《案例與分析》講義：拆遷估價的工作方式

　?、?拆遷估價前的準備工作估價人員在從事拆遷評估時，必須熟悉掌握國家相關法律、法規(guī)、政策以及當地政府的有關規(guī)定，準確界定拆遷房屋及其所占土地的權益性質，才能做出易于被委托人及其他相關利益主體所接受的評估結果。在評估工作過程中，評估人員作為最早直接接觸被拆遷人的機構，協(xié)調好地方及被拆遷入的關系是后續(xù)拆遷及開發(fā)建設工作的基礎；營造安定、和平、順利的局面是評估人員義不容辭的責任；拆遷評估涉及千家萬戶居民的切身利益，也是他們生活模式出現重要變化的開始，因此要充分理解被拆遷者的心理狀態(tài)，嚴格把握政策和評估技術標準，以熱情、誠懇、細致、周密的工作作風，保持原有安定、平穩(wěn)的局面。評估過程中要針對不同的客戶有針對性的采取不同的措施、策略，才能保證工作的順利進行。熱情服務、嚴禁與被拆遷人發(fā)生沖突、解釋工作有理有據、維護拆遷人與被拆遷人的合法利益。拆遷估價前要制定嚴密的計劃，并進行估價師的培訓，在入戶前要制作完善的調查表格，并對入戶的估價師進行政策、法規(guī)、知識及工作方式的培訓。

　?、谌霊粽{查估價人員對被拆遷房屋進行入戶調查，對事先收集的有關被拆遷房屋的坐落、四至、面積、用途、產權等資料進行實地核實，同時親臨現場感受估價對象的位置、周圍環(huán)境、條件的優(yōu)劣，詳細查勘被拆遷房屋的房屋坐落、區(qū)位、門牌號等；被拆遷房屋的產權人、房屋產別、產權證號、用途、面積等被拆遷房屋的權屬狀況；被拆遷房屋的建筑形式、建筑結構、建成年代、裝修情況、設備情況、使用狀況、建筑面積等的實物形態(tài)，做好實地查勘記錄，拍攝反映被拆遷房屋外觀和內部狀況的影像資料。

　　根據不同的建筑形式制定相應的調查表格，調查相應的內容。

　　A.被拆遷房屋為平房，需要分別記錄房屋的結構、裝修、設備等情況并拍攝照片，記錄的內容包括：房屋位置、房屋權屬、房屋建筑特點、房屋裝修、設備情況、附屬設施、樹木、其他需要記錄的項目。

　　B.被拆遷房屋為樓房，需要分別記錄房屋的結構、裝修、設備等情況并拍攝照片，記錄的內容包括：房屋位置、房屋權屬、房屋結構、建筑特點、建筑材料、附屬設備、其他需要記錄的項目。

　　C.被拆遷房屋為廠房或其他的房屋時，參照平房、樓房的項目進行實地查勘記錄。

　　拍攝影像資料：是指在實地查勘時，用攝像機或照相機對被拆遷房屋外觀和內部狀況的不同部位（如房屋外立面、房屋入戶門、客廳、臥室、衛(wèi)生間、樓梯間、廚房等）進行拍攝，作為分戶評估報告的附件。

　　實地查勘后，要由被拆遷人或其委托人簽字，確認其調查內容的真實性及完善性。

　?、凼覂茸鳂I(yè)，出具估價報告現場調查完成后，整理資料、選取合適的估價方法（或地方制定的拆遷估價辦法），對拆遷補償價進行估價，編制總體拆遷估價報告，并出具分戶的拆遷估價報告。估價機構應當將分戶的初步估價結果向被拆遷人公示日，并進行現場說明，聽取有關意見。公示期滿后，估價機構應當向委托人提供委托范圍內被拆遷房屋的整體估價報告和分戶估價報告。委托人應當向被拆遷人轉交分戶估價報告（《指導意見》第十八條）。

　　④現場答疑拆遷期間估價人員應當向被拆遷人及委托人解釋拆遷估價的依據、原則、程序、方法、參數選取和估價結果產生的過程。