2017房估《理論與方法》知識點(diǎn):不應(yīng)承接估價(jià)業(yè)務(wù)的情形
房估知識點(diǎn):不應(yīng)承接估價(jià)業(yè)務(wù)的情形
在獲取估價(jià)業(yè)務(wù)中,估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師通過與估價(jià)需求者溝通,根據(jù)所了解的估價(jià)目的、估價(jià)對象等情況,從是否超出了本機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)范圍,是否與自己有利害關(guān)系或利益沖突,是否自己的專業(yè)能力難以勝任,以及是否估價(jià)業(yè)務(wù)有較大風(fēng)險(xiǎn)等方面,衡量是否承接該估價(jià)業(yè)務(wù)。
(一)超出了本機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)范圍
如果估價(jià)業(yè)務(wù)超出了估價(jià)機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)范圍,就不應(yīng)承接該估價(jià)業(yè)務(wù)。目前,對不同資質(zhì)等級的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)范圍有所限制,這種限制不是根據(jù)地域范圍而是根據(jù)估價(jià)目的確定的?!斗康禺a(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)管理辦法》第二十四條規(guī)定:"從事房地產(chǎn)估價(jià)活動的機(jī)構(gòu),應(yīng)當(dāng)依法取得房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì),并在其資質(zhì)等級許可范圍內(nèi)從事估價(jià)業(yè)務(wù)。"
一級資質(zhì)可以從事各類房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)。
二級資質(zhì)可以從事除公司上市、企業(yè)清算以外的房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)。(牛黃上清丸)
三級資質(zhì)可以從事除公司上市、企業(yè)清算、司法鑒定以外的房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)。
暫定期內(nèi)的三級資質(zhì)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)可以從事除公司上市、企業(yè)清算、司法鑒定、城鎮(zhèn)房屋拆遷、在建工程抵押以外的房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)。"
記憶:一級啥都能做,二級2個不能做(牛黃上清丸),3級3個不能做(牛黃上清丸+三司),暫定三級5個不能做(再加:城鎮(zhèn)房屋拆遷+在建工程抵押)
(二)與自己有利害關(guān)系或利益沖突
如果估價(jià)機(jī)構(gòu)或估價(jià)師與估價(jià)需求者或相關(guān)當(dāng)事人有利害關(guān)系,或者與估價(jià)對象有利益關(guān)系,就應(yīng)回避相應(yīng)的估價(jià)業(yè)務(wù)。
利害關(guān)系,利益關(guān)系,可能影響其獨(dú)立、客觀、公正性。即使估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師會秉公估價(jià),但其估價(jià)結(jié)果也會招致懷疑,缺乏公信力。
《房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)管理辦法》第二十六條規(guī)定了回避制度:"房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)及執(zhí)行房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)的估價(jià)人員與委托人或者估價(jià)業(yè)務(wù)相對人有利害關(guān)系的,應(yīng)當(dāng)回避。"《房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見》第六條規(guī)定:"房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)估價(jià)人員與房地產(chǎn)抵押當(dāng)事人有利害關(guān)系或者是房地產(chǎn)抵押當(dāng)事人的,應(yīng)當(dāng)回避。"《國有土地上房屋征收評估辦法》第三條規(guī)定:"任何單位和個人不得干預(yù)房屋征收評估、鑒定活動。與房屋征收當(dāng)事人有利害關(guān)系的,應(yīng)當(dāng)回避。"
