房估知識點：違約責任

違約責任也稱違反合同的民事責任，是指合同當事人因不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，而向?qū)Ψ匠袚拿袷仑熑巍?

（一）違約的形式

（1）預期違約。也稱先期違約，是指在履行期限到來之前，一方無正當理由而明確表示其在履行期到來后將不履行合同，或者其行為表明其在履行期到來以后將不可能履行合同。

（2）實際違約。是指履行期限到來之后，當事人不履行或不完全履行合同義務(wù)，都將構(gòu)成實際違約。實際違約行為的類型有：拒絕履行、遲延履行、不適當履行、部分履行。

（二）違約責任的承擔方式

（1）繼續(xù)履行。違約后的補救方式，一方違反合同時，另一方有權(quán)要求其依據(jù)合同的規(guī)定繼續(xù)履行。

（2）賠償損失。違約方因不履行或不完全履行合同義務(wù)而給對方造成損失，依法和依據(jù)合同的規(guī)定應承擔賠償損失的責任。

（3）給付違約金。是指由當事人通過協(xié)商預先確定的、在違約發(fā)生后做出的獨立于履行行為以外的給付。

約定的違約金低于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或仲裁機構(gòu)予以增加，違約金過分高于造成損失的，當事人可以請求人民法院或仲裁機構(gòu)予以適當減少。

（4）定金罰則?！逗贤ā芬?guī)定："當事人可以依照《中華人民共和國擔保法》約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債權(quán)的擔保。債務(wù)人履行債務(wù)后，定金應當?shù)肿鲀r款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的，無權(quán)要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應當雙倍返還定金"。因此，定金具有懲罰性，是對違約行為的懲罰。

定金數(shù)額不得超過主合同標的額的20%，超出部分無效。

定金與預付款的區(qū)別在于：預付款是由雙方當事人商定的在合同履行前所支付的一部分價款。預付款的交付在性質(zhì)上是一方履行主合同的行為，合同履行時預付款要充抵價款，合同不履行時預付款應當返還。預付款的適用不存在制裁違約行為的問題，無論發(fā)生何種違約行為，都不發(fā)生預付款的喪失和雙倍返還。所以，預付款與定金的性質(zhì)是完全不同的。

當事人既約定違約金，又約定定金的，一方違約時，對方可以選擇適用違約金或者定金條款。定金和違約金不能同時并用，只能選擇其一適用，適用了定金責任就不能再適用違約金責任，適用了違約金責任就不能再適用定金責任，二者只能是單罰而不能是雙罰，否則會給違約方施以過重的責任，是不公平的。

選擇定金還是選擇違約金，權(quán)利屬于守約方。

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