2017房估《案例與分析》知識(shí)點(diǎn):估價(jià)方法適用性分析
房估知識(shí)點(diǎn):估價(jià)方法適用性分析
估價(jià)人員在認(rèn)真分析所掌握的資料并進(jìn)行了實(shí)地查勘后,根據(jù)估價(jià)對(duì)象的特點(diǎn)和實(shí)際狀況,采用如下方法進(jìn)行評(píng)估:
1.根據(jù)估價(jià)人員掌握的資料,考慮到該估價(jià)對(duì)象為營(yíng)業(yè)性房地產(chǎn),可以產(chǎn)生收益,所以選用收益法作為第一種估價(jià)方法。所謂收益法是預(yù)計(jì)估價(jià)對(duì)象未來(lái)的正常凈收益,選用適當(dāng)?shù)膱?bào)酬率將其折現(xiàn)到價(jià)值時(shí)點(diǎn)后累加,以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。估價(jià)人員搜集估價(jià)對(duì)象收入和費(fèi)用的資料估算銷售收入,然后扣除銷售成本、經(jīng)營(yíng)費(fèi)用、商品銷售稅金及附加、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用和商業(yè)利潤(rùn),得到年凈收益,選用適當(dāng)?shù)膱?bào)酬率及適宜的計(jì)算公式,求出估價(jià)對(duì)象的收益價(jià)格。
2.根據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》中的規(guī)定,對(duì)同一估價(jià)對(duì)象宜選用兩種以上的估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià),在同一供求圈內(nèi)與估價(jià)對(duì)象類似的房地產(chǎn)市場(chǎng)交易量較少,所以選取成本法為第二種估價(jià)方法。根據(jù)估價(jià)人員搜集有關(guān)土地取得成本、開(kāi)發(fā)成本、管理費(fèi)用、投資利息、銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)、開(kāi)發(fā)利潤(rùn)等資料,測(cè)算重新購(gòu)建價(jià)格,然后測(cè)算折舊,最后用土地重新購(gòu)建價(jià)格加上建筑物的重新購(gòu)建價(jià)格再減去建筑物的折舊,求出估價(jià)對(duì)象的成本價(jià)值。
3.對(duì)上述兩種方法所得結(jié)果進(jìn)行綜合,確定最終的估價(jià)結(jié)果。
2017年房地產(chǎn)估價(jià)師將于10月14、15日考試,為了方便廣大學(xué)員備考,建設(shè)工程教育網(wǎng)搜集整理了房估考試知識(shí)點(diǎn),用于考生日常學(xué)習(xí)參考,祝大家學(xué)習(xí)愉快、考試順利!
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