房估知識點：城市用地評價

1.城市用地的自然條件評價

城市建設用地的自然條件評價主要從工程地質、水文、氣候、地形和用地適用性等幾個方面進行。

（1）工程地質條件

1）建筑土質與地基承載力

地基承載力對于建設用地的選擇和各類工程建設項目的合理布局，以及工程建設的經濟性，影響很大。

2）地形條件

結合地形條件，合理規(guī)劃城市各類用地和布局各項建設工程，對于節(jié)約土地和減少平整土石方工程投資，城市管理，意義重大。

3）沖溝（由間斷流水在地層表面沖刷形成的溝槽，沖溝的發(fā)育地區(qū)，水土流失嚴重。地表水導流或通過綠化工程防止水土流失）

4）滑坡與崩塌。一種物理工程地質現象?；麦w在風化、地下水以及重力作用下，滑動。山區(qū)或丘陵地區(qū)。

5）巖溶。地下可溶性巖石在含有二氧化碳、硫酸鹽、氯等化學成分地下水的溶解與侵蝕下，巖石內部形成空洞。

6）地震。

（2）水文及水文地質條件

1）水文條件

江河湖泊等地面水體，城市水源，水路運輸，改善氣候，稀釋污水，美化環(huán)境，洪水。

2）水文地質條件

水文地質條件一般是指地下水的存在形式，含水層的厚度、礦化度、硬度、水溫及水的流動狀態(tài)等條件。

（3）氣候條件

1）太陽輻射

2）風象

根據城市多年風向觀測記錄匯總繪制的風向頻率圖和平均風速圖，稱為風玫瑰圖。

3）氣溫（日溫差，降溫或采暖）

4）降水與濕度（排水、防洪、濕度）

（4）地形條件

（5）城市用地適用性評價

指以城市建設用地為基礎，綜合各項用地的自然條件以及整個用地的工程措施的可能性與經濟性，對用地質量進行的評價。

根據城市用地適用性評價結論，分為三類。

一類用地：適于修建的用地：地形坡度10度以下；土質能滿足建筑物地基承載力的要求；地下水位低于建筑物的基礎埋置深度；沒有被百年一遇洪水淹沒的危險；沒有沼澤現象或采用簡單工程措施可以排除地面積水的地段；沒有沖溝、滑坡、崩塌、巖溶等不良的地質現象的地段。

二類用地：基本上可以修建的用地：土質較差；地下水位距地表面的深度較淺；洪水輕度淹沒區(qū)，淹沒深度不超過1～1.5m，需采用防洪措施；地形坡度較大；地表面有較嚴重的積水現象；有輕微的活動性沖溝、滑坡等不良地質現象。

三類用地：不適于修建的用地：地基承載力小于60kPa和厚度在2m以上的泥炭層或流砂層的土壤，需要采取很復雜的人工地基和加固措施才能修建；地形坡度超過20度以上，布置建筑物很困難；經常被洪水淹沒，淹沒深度超過1.5m；有嚴重的活動性沖溝、滑坡等不良地質現象，若采取防治措施需花費很大工程量和工程費用；農業(yè)生產價值很高的豐產農田，具有開采價值的礦藏埋藏，給水水源衛(wèi)生防護地段，其他永久設施和軍事設施等。

2.城市用地的建設條件評價

組成城市各項物質要素的現有狀況與他們在近期內建設或改進的可能以及它們的服務水平與質量。更強調人為因素的影響。

（1）城市用地布局結構評價

1）城市用地布局結構是否合理（城市各功能部分的組合與構成的關系，以及所反映的城市總體運營的效率與和諧性）；

2）城市用地布局結構能否適應發(fā)展；

3）城市用地分布對生態(tài)環(huán)境的影響；

4）城市內外交通系統結構的協調性、矛盾與潛力；

5）城市用地結構是否體現出城市性質的要求，或是反映出城市特定自然地理環(huán)境和歷史文化積淀的特色。

（2）城市市政設施和公共服務設施評價（公共服務設施、市政設施）

（3）社會、經濟構成評價

1）工程準備條件

地形改造、防洪、改良土壤、降低地下水位、制止侵蝕和沖溝的形成、防止滑坡

2）外部環(huán)境條件

經濟地理條件、交通運輸條件、供電條件、供水條件

3.城市用地經濟評價

根據城市土地的經濟和自然兩方面的屬性及其在城市社會經濟活動中所產生的作用，綜合評定土地質量優(yōu)劣差異，為土地使用與安排提供依據。

（1）城市土地的基本特征

1）土地承載力

2）區(qū)位

宏觀區(qū)位

中觀區(qū)位（城市內部不同地段土地的相對位置及相互關系）

微觀區(qū)位（具體使用的土地在城市中的具體位置及周邊的條件）

（2）區(qū)位評價

1）根據區(qū)位條件對土地的作用方式，建立城市土地評價的基本思路。

2）從分析區(qū)位條件入手，取得土地評價的因素/因子體系。（土地區(qū)位、城市設施、環(huán)境優(yōu)劣度）

2017年房地產估價師將于10月14、15日考試，為了方便廣大學員備考，建設工程教育網搜集整理了房估考試知識點，用于考生日常學習參考，祝大家學習愉快、考試順利！