2016年房地產(chǎn)估價師考試將在2016年10月15、16日進行，考生朋友們正在緊張的備考中，為了使大家的復(fù)習(xí)更有針對性，建設(shè)工程教育網(wǎng)特別分享了房估《房地產(chǎn)估價案例與分析》科目的知識點，希望對大家有所幫助，祝大家備考愉快，夢想成真！

估價人員認真分析所掌握的資料，根據(jù)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》及周邊同類房地產(chǎn)市場狀況，結(jié)合估價對象的具體特點及估價目的，選取適當?shù)墓纼r方法對估價對象進行評估。

（一）適用的估價方法

本報告估價目的是為確定房地產(chǎn)市場價值提供參考，估價對象的實際及估價設(shè)定用途均為居住用房，鑒于估價對象所在地區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)育充分，區(qū)域內(nèi)類似物業(yè)的市場交易案例及市場租賃案例較多，宜采用比較法與收益法進行估價。估價人員對兩種方法測算的結(jié)果綜合分析后，確定估價對象的估價價格。

（二）不適用的估價方法

現(xiàn)時住宅房地產(chǎn)價格與成本關(guān)聯(lián)性弱，房地產(chǎn)的開發(fā)成本不能準確反映房地產(chǎn)的實際市場價值，故不適宜采用成本法作為估價方法。另外，估價對象屬于建成并已投入使用的物業(yè)，非待開發(fā)建設(shè)物業(yè)，不產(chǎn)生后續(xù)開發(fā)成本，故不適宜采用假設(shè)開發(fā)法作為評估方法。

如果考試中沒有對不選用方法進行理由闡述，算一處錯誤

（三）估價技術(shù)路線

1.比較法

運用比較法進行測算的基本公式為：

案例修正后單價＝可比案例成交（放盤）單價×交易情況修正×市場狀況調(diào)整×區(qū)位狀況調(diào)整×實物狀況調(diào)整×權(quán)益狀況調(diào)整

估價對象評估單價＝（案例1修正后單價＋案例2修正后單價＋案例3修正后單價）÷3

2.收益法

運用收益法進行測算的基本公式為：

收益法計算公式：

V＝a/（r－g）×{1－[（1＋g）/（1＋r）]n}

其中：V—市場價值

a—年純收益

r—資本化率

g—純收益每年遞增比率

n—獲取純收益的持續(xù)年限

a應(yīng)該是未來第一年的凈收益

3.綜合分析確定市場價值最終估價結(jié)果

通過兩種不同的技術(shù)路徑，分別得到估價對象的估價單價，經(jīng)分析兩種方法結(jié)果的差異及導(dǎo)致差異的原因后，結(jié)合當前同類市場實際和估價師經(jīng)驗，分別確定兩種方法結(jié)果的影響權(quán)重，最后確定估價對象在假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場價值單價和總價。

估價對象評估單價＝比較法估價單價×影響權(quán)重1＋收益法估價單價×影響權(quán)重2

影響權(quán)重1＋影響權(quán)重2＝100%

估價對象估價總價＝估價對象估價單價×估價建筑面積

因為是技術(shù)報告，我們就不挑它缺方法定義。