房估知識點：工程造價計價的方法

1.工程建設(shè)定額計價法

工程建設(shè)定額計價法是我國工程造價計價中比較傳統(tǒng)的方法，依據(jù)建設(shè)行政主管部門頒發(fā)的各種工程預(yù)算定額來計算工程造價。

基本特征是"價格＝定額＋費用＋文件規(guī)定"

工程建設(shè)定額，是工程建設(shè)中單位質(zhì)量合格的產(chǎn)品上人工、材料、機械、資金消耗的規(guī)定額度。

工程建設(shè)定額的分類

（1）按定額反映的生產(chǎn)要素消耗內(nèi)容劃分--勞動消耗定額、機械消耗定額和材料消耗；

（2）按定額編制的程序和用途劃分--施工定額、預(yù)算定額、概算定額、概算指標和投資估算；

施工定額，是以工序為對象，表示產(chǎn)品生產(chǎn)數(shù)量和生產(chǎn)要素消耗綜合關(guān)系編制的定額，是施工企業(yè)組織生產(chǎn)和加強企業(yè)管理而在企業(yè)內(nèi)部使用的定額，由勞動定額、機械定額和材料定額組成。用于工程施工管理。

預(yù)算定額，是在編制施工圖預(yù)算階段，以工程中的分項工程或結(jié)構(gòu)構(gòu)件為單位編制的，計算工程造價，和計算工程中的勞動，機械臺班，材料需要的定額。是計價性定額。是調(diào)整工程預(yù)算和造價的基礎(chǔ)，也是編制施工組織設(shè)計，施工技術(shù)財務(wù)計劃的參考。

概算定額，以擴大分項工程或擴大結(jié)構(gòu)構(gòu)件作為對象編制的，計算和確定該工程項目的勞動、機械臺班、材料消耗額所用的定額。

概算指標，是概算定額的擴大與合并，是以整個建筑物和構(gòu)筑物為對象，以更為擴大的計量單位編制的，包括勞動定額、機械臺班定額、材料定額三個部分，同時列出了各結(jié)構(gòu)分部的工程量及單位建筑工程的造價。

投資估算，是在項目建議書和可行性研究階段編制投資估算、計算投資需要量時使用的定額。

（3）按照工程的費用劃分--建筑工程定額、設(shè)備安裝工程定額、建筑安裝工程費用定額、工器具定額及工程建設(shè)其他費用定額；

（4）按照專業(yè)性質(zhì)--全國通用定額、行業(yè)通用定額和專業(yè)專用定額；

（5）按照主編單位和管理權(quán)限劃分--全國統(tǒng)一定額、行業(yè)統(tǒng)一定額、地區(qū)統(tǒng)一定額、企業(yè)定額、補充定額。

工程建設(shè)定額計價的基本方法與程序

1）人工費

人工費＝Σ（工日消耗量×日工資單價）

人工費＝Σ（工程工日消耗量×日工資單價）

2）材料費

材料費＝Σ（材料消耗量×材料單價）

3）施工機具使用費

＝Σ（施工機械臺班消耗量×機械臺班單價）

4）企業(yè)管理費

以分部分項工程費為計算基礎(chǔ)

企業(yè)管理費費率（%）＝生產(chǎn)工人年平均管理費/（年有效施工天數(shù)×人工單價）×人工費占分部分項工程費比例（%）

5）利潤

根據(jù)企業(yè)自身需求結(jié)合建筑市場實際自主確定，利潤在稅前建筑安裝工程費的比重可按不低于5%且不高于7%的費率計算。

6）規(guī)費

社會保險費和住房公積金＝Σ（工程定額人工費×社會保險費和住房公積金費率）

7）稅金

稅金＝稅前造價×綜合稅率（%）

8）單位工程概預(yù)算造價＝人工費＋材料費＋施工機具使用費＋企業(yè)管理費＋利潤＋規(guī)費＋稅金

9）單項工程概算造價＝Σ單位工程概預(yù)算造價＋設(shè)備、工器具購置費

10）建設(shè)項目工程全部概算造價＝Σ單項工程的概算造價＋有關(guān)其他費用＋預(yù)備費

2.工程量清單計價法

（1）工程量清單--建設(shè)工程實行工程量清單計價的專用名詞，表示的是擬建工程的分部分項工程項目、措施項目、其他項目、規(guī)費項目和稅金項目的名稱和相應(yīng)數(shù)量等的明細清單。

純國有資金投資或國有資金投資為主的工程建設(shè)項目，必須采用工程量清單計價。

（2）工程量清單的內(nèi)容

工程量清單由分部分項工程量清單、措施項目清單、其他項目清單、規(guī)費項目清單、稅金項目清單組成，主要包括工程量清單說明和工程量清單表兩部分。

工程量清單說明主要是招標人解釋擬招標工程的工程量清單的編制依據(jù)以及重要作用，明確清單中的工程量是招標人估算得出的，僅僅作為投標報價的基礎(chǔ)。

工程清單表作為清單項目和工程數(shù)量的載體，是工程量清單的重要組成部分。

（3）工程量清單計價的基本方法與程序

工程量清單計價的基本過程：在統(tǒng)一的工程量計算規(guī)則的基礎(chǔ)上，根據(jù)具體工程的施工圖紙計算出各個清單項目的工程量，再根據(jù)所獲得的工程造價信息和經(jīng)驗數(shù)據(jù)計算得到工程造價。

具體方法如下：

1）分部分項工程費＝Σ（分部分項工程量×綜合單價）

2）措施項目費＝Σ（措施項目工程量×綜合單價）

3）其他項目費＝暫列金額＋暫估價＋計日工＋總承包服務(wù)費

4）規(guī)費＝工程排污費＋社會保障費＋住房公積金

5）稅金＝營業(yè)稅＋城市建設(shè)維護稅＋教育費附加＋地方教育費附加

6）單位工程報價＝分部分項工程費＋措施項目費＋其他項目費＋規(guī)費＋稅金

7）單項工程報價＝Σ單位工程報價

8）建設(shè)項目總報價＝Σ單項工程報價

2017年房地產(chǎn)估價師將于10月14、15日考試，為了方便廣大學(xué)員備考，建設(shè)工程教育網(wǎng)搜集整理了房估考試知識點，用于考生日常學(xué)習(xí)參考，祝大家學(xué)習(xí)愉快、考試順利！