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2018年房地產(chǎn)估價(jià)師考試培訓(xùn)

　　某已抵押的收益性房地產(chǎn)每年收益情況如下，有效毛收入500萬(wàn)元，房屋折舊費(fèi)30萬(wàn)元，維修費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、管理費(fèi)等50萬(wàn)元，業(yè)主支付的水電費(fèi)、供暖費(fèi)等40萬(wàn)元，房地產(chǎn)稅等65萬(wàn)元，抵押貸款還本付息額70萬(wàn)元，收益法估價(jià)中，該房地產(chǎn)的凈收益為（　）萬(wàn)元。

　　A．245

　　B．275

　　C．315

　　D．345

　　【正確答案】 D

　　【答案解析】 本題考查的是凈收益測(cè)算的基本原理。運(yùn)營(yíng)費(fèi)用是從估價(jià)角度出發(fā)的，與會(huì)計(jì)上的成本費(fèi)用有所不同，通常不包含房地產(chǎn)抵押貸款還本付息額、房地產(chǎn)折舊額、房地產(chǎn)改擴(kuò)建費(fèi)用和所得稅。（四個(gè)不包括）凈收益=有效毛收入-運(yùn)營(yíng)費(fèi)用=500-50-40-65=345（萬(wàn)元）。參見(jiàn)教材P252～253。

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