《案例與分析》講義：拆遷估價(jià)的工作方式

　?、?拆遷估價(jià)前的準(zhǔn)備工作估價(jià)人員在從事拆遷評(píng)估時(shí)，必須熟悉掌握國(guó)家相關(guān)法律、法規(guī)、政策以及當(dāng)?shù)卣挠嘘P(guān)規(guī)定，準(zhǔn)確界定拆遷房屋及其所占土地的權(quán)益性質(zhì)，才能做出易于被委托人及其他相關(guān)利益主體所接受的評(píng)估結(jié)果。在評(píng)估工作過(guò)程中，評(píng)估人員作為最早直接接觸被拆遷人的機(jī)構(gòu)，協(xié)調(diào)好地方及被拆遷入的關(guān)系是后續(xù)拆遷及開(kāi)發(fā)建設(shè)工作的基礎(chǔ)；營(yíng)造安定、和平、順利的局面是評(píng)估人員義不容辭的責(zé)任；拆遷評(píng)估涉及千家萬(wàn)戶(hù)居民的切身利益，也是他們生活模式出現(xiàn)重要變化的開(kāi)始，因此要充分理解被拆遷者的心理狀態(tài)，嚴(yán)格把握政策和評(píng)估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，以熱情、誠(chéng)懇、細(xì)致、周密的工作作風(fēng)，保持原有安定、平穩(wěn)的局面。評(píng)估過(guò)程中要針對(duì)不同的客戶(hù)有針對(duì)性的采取不同的措施、策略，才能保證工作的順利進(jìn)行。熱情服務(wù)、嚴(yán)禁與被拆遷人發(fā)生沖突、解釋工作有理有據(jù)、維護(hù)拆遷人與被拆遷人的合法利益。拆遷估價(jià)前要制定嚴(yán)密的計(jì)劃，并進(jìn)行估價(jià)師的培訓(xùn)，在入戶(hù)前要制作完善的調(diào)查表格，并對(duì)入戶(hù)的估價(jià)師進(jìn)行政策、法規(guī)、知識(shí)及工作方式的培訓(xùn)。

　　②入戶(hù)調(diào)查估價(jià)人員對(duì)被拆遷房屋進(jìn)行入戶(hù)調(diào)查，對(duì)事先收集的有關(guān)被拆遷房屋的坐落、四至、面積、用途、產(chǎn)權(quán)等資料進(jìn)行實(shí)地核實(shí)，同時(shí)親臨現(xiàn)場(chǎng)感受估價(jià)對(duì)象的位置、周?chē)h(huán)境、條件的優(yōu)劣，詳細(xì)查勘被拆遷房屋的房屋坐落、區(qū)位、門(mén)牌號(hào)等；被拆遷房屋的產(chǎn)權(quán)人、房屋產(chǎn)別、產(chǎn)權(quán)證號(hào)、用途、面積等被拆遷房屋的權(quán)屬狀況；被拆遷房屋的建筑形式、建筑結(jié)構(gòu)、建成年代、裝修情況、設(shè)備情況、使用狀況、建筑面積等的實(shí)物形態(tài)，做好實(shí)地查勘記錄，拍攝反映被拆遷房屋外觀和內(nèi)部狀況的影像資料。

　　根據(jù)不同的建筑形式制定相應(yīng)的調(diào)查表格，調(diào)查相應(yīng)的內(nèi)容。

　　A.被拆遷房屋為平房，需要分別記錄房屋的結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備等情況并拍攝照片，記錄的內(nèi)容包括：房屋位置、房屋權(quán)屬、房屋建筑特點(diǎn)、房屋裝修、設(shè)備情況、附屬設(shè)施、樹(shù)木、其他需要記錄的項(xiàng)目。

　　B.被拆遷房屋為樓房，需要分別記錄房屋的結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備等情況并拍攝照片，記錄的內(nèi)容包括：房屋位置、房屋權(quán)屬、房屋結(jié)構(gòu)、建筑特點(diǎn)、建筑材料、附屬設(shè)備、其他需要記錄的項(xiàng)目。

　　C.被拆遷房屋為廠房或其他的房屋時(shí)，參照平房、樓房的項(xiàng)目進(jìn)行實(shí)地查勘記錄。

　　拍攝影像資料：是指在實(shí)地查勘時(shí)，用攝像機(jī)或照相機(jī)對(duì)被拆遷房屋外觀和內(nèi)部狀況的不同部位（如房屋外立面、房屋入戶(hù)門(mén)、客廳、臥室、衛(wèi)生間、樓梯間、廚房等）進(jìn)行拍攝，作為分戶(hù)評(píng)估報(bào)告的附件。

　　實(shí)地查勘后，要由被拆遷人或其委托人簽字，確認(rèn)其調(diào)查內(nèi)容的真實(shí)性及完善性。

　?、凼覂?nèi)作業(yè)，出具估價(jià)報(bào)告現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查完成后，整理資料、選取合適的估價(jià)方法（或地方制定的拆遷估價(jià)辦法），對(duì)拆遷補(bǔ)償價(jià)進(jìn)行估價(jià)，編制總體拆遷估價(jià)報(bào)告，并出具分戶(hù)的拆遷估價(jià)報(bào)告。估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)將分戶(hù)的初步估價(jià)結(jié)果向被拆遷人公示日，并進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)說(shuō)明，聽(tīng)取有關(guān)意見(jiàn)。公示期滿(mǎn)后，估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)向委托人提供委托范圍內(nèi)被拆遷房屋的整體估價(jià)報(bào)告和分戶(hù)估價(jià)報(bào)告。委托人應(yīng)當(dāng)向被拆遷人轉(zhuǎn)交分戶(hù)估價(jià)報(bào)告（《指導(dǎo)意見(jiàn)》第十八條）。

　?、墁F(xiàn)場(chǎng)答疑拆遷期間估價(jià)人員應(yīng)當(dāng)向被拆遷人及委托人解釋拆遷估價(jià)的依據(jù)、原則、程序、方法、參數(shù)選取和估價(jià)結(jié)果產(chǎn)生的過(guò)程。