第一條 為了規(guī)范物業(yè)管理活動，維護業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權益，根據國務院《物業(yè)管理條例》，結合我市實際，制定本規(guī)定。

　　第二條  本規(guī)定適用于福州市行政區(qū)域內的物業(yè)管理活動。

　　第三條  福州市房地產行政主管部門負責全市物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。

　　縣（市、區(qū)）房地產行政主管部門負責轄區(qū)內物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。

　　街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）負責指導監(jiān)督日常物業(yè)管理活動。

　　第四條  房屋的所有權人為業(yè)主。

　　業(yè)主在物業(yè)管理活動中，享有下列權利：

　　（一）按照物業(yè)服務合同的約定，接受物業(yè)管理企業(yè)提供的服務；

　�。ǘ�）提議召開業(yè)主大會會議，并就物業(yè)管理的有關事項提出建議；

　�。ㄈ�）提出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議；

　�。ㄋ模﹨⒓訕I(yè)主大會會議，行使投票權：

　�。ㄎ澹┻x舉業(yè)主委員會委員，并享有被選舉權；

　�。�六）監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；

　�。ㄆ撸┍O(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務合同；

　�。ò耍�對物業(yè)共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監(jiān)督權；

　�。ň牛┍O(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設施設備專項維修資金（以下簡稱專項維修資金）的管理和使用；

　�。ㄊ�）法律、法規(guī)規(guī)定的其他權利。

　　第五條  業(yè)主在物業(yè)管理活動中，履行下列義務：

　�。ㄒ唬┳袷厣鐣�公德、業(yè)主公約和業(yè)主大會議事規(guī)則；

　�。ǘ�）遵守物業(yè)管理區(qū)域內物業(yè)共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度；

　　（三）執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權業(yè)主委員會作出的決定；

　�。ㄋ模┌凑諊�家有關規(guī)定交納專項維修資金；

　�。ㄎ澹┌磿r交納物業(yè)服務費用；

　�。�六）法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務。

　　第六條  業(yè)主大會由一個物業(yè)管理區(qū)域內的全體業(yè)主組成。

　　物業(yè)管理區(qū)域是指只成立一個業(yè)主大會、相對獨立的、并由一個物業(yè)管理企業(yè)實施統(tǒng)一物業(yè)管理的區(qū)域。

　　物業(yè)管理區(qū)域的范圍原則上應以物業(yè)建設的宗地紅線圖、立項或者規(guī)劃批準的范圍確定。已實施物業(yè)管理的不同物業(yè)管理區(qū)域經各自的業(yè)主大會同意后可以合并為一個物業(yè)管理區(qū)域。

　　第七條  零散建設的未實施物業(yè)管理的區(qū)域可以由村（居）民委員會管理或者由物業(yè)所在地的縣（市、區(qū)）房地產行政主管部門在街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）的配合下，根據需要與合理原則劃定物業(yè)管理區(qū)域，逐步實行規(guī)范的物業(yè)管理。

　　第八條  在一個物業(yè)管理區(qū)域中，業(yè)主入住率達百分之五十以上或者首套房屋交付使用滿兩年的，經百分之十以上業(yè)主或者建設單位書面提議，在縣（市、區(qū)）房地產行政主管部門的指導下，由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）會同建設單位、業(yè)主代表組成首次業(yè)主大會會議籌備組，組織召開首次業(yè)主大會會議。

　　首次業(yè)主大會會議上業(yè)主的投票權按業(yè)主擁有房屋的建筑面積確定，以每平方米為一個投票權數，投票權數累加計算，不足一平方米的不計算。未售出房屋的建設單位所持的投票權最高不超過全部投票權的百分之三十。

　　首次業(yè)主大會會議之后業(yè)主的投票權由業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定確定。

　　第九條  物業(yè)使用人根據業(yè)主的書面委托，可以代理業(yè)主行使投票權和物業(yè)管理相應的權利和義務。

　　第十條  同一個物業(yè)管理區(qū)域內業(yè)主超過二百戶（含公寓、寫字樓、商場、車庫）的，可以推選并委托業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議。

