甲酒樓一年前重新裝修后出租給乙餐飲公司經(jīng)營(yíng)，租期5年。估價(jià)機(jī)構(gòu)現(xiàn)對(duì)該酒樓進(jìn)行拆遷估價(jià)，酒樓業(yè)主不配合拆遷工作，不允許估價(jià)人員進(jìn)入酒樓實(shí)地查勘。根據(jù)拆遷人提供的資料，該酒樓產(chǎn)權(quán)清晰，權(quán)屬證書齊全，用途合法，無違章搭建。

【問題】

1.針對(duì)該類拆遷估價(jià)，在估價(jià)程序上應(yīng)特殊注意哪些環(huán)節(jié)？

2.裝修補(bǔ)償應(yīng)如何確定？

3.對(duì)已存在的租賃關(guān)系，估價(jià)時(shí)應(yīng)如何處理？

【正確答案】

1.本題考查的是房屋征收估價(jià)工作流程。

在估價(jià)程序上應(yīng)特殊注意：

（1）被拆遷人不允許估價(jià)人員進(jìn)入酒樓實(shí)地查勘，估價(jià)人員應(yīng)做好無利害關(guān)系第三人見證工作（2分）；（未說明無利害關(guān)系給0分）并在報(bào)告中做出相應(yīng)說明（1分）。

最新規(guī)定：被征收人拒絕在實(shí)地查勘記錄上簽字或者蓋章的，應(yīng)當(dāng)由房屋征收部門、注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師和無利害關(guān)系的第三人見證，有關(guān)情況應(yīng)當(dāng)在評(píng)估報(bào)告中說明。

（2）估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)將分戶初步估價(jià)結(jié)果向被拆遷人公示7日（1分）；并進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)說明（1分）。

（3）公示期滿后，估價(jià)機(jī)構(gòu)將整體估價(jià)報(bào)告和分戶估價(jià)報(bào)告提交委托人（1分）；并由委托人向被拆遷人轉(zhuǎn)交分戶報(bào)告（1分）。

最新規(guī)定：房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照房屋征收評(píng)估委托書或者委托合同的約定，向房屋征收部門提供分戶的初步評(píng)估結(jié)果。分戶的初步評(píng)估結(jié)果應(yīng)當(dāng)包括評(píng)估對(duì)象的構(gòu)成及其基本情況和評(píng)估價(jià)值。房屋征收部門應(yīng)當(dāng)將分戶的初步評(píng)估結(jié)果在征收范圍內(nèi)向被征收人公示。

公示期間，房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)安排注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師對(duì)分戶的初步評(píng)估結(jié)果進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)說明解釋。存在錯(cuò)誤的，房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)修正。

分戶初步評(píng)估結(jié)果公示期滿后，房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)向房屋征收部門提供委托評(píng)估范圍內(nèi)被征收房屋的整體評(píng)估報(bào)告和分戶評(píng)估報(bào)告。房屋征收部門應(yīng)當(dāng)向被征收人轉(zhuǎn)交分戶評(píng)估報(bào)告。

整體評(píng)估報(bào)告和分戶評(píng)估報(bào)告應(yīng)當(dāng)由負(fù)責(zé)房屋征收評(píng)估項(xiàng)目的兩名以上注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師簽字，并加蓋房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)公章。不得以印章代替簽字。

參見教材P249。

2.本題考查的是房屋征收估價(jià)的相關(guān)規(guī)定。

被拆遷房屋室內(nèi)自行裝飾裝修補(bǔ)償金額由拆遷人和被拆遷人協(xié)商確定（1分）；協(xié)商不成的，可以通過委托評(píng)估機(jī)構(gòu)確定（1分）。

最新規(guī)定：被征收房屋室內(nèi)裝飾裝修價(jià)值，機(jī)器設(shè)備、物資等搬遷費(fèi)用，以及停產(chǎn)停業(yè)損失等補(bǔ)償，由征收當(dāng)事人協(xié)商確定；協(xié)商不成的，可以委托房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)通過評(píng)估確定。

參見教材P244。

3.本題考查的是房屋征收估價(jià)的相關(guān)規(guī)定。

拆遷估價(jià)不考慮房屋租賃因素的影響（或：按完全產(chǎn)權(quán)評(píng)估）。（1分）

最新規(guī)定：被征收房屋價(jià)值是指被征收房屋及其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)在正常交易情況下，由熟悉情況的交易雙方以公平交易方式在評(píng)估時(shí)點(diǎn)自愿進(jìn)行交易的金額，但不考慮被征收房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。

前款所述不考慮租賃因素的影響，是指評(píng)估被征收房屋無租約限制的價(jià)值；不考慮抵押、查封因素的影響，是指評(píng)估價(jià)值中不扣除被征收房屋已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額、拖欠的建設(shè)工程價(jià)款和其他法定優(yōu)先受償款。

參見教材P244。

學(xué)習(xí)時(shí)要理解：征收評(píng)估的價(jià)值類型應(yīng)嚴(yán)格按上述條款執(zhí)行，不符合的可指出錯(cuò)誤。征收估價(jià)的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)是一種特殊的市場(chǎng)價(jià)值。房屋征收估價(jià)是合法原則的特例，不是評(píng)估估價(jià)對(duì)象的法定權(quán)益下的價(jià)值，而是評(píng)估在設(shè)定權(quán)益下的價(jià)值！

房屋征收估價(jià)是評(píng)估被征收房屋在完整權(quán)利下的價(jià)值，不考慮被征收房屋租賃、抵押、查封等因素的影響，因?yàn)?，無論被征收房屋是否租賃、抵押、查封等，政府都應(yīng)當(dāng)付出足額的補(bǔ)償。至于房屋租賃、抵押、查封等問題，屬于征收人與被征收房屋承租人、抵押人等有關(guān)單位和個(gè)人的債權(quán)和債務(wù)等關(guān)系問題，應(yīng)有相關(guān)當(dāng)事人或有關(guān)管理部門解決。