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一般法院查封抵債和銀行抵債都會(huì)在房管局備案，并有法院出具的相關(guān)查封、扣押或拍賣通知書，或者銀行抵押通知書。但如果是私下協(xié)商抵債，通常是直接將房產(chǎn)證拿給對(duì)方扣押，并簽訂一份抵債合同（協(xié)議），債權(quán)人、債務(wù)人任何一方都不可以單獨(dú)將物業(yè)交易與出讓，否則被視為無效。所以一般最好是通過法院拍賣購房，如果通過中介購房，則出售人應(yīng)該持有法院相關(guān)文書，或者原業(yè)主的授權(quán)委托書。此外，簽訂購房合同時(shí)應(yīng)該特別謹(jǐn)慎，將價(jià)格、交樓時(shí)間等都要詳細(xì)注明。

一般情況下，法院拍賣的房屋都是取得合法產(chǎn)權(quán)的，這樣的房子買下來都不會(huì)有什么問題。但有時(shí)法院也拍賣暫時(shí)未取得產(chǎn)權(quán)的房屋或在建工程，這種情況下也是可以購買的，但法院拍賣的房屋能否辦理產(chǎn)權(quán)證取決于房屋在變賣或拍賣之前的產(chǎn)權(quán)情況，所以在競拍前可以先向法院了解該房屋的權(quán)屬情況。否則，在拍賣現(xiàn)場，拍賣師是不會(huì)向你介紹房屋產(chǎn)權(quán)情況的，切記。

如果該房屋在法院查封之前屬于合法登記的房產(chǎn)且手續(xù)齊全，是可以依據(jù)法院的協(xié)助執(zhí)行通知書辦理房產(chǎn)證的。如果拍賣或變賣的房屋在法院查封之前就沒有辦理房產(chǎn)證或初始產(chǎn)權(quán)登記，且沒有辦理的原因是原產(chǎn)權(quán)人存在違法行為或不具備產(chǎn)權(quán)登記的條件，政府主管部門不予登記的，這種情況購買查封的房屋是不能辦理房產(chǎn)證的。但如果原產(chǎn)權(quán)人只是因?yàn)椴痪邆湫姓C(jī)關(guān)要求的條件而無法辦理的，那么在具備條件后或法院通過強(qiáng)制執(zhí)行手段使之能辦理產(chǎn)權(quán)登記的，購買人也是可以辦房產(chǎn)證的。

拍賣房產(chǎn)購買中的注意事項(xiàng)

首先，詳細(xì)了解拍賣房的具體信息。

了解產(chǎn)權(quán)辦理等方面是否存在瑕疵。要確認(rèn)所競買的房屋是否具有完全產(chǎn)權(quán)和房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的各項(xiàng)條件；同時(shí)，需了解房屋產(chǎn)權(quán)的使用年限、面積和稅費(fèi)情況。了解房屋的詳細(xì)信息。最好方法就是進(jìn)行實(shí)地勘察，了解房屋的戶型、朝向、采光、配套的水、電、氣是否齊全、小區(qū)環(huán)境等，從而對(duì)房屋的具體價(jià)格進(jìn)行評(píng)估，在拍賣前，對(duì)房屋成交價(jià)大概的價(jià)格區(qū)間做到心中有數(shù)。

其次，拍賣過程保持理性頭腦。

一般而言，拍賣的房產(chǎn)在價(jià)格上具有一定的優(yōu)勢，成交價(jià)普遍比市場上同地段、同品質(zhì)的房產(chǎn)低10%-20%。但是由于房產(chǎn)拍賣現(xiàn)場的氣氛往往比較熱烈，經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)互相叫價(jià)，使得房價(jià)在幾輪舉牌之后價(jià)格已經(jīng)處于高位，然而此時(shí)每位消費(fèi)者都被一種勢在必得的心理所左右，不斷叫價(jià)，高價(jià)成交之后，就覺得后悔。雖然出現(xiàn)這種狀況是少數(shù)，但消費(fèi)者應(yīng)該在拍賣過程中保持理性的思維，避免頭腦發(fā)熱，造成不必要的損失。

第三，購買拍賣房，做好全付款準(zhǔn)備。

拍賣房的產(chǎn)權(quán)先天性不足，并且部分房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)關(guān)系錯(cuò)綜復(fù)雜，產(chǎn)權(quán)的可追溯性難度較大，許多銀行也不能清楚地了解拍賣房產(chǎn)的真正產(chǎn)權(quán)關(guān)系，這為其按揭貸款服務(wù)造成了巨大的壁壘。因此，當(dāng)前基本所有的銀行都沒有為拍賣房提供按揭貸款服務(wù)。因此，消費(fèi)者在購買拍賣房時(shí)應(yīng)該做好比較充裕的資金準(zhǔn)備。

此外，在拍賣現(xiàn)場競價(jià)時(shí)，還要考慮付傭金因素。比如競拍成功后，需交納房子成交額的5%給拍賣公司做傭金。當(dāng)然，如沒有競買成功，一萬元的保證金是不退的。房產(chǎn)拍賣會(huì)大多是拍賣公司在報(bào)紙上做公告，但這種獲取信息的方式并不保險(xiǎn)，許多買家由于沒有及時(shí)看到信息而錯(cuò)失良機(jī)。這類信息一般刊登在每個(gè)周末的各大報(bào)紙上，投資買家應(yīng)多加留意。

最后，了解房屋里的附屬設(shè)施的歸屬。購房者應(yīng)該了解拍賣房中的一些家具、家電之類的設(shè)施的歸屬關(guān)系，以及房屋是否有拖欠的水費(fèi)、電費(fèi)、管理費(fèi)、維修基金等情況。