【提問】老師：您好！請問可比實例的個別因素修正具體是指哪個，是指交易情況修正、交易日期修正和房地產(chǎn)狀況修正中的哪一個呢？

　　【回答】

　　學(xué)員yu18160912，您好！您的問題答復(fù)如下：

　　這個是房地產(chǎn)估價規(guī)范的內(nèi)容，您參考一下

　　5.2市場比較法

　　5.2.l運用市場比較法估價應(yīng)按下列步驟進(jìn)行:1搜集交易實例；2選取可比實例；3建立價格可比基礎(chǔ)；4進(jìn)行交易情況修正；5進(jìn)行交易日期修正；

　　6進(jìn)行區(qū)域因素修正 7進(jìn)行個別因素修正；8求出比準(zhǔn)價格。

　　5.2.2運用市場比較法估價，應(yīng)準(zhǔn)確搜集大量交易實例，掌握正常市場價格行情。搜集交易實例應(yīng)包括下列內(nèi)容：1交易雙方情況及交易目的；2交

　　易實例房地產(chǎn)狀況；3成交價格；4成交日期；5付款方式。

　　5.2.3根據(jù)估價對象狀況和估價目的，應(yīng)從搜集的交易實例中選取三個以上的可比實例。選取的可比實例應(yīng)符合下列要求：l是估價對象的類似房地產(chǎn)；2成交日期與估價時點相近，不直超過一年；3成交價格為正常價格或可修正為正常價格。

　　5.2.4選取可比實例后，應(yīng)對可比實例的成交價格進(jìn)行換算處理，建立價格可比基礎(chǔ)，統(tǒng)一，其表達(dá)方式和內(nèi)涵。換算處理應(yīng)包括下列內(nèi)容：1統(tǒng)

　　一付款方式；2統(tǒng)一采用單價；3統(tǒng)一幣種和貨幣單位；4統(tǒng)一面積內(nèi)涵和面積單位。注：1 統(tǒng)一付款方式應(yīng)統(tǒng)一為在成交日期時一次總付清。2不同

　　市種之間的換算，應(yīng)按中國人民銀行公布的成交日期時的市場匯率中間價計算。

　　5.2.5進(jìn)行交易情況修正，應(yīng)排除交易行為中的特殊因素所造成的可比實例成交價格偏差，將可比實例的成交價格調(diào)整為正常價格。有下列情形

　　之一的交易實例不宜選為可比實例：l 有利害關(guān)系人之間的交易；2急于出售或購買情況下的交易；3受債權(quán)債務(wù)關(guān)系影響的交易；4交易雙方或一方對市場行情缺乏了解的交易；5交易雙方或一方有特別動機或特別偏好的交易；6相鄰房地產(chǎn)的合并交易；7特殊方式的交易；8交易稅費非正常負(fù)擔(dān)的交易； 9其他非正常的交易。注：1 當(dāng)可供選擇的交易實例較少，確需選用上述情形的交易實例時，應(yīng)對其進(jìn)行交易情況修正； 2對交易稅費非正常負(fù)擔(dān)的修正，應(yīng)將成交價格調(diào)整為依照政府有關(guān)規(guī)定，交易雙方負(fù)擔(dān)各自應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費下的價格。

　　5.2.6進(jìn)行交易日期修正，應(yīng)將可比實例在其成交日期時的價格調(diào)整為估價時點的價格。交易日期修正直采用類似房地產(chǎn)的價格變動率或指數(shù)進(jìn)行調(diào)整。在無類似房地產(chǎn)的價格變動率或指數(shù)的情況下，可根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)價格的變動情況和趨勢作出判斷，給予調(diào)整。

　　5.2. 7進(jìn)行區(qū)域因素修正，應(yīng)將可比實例在其外部環(huán)境狀況下的價格調(diào)整為估價對象外部環(huán)境狀況下的價格。區(qū)域因素修正的內(nèi)容主要應(yīng)包括：繁華程度，交通便捷程度，環(huán)境、景觀，公共配套設(shè)施完備程度，城市規(guī)劃限制等影響房地產(chǎn)價格的因素。區(qū)域因素修正的具體內(nèi)容應(yīng)根據(jù)估價對象的用途確定。進(jìn)行區(qū)域因素修正時，應(yīng)將可比實例與估價對象的區(qū)域因素逐項進(jìn)行比較，找出由于區(qū)域因素優(yōu)劣所造成的價格差異進(jìn)行調(diào)整。

　　5.2.8進(jìn)行個別因素修正，應(yīng)將可比實例在其個體狀況下的價格調(diào)整為估價對象個體狀況下的價格。有關(guān)土地方面的個別因素修正的內(nèi)容主要應(yīng)包括：面積大小，形狀，臨路狀況，基礎(chǔ)設(shè)施完備程度，土地平整程度，地勢，地質(zhì)水文狀況，規(guī)劃管制條件，土地使用權(quán)年限等；有關(guān)建筑物方面的個別因素修正的內(nèi)容主要應(yīng)包括：折舊程度，裝修，設(shè)施設(shè)備，平面布置，工程質(zhì)量，建筑結(jié)構(gòu)，樓層，朝向等。個別因素修正的具體內(nèi)容應(yīng)根據(jù)估價對象的用途確定。進(jìn)行個別因素修正時，應(yīng)將可比實例與估價對象的個別因素逐項進(jìn)行比較，找出由于個別因素優(yōu)劣所造成的價格差異進(jìn)行調(diào)整。

　　5.2.9交易情況、交易日期、區(qū)域因素和個別因素的修正，視具體情況可采用百分率法、差額法或回歸分析法。每項修正對可比實例成交價格的調(diào)整不得超過20％，綜合調(diào)整不得超過30％。

　　5.2.10選取的多個可比實例的價格經(jīng)過上述各種修正之后，應(yīng)根據(jù)具體情況計算求出一個綜合結(jié)果，作為比準(zhǔn)價格。 5.2.11市場比較法的原理和技術(shù)，也可用于其他估價方法中有關(guān)參數(shù)的求取。

　　★問題所屬科目：房地產(chǎn)估價師——房地產(chǎn)估價案例與分析

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