房估師考試經(jīng)營與管理學(xué)習(xí)筆記：房地產(chǎn)市場的投資周期

　　隨著自然周期的運(yùn)動，投資于房地產(chǎn)市場上的資金流也呈現(xiàn)出周期性變動，形成投資周期。

　　（1）當(dāng)房地產(chǎn)市場自然周期處在谷底并開始向第一階段運(yùn)動的時(shí)候，很少有資本向存量房地產(chǎn)投資，更沒有資本投入新項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)。在這段時(shí)間,市場上只有可以承受高風(fēng)險(xiǎn)的投資者。由于租金和經(jīng)營現(xiàn)金流已經(jīng)降到最低水平，存量房地產(chǎn)的價(jià)格達(dá)到或接近了最低點(diǎn)。承受不住財(cái)務(wù)壓力的業(yè)主或開發(fā)商會忍痛割售，大量不能歸還抵押貸款的物業(yè)會被抵押權(quán)人收回拍賣。

　　（2）隨著自然周期運(yùn)動通過第一階段，投資者對投資回報(bào)的預(yù)期隨著租金的回升而提高，部分投資者開始小心翼翼地回到市場當(dāng)中來，尋找以低于重置成本的價(jià)格購買存量房地產(chǎn)的機(jī)會。這類資本的流入使房地產(chǎn)市場通過平衡點(diǎn)，并逐漸使租金達(dá)到投資者有利可圖的水平。在自然周期第二階段的后半段，由于投資者不斷購買存量房地產(chǎn)和投入新項(xiàng)目開發(fā)，資本流量顯著增加。

　　（3）當(dāng)自然周期到達(dá)其峰值并進(jìn)入第三階段的時(shí)候，由于空置率低于平衡點(diǎn)水平，投資者繼續(xù)購買存量房地產(chǎn)并繼續(xù)開發(fā)新項(xiàng)目。由于資本不斷流向存量房地產(chǎn)和新項(xiàng)目的開發(fā)，所以此時(shí)房地產(chǎn)市場的流動性很高。當(dāng)投資者最終認(rèn)識到市場轉(zhuǎn)向下滑時(shí)，就會降低對新項(xiàng)目投資的回報(bào)預(yù)期，同時(shí)也降低購買存量房地產(chǎn)時(shí)的出價(jià)。而存量房地產(chǎn)的業(yè)主并沒有像投資者那樣快地看到了未來市場會進(jìn)一步下滑的風(fēng)險(xiǎn)，所以其叫價(jià)仍然很高，以致投資者難以接受，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場流動性大大下降，自然周期進(jìn)入第四階段。