2010房地產估價師講義案例與分析要點：成本法

2010-10-14 13：35　　來源：來源網絡　　字體：大小　　打印收藏

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　　（三）成本法

　　成本法是在估價對象土地使用權價格各組成部分費用項目明確、賬目清楚時適宜采用的一種方法?！斗康禺a估價規(guī)范》規(guī)定，土地取得費用包括三部分；一是征地和房屋拆遷安置補償費；二是土地使用權出讓金或者地價款；三是有關土地取得的手續(xù)費和稅金。征用耕地和其他土地的補償費和安置補助費標準，在《土地管理法》等法律、法規(guī)中已作規(guī)定。城市房屋拆遷安置補償費用的金額，可根據被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產市場評估價格確定。土地使用權出讓金或地價款以及有關土地取得的手續(xù)費和稅金依據相關法律、法規(guī)、政策的規(guī)定。

　?。ㄋ模┗鶞实貎r修正法

　　基準地價修正法是以該區(qū)域或級別的基準地價為依據，再根據實際情況進行必要的修正后估算土地價值的方法。該方法的關鍵是確定土地的基準地價。土地的基準地價是在一定區(qū)域范圍內，根據用途相似、地段相連、地價相近的原則劃分土地價值區(qū)段，然后調查測算出各區(qū)段在估價時點的平均價值水平?；鶞实貎r修正法的估價過程為：利用政府已經確定公布的基準地價，依據替代原理，通過對交易日期、區(qū)位狀況和實物狀況（包括土地使用權使用年限、剩余年限等）的比較修正，由基準地價調整得出估價對象出讓土地價格。

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