摘要： “城中村”引發(fā)的一系列社會問題讓地方政府撓頭不已，正是這些隱匿于摩天高樓背后大片低矮、混亂的村落，深刻影響著一個城市的發(fā)展進程。

    關鍵詞： 城市規(guī)劃

    走進“城中村”，有一種歷史與現(xiàn)實、城市和鄉(xiāng)村交融的復雜感覺。

    由于歷史因素，“城中村”存在諸多問題：建筑密度高，村內(nèi)“一線天”、“握手樓”比比皆是，路面較窄，消防車難以通行，電線則亂拉亂扯，門窗則鐵欄圍死，消防隱患重重。房屋布局混亂，違法用地和違章建筑屢禁不止，環(huán)境衛(wèi)生、生活服務等配套設施嚴重不足，“臟、亂、差”現(xiàn)象比較普遍，成為藏污納垢的場所，有礙城市景觀，社會治安問題突出。

    “城中村”引發(fā)的一系列社會問題讓地方政府撓頭不已，正是這些隱匿于摩天高樓背后大片低矮、混亂的村落，深刻影響著一個城市的發(fā)展進程。

    “城中村”改造涉及戶籍制度、土地利用制度、財政體制、投融資體制、城市管理體制、行政管理體制等復雜問題，國家的法律法規(guī)并沒有明確統(tǒng)一的規(guī)定，因而在操作上也沒有統(tǒng)一、強硬的做法。只能因地制宜，成熟一個，改造一個，甚至“一村一策”。目前，國內(nèi)很多城市都在開展“城中村”改造工作，現(xiàn)將部分城市的有關做法搜集如下：

    武漢：

    1、立法，從源頭上加以控制。已就農(nóng)村集體所有制土地征用和農(nóng)村房屋拆遷制定相關辦法；

    2、有情操作。農(nóng)民靠土地生存，在改造過程中要考慮他們的利益；

    3、按照“全部拆除、局部改造、基本保留”三種模式，進行統(tǒng)一規(guī)劃改造。

    昆明：

    1、統(tǒng)一規(guī)劃管理，編制新村建設和舊村改造計劃，按審批程序辦理用地、建房手續(xù)，使農(nóng)村建房按規(guī)劃有序進行；

    2、打破原行政界限，符合規(guī)劃的“城中村”按住宅小區(qū)高標準建設，不符合城市規(guī)劃的“城中村”，整體搬遷；

    3、加大對“城中村”土地的盤活力度，進行“整合優(yōu)化”；

    4、“城中村”集體土地轉為國有后，為原村民建立社會保障制度，以解決他們的生計出路和后顧之憂；

    5、適量減少城市房地產(chǎn)開發(fā)的土地供給，用優(yōu)惠政策引導房地產(chǎn)商介入“城中村”改造。

    廣州：

    1、“城中村”分為A、B、C三類，近期改造A、B類；A類：完全沒有農(nóng)用地的農(nóng)村，且已經(jīng)完全被城市包圍B類：有小量農(nóng)用地的農(nóng)村和處于城市近期重點建設區(qū)域的農(nóng)村C類：有較多農(nóng)用地的農(nóng)村和近期不列入重點建設區(qū)域的農(nóng)村

    2、改造建設原則一是政府不直接投資，二是不采取商品房開發(fā)的形式；

    3、確定試點村（共7個）；

    4、待試點工作完成后總結經(jīng)驗，再正式出臺政策法規(guī)；

    5、新的農(nóng)民公寓建設和舊村改造同時進行；

    6、“三個一點”落實資金；
     1）村出一部分自有資金、村民集資或籌措銀行優(yōu)惠貸款等；
     2）所在區(qū)政府財政拿出一部分資金，�？钣糜诟脑�；
     3）廣州市政府實施優(yōu)惠政策和建設部分市政基礎設施、公共配套設施。

    7、市改造領導小組成立，區(qū)相應設立區(qū)一級的改造領導小組。

    市負責對“城中村”改造的重大問題決策，制訂有關的政策規(guī)定，審批“城中村”改造方案等，區(qū)負責本區(qū)“城中村”試點村改造的領導、管理工作和規(guī)劃方案、實施方案的編制工作。

    深圳：

    1、堅持“自行改造、整體重建”原則，村股份公司實行“統(tǒng)一組織、統(tǒng)一設計、統(tǒng)一建設、統(tǒng)一管理”；

    2、靈活融資落實資金：
     1）股份公司擔保、銀行貸款、區(qū)政府貼息；
     2）在建戶集資，工程竣工后，銀行把貸款轉成樓宇按揭貸款，各戶按揭年限三到十年不等；
     3）區(qū)政府撥出部分啟動資金，作為基建前期市政配套建設補助費；
     4）用優(yōu)惠政策刺激房產(chǎn)開發(fā)商介入。

    3、村集體在舊村改造范圍內(nèi)的留用地、工業(yè)用地，同樣與住宅用地一樣免交有關費用，并納入統(tǒng)一規(guī)劃、改造，土地升值的收益由村集體、舊村居民共同享有。

    珠海：

    1、采取“政府決定，政策推動，市場運作”的原則；

    2、實現(xiàn)了五大轉變：在戶籍方面，舊村居民轉變成了城市居民；在土地方面，舊村集體土地轉變成了國有土地；在管理體制方面，舊的村民委員會轉變成了居委會；在經(jīng)濟形式方面，農(nóng)村集體經(jīng)濟組織轉變?yōu)槌鞘泄煞萁?jīng)濟實體；在物質形態(tài)方面，城中舊村轉變?yōu)槌鞘形拿魃鐓^(qū)。