【提問】

　　某10年前建成的小型辦公樓建筑面積為1500㎡，層高4.1米，土地剩余使用年限為30年，不可續(xù)期。目前市場上具有相同功能的該類辦公樓的正常層高為3.6米，建筑物重建價格為2000元/㎡.假定層高沒增加0.1m，建造費用每平米相應(yīng)增加10元。由于層高過大，該辦公樓每年要多耗費2.5萬元能源費用。以重建價格為基礎(chǔ)估算該建筑物的價值，則應(yīng)扣除的功能折舊為（ 　）萬元。（建筑物報酬率為10%）

　　A.11.80

　　B.16.07

　　C.23.57

　　D.31.07

　　【回答】學員chtlm，您好！您的問題答復(fù)如下：

　　網(wǎng)絡(luò)提供的答案是：

　　功能過剩引起的折舊額計算，用的是重建價格，折舊額包含兩部分：無效成本和超額持有成本，其中，超額持有成本可用超額運營費用資本化法計算。無效成本＝5×1500×10＝7.5（萬元），超額持有成本＝2.5/10%×【1－1/（1+10%）30】=23.57（萬元），則折舊額＝31.07萬元。

　　不過我認為這個答案是錯誤的，1、無效成本7.5不應(yīng)該再考慮，因為題目給出的【目前市場上具有相同功能的該類辦公樓的正常層高為3.6米，建筑物重建價格為2000元/㎡】是扣除了無效成本后的房地產(chǎn)重置成本，因此不應(yīng)該再考慮

　　2、超額運營費用要考慮所得稅因素，正確計算為：

　　功能折舊、2.5×（1－25%）×1/10%×（1－1/1.130）＝17.67546463萬

　　因此：本題：

　　以重建價格為基礎(chǔ)估算該建筑物的價值，則應(yīng)扣除的功能折舊為：17.67546463萬

　　本題沒有正確選項

　　★問題所屬科目：房地產(chǎn)估價師——房地產(chǎn)估價理論與方法