　　同一物業(yè)業(yè)主超過一人的，物業(yè)共有人可以推選并委托一人參加業(yè)主大會會議。

　　第十一條  業(yè)主委員會由業(yè)主大會選舉產生，業(yè)主委員會每屆任期不超過三年，業(yè)主委員會應當每年至少向業(yè)主大會報告一次工作報告業(yè)主委員會委員應當由熱心公益事業(yè)、責任心強、具有一定組織能力、遵守《業(yè)主公約》和物業(yè)管理有關規(guī)定的業(yè)主擔任，業(yè)主委員會委員可以連選連任。

　　在物業(yè)管理區(qū)域內，與物業(yè)管理有關屬于全體業(yè)主權益的糾紛；經全體業(yè)主投票權三分之三以上決定授權，業(yè)主委員會可以代表全體業(yè)主依法行使民事訴訟權利。

　　第十二條  業(yè)主委員會應當自選舉產生之日起三十日內，將業(yè)主大會的成立情況、業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主公約及業(yè)主委員會委員名單等材料向物業(yè)所在地的縣（市、區(qū)）房地產行政主管部門備案，縣（市、區(qū)）房地產行政主管部門應當對依法選舉產生的業(yè)主委員會出具備案證明。

　　業(yè)主委員會備案的有關內容發(fā)生變更的，應當依照前款規(guī)定重新備案。

　　第十三條：在物業(yè)管理區(qū)域內，業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當積極配合相關村（居）民委員會依法履行直治管理職責，支持村（居民委員會開展工作，并接受其指導監(jiān)督。

　　村（居）民委員會應當協(xié)助有關部門調處業(yè)主與業(yè)主、業(yè)主物業(yè)管理企業(yè)之間的糾紛。

　　第十四條  物業(yè)管理企業(yè)承擔物業(yè)管理事務，應當按照相應的資質條件簽訂前期物業(yè)服務合同或者物業(yè)服務合同，合同應當向縣（市、區(qū)）房地產行政主管部門備案。

　　第十五條  物業(yè)管理企業(yè)的基本權利：

　�。ㄒ唬┌次飿I(yè)服務合同的約定收取費用；

　　（二）勸阻和制止違反社會公德、業(yè)主公約和物業(yè)管理制度行為。

　�。ㄈ�）委托專營公司承擔專項物業(yè)管理業(yè)務；

　�。ㄋ模┮�求業(yè)主委員會協(xié)調其與業(yè)主或者物業(yè)使用人的糾紛（五）法律、法規(guī)規(guī)定的其他權利。

　　第十六條  物業(yè)管理企業(yè)的基本義務：

　　（一）履行物業(yè)服務合同，按照合同約定提供物業(yè)管理服務，建立重大事項匯報制度。接受業(yè)主咨詢和監(jiān)督；

　　（二）執(zhí)行物業(yè)服務等級標準和物業(yè)服務收費等級標準；

　　（三）每半年公布一次涉及住戶的共用設施設備費用分攤和其他物業(yè)管理代收代支費用情況；

　　（四）合同終止之日起三十日內，應當與業(yè)主或者有關單位結清債權債務，并移交物業(yè)管理用房及有關資料、設施、設備；

　�。ㄎ澹┓�律、法規(guī)規(guī)定的其他義務。

　　第十七條  物業(yè)服務應當包括下列基本內容：

　�。ㄒ唬┓课菁捌涓綄僭O施的維修、養(yǎng)護；

　�。ǘ�）衛(wèi)生保潔及公共花木綠地管護；

　�。ㄈ�）道路維護，車輛停放秩序管理；

　�。ㄋ模┌踩�防范和維護公共生活秩序。

　　第十八條  建設單位應當按照規(guī)定通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業(yè)管理企業(yè)進行前期物業(yè)管理；并按照規(guī)范簽訂前期物業(yè)服務合同。

　　建設單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應當包含前期物業(yè)服務合同約定的內容。

　　第十九條  建設單位在銷售物業(yè)前，應當制定業(yè)主臨時公約，并將業(yè)主臨時公約報物業(yè)所在地的縣（市、區(qū)）房地產行政主管部門備案。業(yè)主臨時公約不得侵害物業(yè)買受人的合法權益。