(三)自己的專業(yè)能力難以勝任
如果估價(jià)機(jī)構(gòu)或估價(jià)師的專業(yè)知識和經(jīng)驗(yàn)難以得出合理的估價(jià)結(jié)果,就不應(yīng)承接相應(yīng)的估價(jià)業(yè)務(wù)。《房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見》第七條規(guī)定:"從事房地產(chǎn)抵押估價(jià)的房地產(chǎn)估價(jià)師,應(yīng)當(dāng)具備相關(guān)金融專業(yè)知識和相應(yīng)的房地產(chǎn)市場分析能力。"在上述不應(yīng)承接估價(jià)業(yè)務(wù)的情況下,估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師可以向估價(jià)需求者介紹其他合適的估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師承接該估價(jià)業(yè)務(wù);
如果是估價(jià)機(jī)構(gòu)的專業(yè)知識和經(jīng)驗(yàn)所限的,必要時(如一些新興或者綜合性的估價(jià)業(yè)務(wù),在沒有其他合適的估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師可推薦的情況下),經(jīng)征求估價(jià)需求者同意,可以承接或與其他較合適的估價(jià)機(jī)構(gòu)聯(lián)合承接、合作完成該估價(jià)業(yè)務(wù)。對估價(jià)所涉及的其他專業(yè)性問題,如房屋中鑲嵌的古董和藝術(shù)品、地上的特殊樹木、特殊機(jī)器設(shè)備,可以聘請相關(guān)專家,咨詢相關(guān)研究機(jī)構(gòu)、生產(chǎn)廠家,或者采用"分包"方式聘請相關(guān)專業(yè)估價(jià)機(jī)構(gòu)、咨詢機(jī)構(gòu)等出具專業(yè)意見來解決,即可借用相關(guān)專業(yè)意見。
(四)估價(jià)業(yè)務(wù)有較大風(fēng)險(xiǎn)
估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師應(yīng)清楚擬承接的估價(jià)業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)及其程度。對于不具備相應(yīng)估價(jià)目的下的估價(jià)基本條件的,不應(yīng)承接該估價(jià)業(yè)務(wù);對于估價(jià)需求者或者有關(guān)單位和個人要求高估或低估的,要堅(jiān)守估價(jià)職業(yè)道德底線,向其說明不能滿足高估或低估要求的原因;對于執(zhí)意甚至利誘要求高估或低估的,應(yīng)拒絕該估價(jià)業(yè)務(wù)。
應(yīng)向估價(jià)需求者了解估價(jià)對象是否擬委托過其他估價(jià)機(jī)構(gòu)估價(jià)或者已做過估價(jià)。對于擬委托過其他估價(jià)機(jī)構(gòu)估價(jià)的,應(yīng)向其了解不委托其他估價(jià)機(jī)構(gòu)估價(jià)的原因。如果是因其他估價(jià)機(jī)構(gòu)不能滿足其高估或低估要求的,則不應(yīng)承接該估價(jià)業(yè)務(wù)。
對于已做過估價(jià)的,應(yīng)要求估價(jià)需求者提供相應(yīng)的估價(jià)報(bào)告。如果原估價(jià)結(jié)果無不妥且是為了相同的估價(jià)目的而估價(jià)的,則應(yīng)勸說估價(jià)需求者無需另行委托估價(jià),除非是估價(jià)需求者為了使估價(jià)結(jié)果更加可信而另行委托估價(jià)予以印證。
如果是原估價(jià)結(jié)果確有問題的,則可以采用咨詢方式出具咨詢意見,請估價(jià)需求者據(jù)此咨詢意見要求原估價(jià)機(jī)構(gòu)改正。如果是原估價(jià)結(jié)果確有問題且原估價(jià)機(jī)構(gòu)又不改正的,則可以承接該估價(jià)業(yè)務(wù)。
上述做法,是為了防止估價(jià)機(jī)構(gòu)之間(同業(yè))無序競爭,特別是防止多家估價(jià)機(jī)構(gòu)為了同一估價(jià)目的對同一估價(jià)對象進(jìn)行估價(jià)得出多種不同的估價(jià)結(jié)果而損害估價(jià)行業(yè)形象。
另外,對于估價(jià)需求者或者有關(guān)單位和個人索要回扣、介紹費(fèi),以及惡意壓低估價(jià)服務(wù)費(fèi)的,要予以抵制,直至不承接該估價(jià)業(yè)務(wù)。
2017年房地產(chǎn)估價(jià)師將于10月14、15日考試,為了方便廣大學(xué)員備考,建設(shè)工程教育網(wǎng)搜集整理了房估考試知識點(diǎn),用于考生日常學(xué)習(xí)參考,祝大家學(xué)習(xí)愉快、考試順利!