2017年房估理論與方法答疑精華:重新購建價格的求取
報名未到,備考先行,建設(shè)工程教育網(wǎng)的學(xué)員們已經(jīng)進(jìn)入緊張的備考階段了,選購網(wǎng)校課程(新課已開通,快來體驗>> ),均可享受答疑板服務(wù),疑難雜癥隨時提,高效備考快人一步,以下是建設(shè)工程教育網(wǎng)網(wǎng)校老師整理的各位學(xué)員的經(jīng)典問題解答,希望能夠?qū)φ趥淇?017年房地產(chǎn)估價師的你有借鑒作用。本次提問的主題是:土地取得成本是怎樣計算的?
【原題內(nèi)容】某工業(yè)房地產(chǎn)的土地是5年前以出讓方式取得的50年建設(shè)用地使用權(quán),類似工業(yè)用地的重新構(gòu)建價格為200萬元,重新建造該房地產(chǎn)的建設(shè)成本為300萬元,管理費(fèi)用為15萬元,銷售費(fèi)用為20萬元,銷售稅費(fèi)為50萬元。正常建設(shè)期為1.5年,假設(shè)土地取得費(fèi)用在建設(shè)期初一次性投入,其他費(fèi)用在建設(shè)期內(nèi)均勻發(fā)生,年利率為6.31%,投資利潤率為12%,土地報酬率為6%.下列運(yùn)用成本法評估該房地產(chǎn)市場價值中的有關(guān)說法,正確的有()。
A、評估對象土地取得成本為196萬元?
B、應(yīng)計算利息項目的總金額為535萬元?
C、土地取得成本的計息期為1.5年?
D、土地取得成本之外其他計息項目應(yīng)計投資利息總額為15.73萬元?
E、開發(fā)利潤為64.20萬元?
【正確答案】ACD
【答案解析】本題考查的是重新購建價格的求取思路。(1)由于類似工業(yè)用地的重新購建價格為200萬元(50年建設(shè)用地使用權(quán)),估價對象剩余土地使用權(quán)年限為45年,則估價對象土地取得成本=200×[1-(1+6%)-45]/[1-(1+6%)-50]≈196(萬元);(2)應(yīng)計算利息項目包括土地取得成本、建設(shè)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用=196+300+15+20=531(萬元);
(3)土地取得成本之外其他計息項目=(300+15+20)×[(1+6.31%)1.5/2-1]=15.73(萬元);(4)投資利潤率=開發(fā)利潤/(土地取得成本+建設(shè)成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用),開發(fā)利潤=12%×(196+300+15+20)=0.12×531=63.72(萬元)。參見教材P284.。
提問內(nèi)容:
這題為什么?土地取得成本的這樣算的?什么意思?
老師回復(fù):
學(xué)員fancy8***,您好!很高興能為您提供幫助,您的問題答復(fù)如下:
由于類似工業(yè)用地的重新購建價格為200萬元(50年建設(shè)用地使用權(quán)),估價對象剩余土地使用權(quán)年限為45年,則估價對象土地取得成本=200×[1-(1+6%)-45]/[1-(1+6%)-50]≈196(萬元)——類似工業(yè)用地的重新購建價格是最高使用年限50年下的價格,而估價對象剩余使用年限為45年,計算估價對象土地取得成本時,需要將類似工業(yè)用地50年下的價格換算為剩余使用年限為45年下的價格,因此需要進(jìn)行年限調(diào)整。您可以根據(jù)第七章不同期限房地產(chǎn)價格之間的換算公式理解一下。祝您學(xué)習(xí)愉快!
巧用建設(shè)工程教育網(wǎng)網(wǎng)校答疑板 房估備考省時省力又省心>>
2017年房地產(chǎn)估價師考試報名時間暫未公布,根據(jù)以往房地產(chǎn)估價師報名時間,預(yù)計2017年房地產(chǎn)估價師考試報名工作一般在考試當(dāng)年6月至7月,具體報名時間請查閱各省人事考試中心網(wǎng)站公布的報考文件,亦可關(guān)注網(wǎng)校房地產(chǎn)估價師頻道考試報名欄目信息。也可訂閱網(wǎng)校免費(fèi)短信提醒業(yè)務(wù),填寫簡單資料就可獲得整個考試周期相關(guān)短信提醒服務(wù)。
報考指南
報 名 時 間
預(yù)計8月起
大綱 / 教材
大綱使用2021版
準(zhǔn)考證打印
考前10日至一周內(nèi)
考 試 時 間
預(yù)計2025年11月8-9日
考 試 成 績
考試日期后2個月內(nèi)
合格證領(lǐng)取
考后3個月起
閱讀排行
關(guān)注更多
立即掃碼添加學(xué)習(xí)顧問
報考指導(dǎo)
考情速遞
備考計劃
幫你選課