　　建設單位應當在物業(yè)銷售時將業(yè)主臨時公約向物業(yè)買受人明示，并予以說明。

　　物業(yè)買受人在與建設單位簽訂物業(yè)買賣合同時，應當在業(yè)主臨時公約上以簽字同意的方式承諾遵守。

　　第二十條  物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)服務時，建設單位應當向物業(yè)管理企業(yè)提供物業(yè)共用部位、共用設施設備清單，并共同對共用部位、共用設施設備進行查驗，具體驗收程序和標準按照國家有關規(guī)定執(zhí)行，建設單位應對物業(yè)管理企業(yè)提出的物業(yè)質量和設計問題以及其他遺留問題及時解決。查驗結束后，雙方應當按照規(guī)定簽訂承接驗收書。

　　第二十一條  建設單位應當按照規(guī)定配置物業(yè)管理用房。建  筑面積十萬平方米以下的按照不少于總建、筑面積千分之四配置，不足五十平方米的，應當按照五十平方米配置；建筑面積超過十萬平方米的，超過部分按照千分之三配置。城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門審批建設項目時，應當予以核實。

　　按照規(guī)劃配建的物業(yè)管理用房不得挪作他用。

　　第二十二條  物業(yè)管理區(qū)域內的下列設施歸屬全體業(yè)主所有：

　�。ㄒ唬┪飿I(yè)管理用房；

　　（二）垃圾集散間、廁所；

　�。ㄈ�）按照規(guī)劃配建的公共綠地、道路、圍墻以及其他公共用地使用權；

　�。ㄋ模┳≌�的物業(yè)管理區(qū)域按照規(guī)劃配建的公共停車場所；

　�。ㄎ澹┙ㄔO單位以書面形式在出售物業(yè)時承諾歸全體業(yè)主所有的其他設施。

　　第二十三條  利用物業(yè)的部分共有部位獲取的收益，歸擁有該部分物業(yè)的業(yè)主所有；利用物業(yè)的全體共有部位獲取的收益歸全體業(yè)主所有。

　　獲取的收益主要用于補充專項維修資金。

　　第二十四條  車輛在公共停車場所的停放、收費和管理等事項，前期物業(yè)管理期間，可以在前期物業(yè)服務合同中約定，業(yè)主大會成立后，由業(yè)主大會決定。業(yè)主對車輛停放有特殊保管要求的，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)另行簽訂保管合同。

　　治安、消防、搶險：、救護、環(huán)衛(wèi)、執(zhí)法爭特種車輛在執(zhí)行公務時可以在物業(yè)管理區(qū)域內無償停放。

　　第二十五條  物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主或者建設單位可以采取包干制或者酬金制等形式約定物業(yè)服務費用。

　　物業(yè)交付業(yè)主前，物業(yè)服務費由建設單位承擔；物業(yè)交付業(yè)主后，物業(yè)服務費由業(yè)主承擔，自物業(yè)交付之日起交納。

　　物業(yè)管理企業(yè)為業(yè)主提供合同約定以外有償服務的，應當征得業(yè)主同意。

　　第二十六條：物業(yè)服務收費應當區(qū)分不同物業(yè)的性質和特點分別實行政府指導價和市場調節(jié)價。政府指導價按有關規(guī)定制定，定期公布。

　　物價部門應當會同房地產行政主管部門對物業(yè)服務收費進行監(jiān)督管理。

　　第二十七條  物業(yè)管理區(qū)域內，供水、供電、供氣、通訊、有線電視等公用企業(yè)收取有關費用，業(yè)主使用的向業(yè)主收��；物業(yè)管理企業(yè)使用的向物業(yè)管理企業(yè)收取；公共使用的由業(yè)主分攤。

　　物業(yè)管理企業(yè)可以接受委托代收前款費用，但不得向業(yè)主收取任何額外費用。

　　未經雙方約定，供水、供電、供氣、通訊、有線電視等公用企業(yè)不得要求物業(yè)管理企業(yè)收收代付有關費用，不得向物業(yè)管理企業(yè)扣收業(yè)主應承擔的有關費用。

