導(dǎo)語(yǔ)：建設(shè)工程教育網(wǎng)是國(guó)內(nèi)超大型的工程類遠(yuǎn)程教育基地，憑借其多年輔導(dǎo)經(jīng)驗(yàn)，聘請(qǐng)國(guó)內(nèi)權(quán)威考試輔導(dǎo)專家，依托專業(yè)、龐大的教學(xué)服務(wù)團(tuán)隊(duì)，采用高清課件、移動(dòng)課堂等先進(jìn)教學(xué)方式，強(qiáng)力推出房地產(chǎn)估價(jià)師等網(wǎng)上輔導(dǎo)課程，點(diǎn)擊了解課程詳情>>>

商品房預(yù)售實(shí)行許可證制度，即開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上房地產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得《商品房預(yù)售許可證》，未取得《商品房預(yù)售許可證》，不得進(jìn)行商品房預(yù)售。商品房預(yù)售是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的房屋預(yù)先出售給承購(gòu)人，由承購(gòu)人支付定金或房?jī)r(jià)款的行為。

商品房預(yù)售、開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與承購(gòu)人簽訂商品房預(yù)售合同。商品房預(yù)售合同，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)與承購(gòu)人就轉(zhuǎn)移在約定時(shí)間內(nèi)建成的商品房所有權(quán)及商品房暫用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)，支付商品房?jī)r(jià)金等事宜所達(dá)成的書(shū)面協(xié)議。

我國(guó)對(duì)商品房的預(yù)售采取許可證制度。采取商品預(yù)售許可證制度，有利于保障商品房預(yù)售秩序，保護(hù)消費(fèi)者利益，維護(hù)當(dāng)事人雙方的合法權(quán)益。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)預(yù)售商品，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：

1、已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書(shū)，取得合法的土地使用權(quán)是出售商品房的基礎(chǔ)，土地使用權(quán)證書(shū)是合法擁有土地使用權(quán)的標(biāo)志。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)只有在交付全部土地使用權(quán)出讓金并取得土地使用權(quán)證書(shū)的情況下才可以從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和房地產(chǎn)交易，所以，取得土地使用權(quán)證書(shū)是基礎(chǔ)，是第一要件。

2、持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證。取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證是商品房開(kāi)工建設(shè)的前提，商品房建設(shè)一定要符合城市規(guī)劃。根據(jù)《城市規(guī)劃法》的規(guī)定，在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)新建、擴(kuò)建和改建建筑物、構(gòu)筑物、道路、管線和其他工程設(shè)施、必須持有關(guān)批準(zhǔn)文件向城市規(guī)劃行政主管部門提出申請(qǐng)，由城市規(guī)劃行政主管部門根據(jù)城市規(guī)劃提出的規(guī)劃設(shè)計(jì)要求，核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證件。這是因?yàn)橛械拈_(kāi)發(fā)商如果尚未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證就開(kāi)始出售商品房，就不排除會(huì)有商品房建筑工程能否開(kāi)工的風(fēng)險(xiǎn)，從而有可能發(fā)生損害預(yù)購(gòu)人利益的現(xiàn)象。

3、按提供預(yù)售的商品房計(jì)算、投入開(kāi)發(fā)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期，這一規(guī)定的目的在于防止“炒賣地皮”，有效地保護(hù)商品房預(yù)購(gòu)人的合法權(quán)益，同時(shí)也便于房地產(chǎn)主管部門進(jìn)行監(jiān)督。

4、向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記、取得商品房預(yù)售許可證明。

只有取得商品房預(yù)售許可證，商品房開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)才能與承購(gòu)人簽訂商品房預(yù)售合同。同時(shí)商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報(bào)縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案。