I(yè)主委員會和物業(yè)管理企業(yè)的名稱、住所;
(二)物業(yè)管理區(qū)域的范圍和管理項(xiàng)目;
。ㄈ┪飿I(yè)管理服務(wù)的事項(xiàng);
。ㄋ模┪飿I(yè)管理服務(wù)的要求和標(biāo)準(zhǔn);
(五)物業(yè)管理服務(wù)的費(fèi)用;
。┪飿I(yè)管理服務(wù)的期限;
。ㄆ撸┻`約責(zé)任;
。ò耍┖贤K止和解除的約定;
。ň牛┊(dāng)事人雙方約定的其他事項(xiàng);
物業(yè)管理服務(wù)合同的期限為2年至3年。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)自物業(yè)管理服務(wù)合同生效之日起15日內(nèi),將物業(yè)管理服務(wù)合同報物業(yè)所在地的區(qū)縣(自治縣、市)房地產(chǎn)行政主管部門備案。
第十三條 物業(yè)管理服務(wù)合同當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)約定下列物業(yè)管理服務(wù)事項(xiàng):
。ㄒ唬┓课莨灿貌课、共用設(shè)備的使用管理、維修和更新;
。ǘ┪飿I(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共設(shè)備的使用管理、維修和更新;
。ㄈ╇娞荨⒐┧、排水、通信等設(shè)備的運(yùn)行服務(wù);
(四)保潔服務(wù);
。ㄎ澹┚G化管理;
(六)保安服務(wù);
。ㄆ撸┪飿I(yè)維修、更新費(fèi)用的帳務(wù)管理;
。ò耍┪飿I(yè)檔案資料的保管。
物業(yè)管理服務(wù)合同當(dāng)事人可以就房屋的自用部位和自用設(shè)備的維修、更新等約定物業(yè)管理服務(wù)事項(xiàng)。
第十四條 物業(yè)管理服務(wù)應(yīng)當(dāng)保持房屋和公共設(shè)施完好、環(huán)境整潔優(yōu)美、公共秩序良好,保障用戶方便、安全,并按照下列要求實(shí)施。
。ㄒ唬┌凑諊液捅臼幸(guī)定的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范以及業(yè)主委員會審定的物業(yè)管理服務(wù)年度計(jì)劃實(shí)施管理服務(wù);
。ǘ⿲⒎课莸墓灿貌课、共同設(shè)備和公共設(shè)施使用、維護(hù)的方法、要求、注意事項(xiàng)以及物業(yè)管理的有關(guān)規(guī)定書面告知業(yè)主、使用人;
(三)經(jīng)常對物業(yè)管理區(qū)域進(jìn)行全面的巡視、檢查,定期對房屋的共用部位、共用設(shè)備和公共設(shè)施進(jìn)行養(yǎng)護(hù);
。ㄋ模┌l(fā)現(xiàn)房屋的共用部位、共用設(shè)備或者公共設(shè)施損壞時,立即采取保護(hù)措施,并按照物業(yè)管理服務(wù)合同的約定進(jìn)行維修;
。ㄎ澹┟堪肽晗驑I(yè)主委員會報送物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的收支帳目,接受業(yè)主委員會的審核并向物業(yè)管理區(qū)域的業(yè)主、使用人公布;
(六)定期聽取業(yè)主委員會、業(yè)主、使用人的意見和建議,改進(jìn)和完善管理服務(wù);
。ㄆ撸┌l(fā)現(xiàn)違反本辦法或者物業(yè)管理有關(guān)規(guī)定的行為,應(yīng)立即進(jìn)行勸阻、制止;
。ò耍┡浜暇用裎瘑T會做好社區(qū)管理、社區(qū)服務(wù)的有關(guān)工作。
第十五條 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理合同終止或者解除后10日內(nèi),向業(yè)主委員會辦理下列事項(xiàng),并報區(qū)縣(自治縣、市)房地產(chǎn)行政主管部門備案:
(一)對預(yù)收的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用予以按實(shí)結(jié)算,多收的部分應(yīng)予退還;
。ǘ┮平蝗课飿I(yè)檔案資料和有關(guān)財務(wù)帳冊;
(三)移交物業(yè)管理用房和業(yè)主共有的其他財物。
第四章 前期物業(yè)管理
第十六條 新建房屋出售單位應(yīng)當(dāng)在出售房屋前制定房屋使用公約,與其選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂前期物業(yè)管理合同,并報所在地的區(qū)縣(自治縣、市)房地產(chǎn)行政主管部門備案。
