《案例與分析》講義：城市房屋拆遷補償估價對象

　　估價人員在從事拆遷補償估價時，要準確界定被拆遷房屋及其所占土地的權益性質，估價結果才會客觀公正。

　　關于拆遷補償估價，需要特別指出的是在集體土地上進行開發(fā)建設的集體土地及地上房屋的估價。應先行辦理征用土地，將集體土地國有化，然后再進行房屋拆遷與補償。這樣既符合《土地管理法》規(guī)定，又適用新的《條例》。

　　拆遷補償估價對象為拆遷范圍內土地、建筑物、構筑物和依托于其實體上的權益。針對不同估價對象應注意以下幾點：

　　①依法以有償出讓、轉讓方式取得的土地使用權，可視為提前收回處理，在估價中應包括土地使用權的補償估價，根據該土地使用權的剩余年限所對應的正常市場價格進行。

　?、谝婪ㄒ詣潛芊绞饺〉玫耐恋厥褂脵?，在估價中不應包括出讓金部分，只包含該宗地相應的基礎設施配套建設費和土地開發(fā)及其它費用。

　　③已取得所有權的房屋及構筑物，估價應從占有、使用、收益、處分四方面綜合認定其合法性，不能僅僅依據估價時點的用途估價。

　?、?ldquo;拆除違章建筑和超過批準期限的臨時建筑，不予補償”，故不在估價范圍之內。“拆除未超過批準期限的臨時建筑，應當給予適當補償”，估價時應按照使用期限的殘存價值參考剩余期限給予估價。

　?、荼徊疬w房屋的性質和面積一般以房屋權屬證書及權屬檔案的記載為準；各地對被拆遷房屋的性質和面積認定有特別規(guī)定的，服從其規(guī)定；拆遷人與被拆遷人對被拆遷房屋的性質或者面積協(xié)商一致的，可以按照協(xié)商結果進行評估。

　　對被拆遷房屋的性質不能協(xié)商一致的，應當向城市規(guī)劃行政主管部門申請確認。對被拆遷房屋的面積不能協(xié)商一致的，可以向依照《房產測繪管理辦法》設立的房屋面積鑒定機構申請鑒定；沒有設立房屋面積鑒定機構的，可以委托具有房產測繪資格的房產測繪單位測算。

　?、迣τ谝蛔诜康禺a拆遷補償估價，凡屬被拆遷人合法擁有的房屋內外不可移動的設備及其附屬物等，都不可遺漏。設備含水、電、暖、衛(wèi)、氣、通訊等設施；附屬物含樹木、綠地、道路、院墻、門樓等其他構筑物。