2016年房地產(chǎn)估價(jià)師考試將在2016年10月15、16日進(jìn)行，考生朋友們正在緊張的備考中，為了使大家的復(fù)習(xí)更有針對(duì)性，建設(shè)工程教育網(wǎng)特別分享了房估《房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析》科目的知識(shí)點(diǎn)，希望對(duì)大家有所幫助，祝大家備考愉快，夢想成真！

（一）房地產(chǎn)市場價(jià)值的確定

1.合理性分析

經(jīng)估價(jià)人員綜合分析認(rèn)為，運(yùn)用收益法評(píng)估的收益價(jià)格取決于人們對(duì)估價(jià)對(duì)象未來潛在收益的預(yù)期，近年來，XX市房地產(chǎn)市場發(fā)展變化明顯，房地產(chǎn)價(jià)格上漲幅度較大，相對(duì)而言，房地產(chǎn)租金水平的上升速度小于或滯后于房地產(chǎn)價(jià)格的變化，

租金回報(bào)與實(shí)際成交價(jià)格不匹配，變化波動(dòng)的房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀加大了估價(jià)人員運(yùn)用收益法的難度，導(dǎo)致以當(dāng)前租金水平作為測算基礎(chǔ)得出的收益價(jià)格往往低于市場的實(shí)際成交價(jià)格。運(yùn)用比較法評(píng)估的比準(zhǔn)價(jià)格是采用了類似的市場案例修正后得出的，在當(dāng)前的房地產(chǎn)市場環(huán)境，則更能反映房地產(chǎn)的價(jià)格水平。

2.權(quán)重選擇

綜合考慮當(dāng)前XX市房地產(chǎn)市場狀況及評(píng)估方法的適用性及運(yùn)用難度等因素，結(jié)合本次估價(jià)目的，確定比較法權(quán)重為0.7，收益法賦以權(quán)重為0.3，則：

估價(jià)對(duì)象評(píng)估單價(jià)＝16305×0.7＋14631×0.3＝15803（元／m2）（取整），

估價(jià)對(duì)象估價(jià)總價(jià)＝估價(jià)單價(jià)×建筑面積

＝15803×96.2831＝1521514（元）

（二）估價(jià)結(jié)果

估價(jià)人員根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照估價(jià)工作程序，運(yùn)用科學(xué)的估價(jià)方法，仔細(xì)考察估價(jià)對(duì)象的特征及使用和維護(hù)情況，經(jīng)過全面細(xì)致的測算，并結(jié)合估價(jià)經(jīng)驗(yàn)和對(duì)影響項(xiàng)目價(jià)值因素的分析，確定估價(jià)對(duì)象在 2013 年1月3日的市場價(jià)值為人民幣壹佰伍拾貳萬壹仟伍佰壹拾肆元整（￥1521514 元），單價(jià)為 15803元／m²。