新建房屋出售單位與房屋買受人簽訂房屋轉(zhuǎn)讓合同時,應(yīng)當(dāng)將房屋使用公約、前期物業(yè)管理合同和房屋使用說明書作為房屋轉(zhuǎn)讓合同的附件。
第十七條 新建房屋出售單位不得將房屋的共用部位、共用設(shè)備或者公共設(shè)施的所有權(quán)、使用權(quán)單獨(dú)轉(zhuǎn)讓。
第十八條 新建房屋出售后,房屋出售單位應(yīng)當(dāng)按照國家或本市規(guī)定的保修期限和保修范圍對建筑實(shí)行保修,也可委托物業(yè)管理企業(yè)保修,費(fèi)用由房屋出售單位支付。
第十九條 移交物業(yè)時,房屋出售單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)管理企業(yè)移交下列資料;
(一)房屋建設(shè)的各項(xiàng)批準(zhǔn)文件;
(二)竣工總平面圖;
。ㄈ┓课菁芭涮谆A(chǔ)設(shè)施設(shè)備的竣工圖;
。ㄋ模┑叵鹿芫W(wǎng)圖;
。ㄎ澹┢渌匾馁Y料。
第二十條 移交物業(yè)時,房屋出售單位按房屋總建筑面積5‰比例向該物業(yè)管理區(qū)域提供物業(yè)管理用房(最低不少于30平方米)。物業(yè)管理用房按建筑安裝工程造價折算,以購房者應(yīng)繳納的住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金充抵。該管理用房屬業(yè)主共有。
第二十一條 物業(yè)自用戶進(jìn)住至業(yè)主委員會成立前,由房屋出售單位負(fù)責(zé)組建物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行管理,或者委托物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行前期管理。業(yè)主委員會成立后,在選聘物業(yè)管理企業(yè)時,在同等條件下,應(yīng)優(yōu)先聘用進(jìn)行前期管理的物業(yè)管理企業(yè)。
公有住宅出售后的前期物業(yè)管理,由公有住宅出售前的管理單位實(shí)施。
第二十二條 一個物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)產(chǎn)權(quán)人應(yīng)當(dāng)訂立業(yè)主公約。
業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自業(yè)主公約生效之日起15日內(nèi),將業(yè)主公約送所在地的區(qū)縣(自治縣、市)房地產(chǎn)行政主管部門備案。
第五章 物業(yè)的使用和維修
第二十三條 物業(yè)使用中禁止下列行為:
(一)損壞房屋承重結(jié)構(gòu)和破壞房屋外貌;
。ǘ┱加、損壞房屋的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備或者移裝共用設(shè)施設(shè)備;
(三)在天井、庭園、平臺、屋頂以及道路或者其他場地搭建建筑物、構(gòu)筑物;
(四)侵占綠地、毀壞綠化;
。ㄎ澹﹣y設(shè)攤點(diǎn)、集貿(mào)市場;
。﹣y倒垃圾、雜物;
。ㄆ撸┰诮ㄖ、構(gòu)筑物上亂張貼、涂寫、刻畫;
。ò耍┡欧庞卸尽⒂泻ξ镔|(zhì)或者發(fā)出超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪聲;
(九)法律、法規(guī)禁止的其他行為。
第二十四條 業(yè)主或者使用人裝修房屋,應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)管理企業(yè)。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)將裝修房屋的禁止行為和注意事項(xiàng)告知業(yè)主和使用人。
物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)對裝修房屋活動進(jìn)行指導(dǎo)和監(jiān)督,發(fā)現(xiàn)違反前款的行為,應(yīng)當(dāng)勸阻制止,并督促改正;對拒不改正的,應(yīng)當(dāng)及時告知業(yè)主委員會并報有關(guān)行政管理部門依法處理。
第二十五條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的住宅、公共建筑和公共設(shè)施,不得改變使用性質(zhì)。住宅因特殊情況需要改變使用性質(zhì)的,應(yīng)當(dāng)符合有關(guān)法律、法規(guī)的要求,其產(chǎn)權(quán)人應(yīng)當(dāng)征得相鄰業(yè)主、使用人、業(yè)主委員會的書面同意。