　　第二十八條  物業(yè)管理企業(yè)已接受委托實施物業(yè)管理并相應收取服務費的，其他部門和單位不得再向業(yè)主或者物業(yè)使用人重復收取衛(wèi)生費、治安費等性質和內容相同的費項。

　　第二十九條  物業(yè)服務合同終止時，業(yè)主委員會與新、舊物業(yè)管理企業(yè)應當在縣（市、區(qū)）房地產行政主管部門指導下成立移交小組，負責處理物業(yè)管理的相關事務，監(jiān)督舊物業(yè)管理企業(yè)清理債權債務、移交物業(yè)管理用房、設備設施、檔案資料及國家規(guī)定的其他必須移交的項目。移交完畢后舊物業(yè)管理企業(yè)應當及時退出該物業(yè)管理區(qū)域。

　　第三十條  移交小組認為清理債權債務有困難時，可以委托有資質的中介機構進行清算，費用由舊物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主按照。職責承擔。

　　第三十一條  在國家規(guī)定的保修期內：物業(yè)的維修由建設單位負責；保修期滿后，業(yè)主對其專有的部分實施維修、管理，物業(yè)管理企業(yè)依照本規(guī)定對共用的部分設施、設備負責維修、管理。

　　物業(yè)管理企業(yè)對物業(yè)共用的部分設施、設備進行維修、管理時，相關業(yè)主和使用人應當給予配合。

　　第三十二條  物業(yè)管理應當建立專項維修資金制度，專項維修資金屬業(yè)主所有。

　　物業(yè)買受入繳交的專項維修資金，由市、縣（市）房地產行政  主管部門指定的銀行專戶。代為儲存；業(yè)主大會成立后，房地產行政主管部門應當及時移交專項維修資金銀行賬戶。

　　專項維修資金的使用，由業(yè)主大會決定，并受市、縣（市）房地產行政主管部門的監(jiān)督。維修資金專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造，不得挪作他用。

　　專項維修資金收取、使用和管理具體實施辦法由市人民政府  依照國家有關規(guī)定另行制定。

　　第三十三條  業(yè)主或者物業(yè)使用人裝飾裝修房屋的，應當遵守法律法規(guī)的有關規(guī)定。

　　第三十四條  在物業(yè)管理區(qū)域內，對違反物業(yè)裝飾裝修和使用、治安、環(huán)境保護、計劃生育等法律法規(guī)的行為，物業(yè)管理企業(yè)應當勸阻制止，并及時向有關行政部門報告，有關行政部門應當及時依法處理。

　　第三十五條  違反本規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)未結清債權債務、移交物業(yè)管理用房及有關資料、設施設備，擅自撤出小區(qū)物業(yè)管理的，或者原物業(yè)管理企業(yè)拒不退出該物業(yè)管理區(qū)域，妨礙該物業(yè)管理區(qū)域正常物業(yè)管理的，由市、縣（市、區(qū)）房地產行政主管部門責令限期改正，逾期仍不改正的，處以五萬元以上十萬元以下的罰款，并提請原發(fā)證機關降低其資質等級或者吊銷企業(yè)資質證書。

　　第三十六條  違反本規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)未依法備案物業(yè)服務合同，由市、縣（市、區(qū)）房地產行政主管部門責令限期報送備案，逾期不報送備案的，處以五千元以上一萬元以下的罰款。

　　第三十七條  業(yè)主委員會委員違反法律、法規(guī)或者超越權限，侵害業(yè)主合法權益，造成損失的，應當承擔相應的法律責任。

　　第三十八條  違反本規(guī)定，建設單位與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務合同侵害物業(yè)買受人的合法權益的，由市、縣（市、區(qū)）房地產行政主管部門責令其限期重新制定，逾期仍不改正的，處以五千元以上五萬元以下的罰款。

　　第三十九條  違反本規(guī)定其他規(guī)定的，依照國務院《物業(yè)管理條例》的規(guī)定予以處罰。

　　第四十條  本規(guī)定自2005年1月1日起施行。

　　1996年11月29日福建省第八屆人民代表大會常務委員會第二十七次會議批準的《福州市城市住宅小區(qū)物業(yè)管理辦法》同時廢止。