房估師考試經營與管理學習筆記：房地產投資風險的基本概念

　　1.1風險的定義

　　從房地產投資的角度來說，風險可以定義為未獲得預期收益可能性的大小。完成投資過程進入經營階段后，人們就可以計算實際獲得的收益與預期收益之間的差別，進而也就可以計算獲取預期收益可能性的大小。圖1—1所示的A、B、C三項投資，C的風險最大、B次之、A最小。

　　例如，物業(yè)l為寫字樓項目，2002年末價值為1000萬元，預計2003年末價值為1100萬元的可能性為50%、為900萬元的可能性為50%，則2003年該物業(yè)價值的標準方差為10%；物業(yè)2為保齡球場項目，2002年末價值為1000萬元，2003年末價值為1200萬元的可能性是50%、為800萬元的可能性為50%，則2003年該物業(yè)價值的標準方差為20%.因此可以推斷，物業(yè)2的投資風險大于物業(yè)1的投資風險。

　　當實際收益超出預期收益時，我們就稱投資有增加收益的潛力；而實際收益低于預期收益時，我們就稱投資面臨著風險損失。后一種情況更為投資者所重視，尤其是在投資者通過債務融資進行投資的時候。較預期收益增加的部分通常被稱為“風險報酬”。

　　1.2風險與不確定性

　　風險和不確定性有顯著區(qū)別。風險的定義前面已經說過，它涉及到變動和可能性，而變動常常又可以用標準方差來表示，用以描述分散的各種可能收益與均值收益偏離的程度。一般說來，標準方差越小，各種可能收益的分布就越集中，投資風險也就越小。反之，標準方差越大，各種可能收益的分布就越分散，風險就越大。

　　但如果說某事件具有不確定性，則意味著對于可能的情況無法估計其可能性。在這種情況下，對未來投資收益的估計就應該是定性的而非定量的。盡管有時人們會使用后悔值矩陣法或評分綜合評價法等。

　　1.3風險分析的目的

　　風險分析是投資決策的重要環(huán)節(jié)，其目的是要幫助投資者回答下述問題：

　　（1）預期收益率是多少，出現(xiàn)的可能性有多大？

　?。?）相對于目標收益或融資成本或機會投資收益來說，產生損失或超過目標收益的可能性有多大？

　?。?）預期收益的變動性和離散性如何？

　　由于風險分析的數(shù)學方法較為復雜，考慮到編寫本書的目的，本節(jié)僅對房地產投資過程中所遇到的風險種類及其對投資的影響進行簡單介紹。有關房地產開發(fā)過程中風險分析的方法，我們將在本書的第7章進行適當介紹。

　　房地產投資的風險主要體現(xiàn)在投入資金的安全性、期望收益的可靠性、投資項目的變現(xiàn)性和資產管理的復雜性四個方面。對具體風險因素的分析，有多種分類方式，每一種分類方式都從不同的角度分析了可能對房地產投資的凈經營收益產生影響的因素。通常情況下，人們往往把風險劃分為對市場內所有投資項目均產生影響、投資者無法控制的系統(tǒng)風險和僅對市場內個別項目產生影響、可以由投資者控制的個別風險。