利用物業(yè)設(shè)置廣告等經(jīng)營性設(shè)施的,應(yīng)當(dāng)符合有關(guān)規(guī)定的要求,征得相關(guān)業(yè)主、使用人和業(yè)主委員會的書面同意,并簽訂合同。
第二十六條 房屋維修、更新的費(fèi)用,按下列規(guī)定執(zhí)行;
。ㄒ唬┓课葑杂貌课缓妥杂迷O(shè)備的維修、更新費(fèi)用由業(yè)主負(fù)責(zé);
。ǘ┓课莨灿貌课缓凸灿迷O(shè)施設(shè)備的維修、更新費(fèi)用,由整幢業(yè)主按照各自擁有的建筑面積比例共同承擔(dān),屬人為損壞的,其維修、更新費(fèi)用由責(zé)任人承擔(dān)。
業(yè)主負(fù)責(zé)維修的部位、設(shè)備,可以有償委托物業(yè)管理企業(yè)代為維修。
第二十七條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、路燈、地下管網(wǎng)、水、電、氣、通信、有線電視等管線和設(shè)施,原管理單位應(yīng)當(dāng)按其管理范圍加強(qiáng)專項(xiàng)管理,也可委托物業(yè)管理企業(yè)管理。委托管理的,應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理合同期限內(nèi)簽訂專項(xiàng)委托合同,并承擔(dān)相應(yīng)費(fèi)用。
第二十八條 房屋的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修時,相鄰業(yè)主、使用人應(yīng)當(dāng)予以配合。因相鄰業(yè)主、使用人阻撓維修造成其他業(yè)主、使用人財產(chǎn)損失的,責(zé)任人應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)賠償。
因物業(yè)維修、裝修造成相鄰業(yè)主、使用人的自用部位、自用設(shè)備損壞或者其他財產(chǎn)損失的,責(zé)任人應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)修復(fù)或者賠償。
第二十九條 凡房屋及附屬設(shè)施有影響市容或者可能危及毗連房屋安全及公共安全,按規(guī)定由業(yè)主修繕的,業(yè)主應(yīng)及時修繕。經(jīng)物業(yè)管理企業(yè)通知后,在期限內(nèi)未進(jìn)行修繕的,由業(yè)主委員會授權(quán)物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行修繕,其費(fèi)用由業(yè)主承擔(dān)。
確屬為完善住宅區(qū)功能需增建房屋的,須經(jīng)業(yè)主委員會同意,并經(jīng)規(guī)劃管理部門審批后,方可建設(shè)。
第六章 管理經(jīng)費(fèi)
第三十條 商品住房(含經(jīng)濟(jì)適用房)在銷售時,購房者與售房單位應(yīng)當(dāng)簽訂有關(guān)房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金繳交約定。購房者應(yīng)當(dāng)按無電梯房屋購房款的2%、有電梯房屋購房款的3%的比例向售房單位繳交維修基金。售房單位代為收取的維修基金屬全體業(yè)主共同所有,
不計(jì)入房屋銷售收入。房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金經(jīng)業(yè)主委員會同意,專項(xiàng)用于物業(yè)管理區(qū)域房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的大修、更新、改造。具體管理辦法按國家有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
第三十一條 公有住房出售后,售房單位應(yīng)當(dāng)按照無電梯的房屋不低于售房款的20%、有電梯的房屋不低于售房款的30%的比例提取公有住房售后維修基金。該部分基金屬售房單位所有。
公用住房售后維修基金管理與使用的具體辦法,按國家和市的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
第三十二條 物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用由物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)的規(guī)定向業(yè)主和使用人收取。
