2016年房地產估價師考試將在2016年10月15、16日進行，考生朋友們正在緊張的備考中，為了使大家的復習更有針對性，建設工程教育網特別分享了房估《房地產估價案例與分析》科目的知識點，希望對大家有所幫助，祝大家備考愉快，夢想成真！

估價人員認真分析所掌握的資料，根據《房地產估價規(guī)范》及周邊同類房地產市場狀況，結合估價對象的具體特點及估價目的，選取適當的估價方法對估價對象進行評估。

（一）適用的估價方法

本報告估價目的是為確定房地產市場價值提供參考，估價對象的實際及估價設定用途均為居住用房，鑒于估價對象所在地區(qū)房地產市場發(fā)育充分，區(qū)域內類似物業(yè)的市場交易案例及市場租賃案例較多，宜采用比較法與收益法進行估價。估價人員對兩種方法測算的結果綜合分析后，確定估價對象的估價價格。

（二）不適用的估價方法

現時住宅房地產價格與成本關聯性弱，房地產的開發(fā)成本不能準確反映房地產的實際市場價值，故不適宜采用成本法作為估價方法。另外，估價對象屬于建成并已投入使用的物業(yè)，非待開發(fā)建設物業(yè)，不產生后續(xù)開發(fā)成本，故不適宜采用假設開發(fā)法作為評估方法。

如果考試中沒有對不選用方法進行理由闡述，算一處錯誤

（三）估價技術路線

1.比較法

運用比較法進行測算的基本公式為：

案例修正后單價＝可比案例成交（放盤）單價×交易情況修正×市場狀況調整×區(qū)位狀況調整×實物狀況調整×權益狀況調整

估價對象評估單價＝（案例1修正后單價＋案例2修正后單價＋案例3修正后單價）÷3

2.收益法

運用收益法進行測算的基本公式為：

收益法計算公式：

V＝a/（r－g）×{1－[（1＋g）/（1＋r）]n}

其中：V—市場價值

a—年純收益

r—資本化率

g—純收益每年遞增比率

n—獲取純收益的持續(xù)年限

a應該是未來第一年的凈收益

3.綜合分析確定市場價值最終估價結果

通過兩種不同的技術路徑，分別得到估價對象的估價單價，經分析兩種方法結果的差異及導致差異的原因后，結合當前同類市場實際和估價師經驗，分別確定兩種方法結果的影響權重，最后確定估價對象在假定未設立法定優(yōu)先受償權利下的市場價值單價和總價。

估價對象評估單價＝比較法估價單價×影響權重1＋收益法估價單價×影響權重2

影響權重1＋影響權重2＝100%

估價對象估價總價＝估價對象估價單價×估價建筑面積

因為是技術報告，我們就不挑它缺方法定義。