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　　1、勤于查詢

　　購房人簽合同前應(yīng)查看清楚，開發(fā)商提供的國有土地使用證正本的記事欄中，有無土地被抵押的標注。也可以登錄相關(guān)網(wǎng)站查詢，在北京，可以登錄北京市房屋土地權(quán)屬登記事務(wù)中心的網(wǎng)站進行查詢。認真查驗文件簽約前可以查驗國有土地使用證，如果是臨時使用證或有抵押，要拒絕簽約，或者一定要求開發(fā)商簽訂補充協(xié)議，約定開發(fā)商保證于xxxx年x月x日之前辦理《國有土地使用證》。

　　2、簽好《購房合同》

　　《購房合同》中要有專門條款對房屋產(chǎn)權(quán)和房產(chǎn)證相關(guān)內(nèi)容有所約定，不僅要約定具體辦理的最后時限，還要約定不能按時辦理的處理辦法。

　　（1）關(guān)于初始登記

　　建議范本出賣人應(yīng)當在＿年＿月＿日前，取得該商品房所在樓棟的權(quán)屬證明。如因出賣人的責任未能在本款約定期限內(nèi)取得該商品房所在樓棟的權(quán)屬證明的，買受人有權(quán)退房。買受人退房的，出賣人應(yīng)當自退房通知送達之日起＿日內(nèi)退還全部已付款，并按照買受人全部已付款的＿％向買受人支付違約金。買受人不退房的，合同繼續(xù)履行，自出賣人應(yīng)當取得該商品房所在樓棟的權(quán)屬證明期限屆滿之次日起至實際取得權(quán)屬證明之日止，出賣人應(yīng)當按日計算向買受人支付全部已付款萬分之＿的違約金，并于出賣人實際取得權(quán)屬證明之日起＿日內(nèi)向買受人支付。

　　日期的確定對于期房，可以根據(jù)合同約定的商品房交付使用之日作為起點，計算90日。對于現(xiàn)房，可以根據(jù)銷售合同簽訂之日作為起點，計算90日。

　　退房違約金的確定不超過100%即可。

　?。?）關(guān)于轉(zhuǎn)移登記

　　建議范本：商品房交付使用后，雙方同意按照下列第____種方式辦理轉(zhuǎn)移登記：

　　A雙方共同向權(quán)屬登記機關(guān)申請辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記。

　　B買受人自行辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記。

　　C買受人同意委托____向權(quán)屬登記機關(guān)申請辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記，委托費用元人民幣（大寫）。

　　如因出賣人的責任，買受人未能在商品房交付之日起＿日內(nèi)取得房屋所有權(quán)證書的，買受人有權(quán)退房。

　　買受人退房的，出賣人應(yīng)當自退房通知送達之日起＿日內(nèi)退還全部已付款，并按照買受人全部已付款的＿％向買受人支付違約金。

　　買受人不退房的，自買受人應(yīng)當取得房屋所有權(quán)證書的期限屆滿之次日起至實際取得房屋所有權(quán)證書之日止，出賣人按日計算向買受人支付全部已付款萬分之____的違約金，并于買受人實際取得房屋所有權(quán)證書之日起＿日內(nèi)由出賣人支付。

　　日期的確定：對于期房，可以根據(jù)合同約定的商品房交付使用之日作為起點，計算120日。對于現(xiàn)房，可以根據(jù)銷售合同簽訂之日作為起點，計算120日。

　　退房違約金的確定：不超過100%即可。

　　3、不簽不合理的委托書

　　很多開發(fā)商要求購房人在合同外另簽一份協(xié)議，委托其代辦房產(chǎn)證、代收契稅和公共維修基金。這種不合理的委托購房者可以拒絕。不用擔心如果不委托房地產(chǎn)商代辦，自己就無法辦理房產(chǎn)證。根據(jù)《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第33條的規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當協(xié)助商品房購買人辦理土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記手續(xù)，并提供必要的證明文件。因此，不管購房人是否委托房地產(chǎn)商代辦房產(chǎn)證，房地產(chǎn)商都有法律責任協(xié)助購房人辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)并取得房產(chǎn)證。

　　4、解約與索賠

　　根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》的規(guī)定，如果開發(fā)商存在下列嚴重違約行為，您可以通過協(xié)商或訴訟的方式解除、撤銷合同或宣告合同無效，并要求賠償。

　?。?）商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人；

　?。?）商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人；

　?。?）故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房預售許可證明；

　?。?）故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實；

　?。?）故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實；

　?。?）出賣人與第三人惡意串通，另行訂立商品房買賣合同并將房屋交付使用，導致購房者無法取得房屋。