物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi),應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及與管理服務(wù)水平相適應(yīng)的原則,根據(jù)所提供的服務(wù)性質(zhì)、特點(diǎn)等不同情況分別實(shí)行政府定價、政府指導(dǎo)價和協(xié)商議價。具體管理辦法由市物價部門會同房地產(chǎn)行政主管部門另行制定。
第七章 法律責(zé)任
第三十三條 業(yè)主、使用人違反業(yè)主公約、房屋使用公約,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。對違反業(yè)主公約房屋使用公約的,業(yè)主委員會或者相關(guān)的業(yè)主、使用人可以向人民法院提起民事訴訟。
業(yè)主、使用人未按照物業(yè)管理合同交納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用的,物業(yè)管理企業(yè)可以按日加收應(yīng)交納費(fèi)用3‰的違約金,或者按約定加收違約金。
物業(yè)管理企業(yè)違反物業(yè)管理合同的約定,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任;造成業(yè)主、使用人損失的,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。
第三十四條 業(yè)主大會、業(yè)主代表大會、業(yè)主委員會作出的決定違反本辦法的,房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期改正或者撤銷其決定,并通告全體業(yè)主、使用人。
第三十五條 物業(yè)管理企業(yè)違反本辦法,按照下列規(guī)定予以處罰:
(一)違反本辦法第九條、第十二條第四款、第十四條、第十五條、第二十四條第二款規(guī)定的,由房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正,可處1000元以上10000元以下的罰款。
。ǘ┻`反本辦法第三十二條規(guī)定的,由物價部門按照相關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定處罰。
物業(yè)管理企業(yè)違反本辦法情節(jié)嚴(yán)重的,房地產(chǎn)行政主管部門可作出降低資質(zhì)等級的處理,直至注銷資質(zhì)證書,并建議工商行政管理部門依法注銷其物業(yè)管理的經(jīng)營項(xiàng)目。
第三十六條 房屋出售單位違反本辦法第十六條、第十七條、第十八條、第十九條、第二十條、第二十一條規(guī)定的,由房地產(chǎn)管理行政主管部門責(zé)令其限期改正,可處5000元以上30000元以下的罰款。
第三十七條 業(yè)主、使用人或者其他單位、個人違反本辦法,按照下列規(guī)定予以處罰;
。ㄒ唬┻`反本辦法第十一條、第二十三條(一)、(二)項(xiàng),第二十四條、第二十五條規(guī)定的由房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令其限期改正,恢復(fù)原狀,可處500元以上2000元以下的罰款。
(二)違反本辦法第二十三條(三)、(四)、(五)、(六)、(七)、(八)項(xiàng)規(guī)定的,由有關(guān)行政管理部門按照相關(guān)的法律、法規(guī)的規(guī)定處罰。
第三十八條 房地產(chǎn)行政主管部門、有關(guān)管理部門工作人員徇私舞弊、貪污受賄的,由上級主管部門或所在單位給予行政處分;構(gòu)成犯罪的,移送司法機(jī)關(guān)依法追究刑事責(zé)任。
第三十九條 當(dāng)事人對行政機(jī)關(guān)的具體行政行為不服的,可以依法申請復(fù)議或者提起行政訴訟。
當(dāng)事人逾期不申請復(fù)議,也不向人民法院起訴,又不履行處罰決定的,由作出行政處罰決定的機(jī)關(guān)申請人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。
第八章 附則
第四十條 本辦法應(yīng)用中的具體問題由市房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)解釋。
第四十一條 本辦法自1999年4月1日起施行。
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