房估知識點：房屋征收估價技術路線

（一）比較法估價技術路線

1.收集和測算類似房地產(chǎn)價格

收集與被征收房屋的區(qū)位、用途、權利性質、檔次、新舊程度、規(guī)模、建筑結構等相同或者相似的房地產(chǎn)。

類似房地產(chǎn)的市場價格是指被征收房屋的類似房地產(chǎn)在價值時點的平均交易價格。類似房地產(chǎn)的市場價格應當通過搜集價值時點近期類似房地產(chǎn)的實際成交價格，剔除偶然的和不正常的因素以后計算得出。類似房地產(chǎn)的實際成交價格以真實成交、可以質證或者房地產(chǎn)交易登記的實際成交價格為依據(jù)。

2.修正類似房地產(chǎn)價格

將被征收房屋與類似房地產(chǎn)進行交易情況、市場狀況、房地產(chǎn)狀況的比較和修正，確定比較價格。

3.確定被征收房屋價格

根據(jù)類似房地產(chǎn)比較價格，采用簡單算術平均法、加權算術平均法確定被征收房屋最終估價價格。

（二）收益法估價技術路線

當被征收房屋為商業(yè)用途時應當采用收益法，其技術路線是通過比較法測算被征收房屋的租金，進而確定被征收房屋當前的凈收益并預測其未來的凈收益，然后將其折現(xiàn)來求取被征收房屋市場價值。

（三）成本法估價技術路線

首先求取被征收房屋的土地重新購建價格、建筑物的重新購建價格和建筑物折舊，然后將土地和建筑物的重新購建價格減去建筑物折舊求取被征收房屋的價格。

（四）假設開發(fā)法估價技術路線

1.測算續(xù)建完成后的價值

首先根據(jù)在建工程規(guī)劃條件、現(xiàn)狀，利用市場法和長期趨勢法測算續(xù)建完成后的價值。

2.測算續(xù)建成本和費用

根據(jù)在建工程建設進度，測算后續(xù)建設成本、管理費用、銷售費用、銷售稅費、投資利息、續(xù)建利潤和購買在建工程的稅費。

3.測算在建工程價值

將續(xù)建完成后價值扣除續(xù)建成本和費用，確定在建工程價值。

2017年房地產(chǎn)估價師將于10月14、15日考試，為了方便廣大學員備考，建設工程教育網(wǎng)搜集整理了房估考試知識點，用于考生日常學習參考，祝大家學習愉快、考試順利！