開發(fā)投資過程中的大小投資活動，從發(fā)生、發(fā)展到結(jié)束，都有一個時間上的延續(xù)過程。對于投資者來說，資金的投入與收益的獲得往往構(gòu)成一個時間上有先后的現(xiàn)金流量序列，客觀地評價房地產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效果或?qū)Σ煌顿Y方案進(jìn)行經(jīng)濟(jì)比較時，不僅要考慮支出和收入的數(shù)額，還必須考慮每筆現(xiàn)金流量發(fā)生的時間，以某一個相同的時點(diǎn)為基準(zhǔn)，把不同時點(diǎn)上的支出和收入折算到同一個時點(diǎn)上，才能得出正確的結(jié)論。

　　在不同的時間付出或得到同樣數(shù)額的資金在價值上是不等的。也就是說，資金的價值會隨時問發(fā)生變化。今天可以用來投資的一筆資金，即使不考慮通貨膨脹因素，也比將來可獲得的同樣數(shù)額的資金更有價值。因?yàn)楫?dāng)前可用的資金能夠立即用來投資并帶來收益，而將來才可取得的資金則無法用于當(dāng)前的投資，也無法獲得相應(yīng)的收益。

　　（1）隨著時間的推移，資金的價值會增加。這種現(xiàn)象叫資金增值。在市場經(jīng)濟(jì)條件下，資金伴隨著生產(chǎn)與交換的進(jìn)行不斷運(yùn)動，生產(chǎn)與交換活動會給投資者帶來利潤，表現(xiàn)為資金的增值。從投資者的角度來看，資金的增值特性使其具有時間價值。

　?。?）資金一旦用于投資，就不能用于即期消費(fèi)。犧牲即期消費(fèi)是為了能在將來得到更多的消費(fèi)，個人儲蓄的動機(jī)和國家積累的目的都是如此。從消費(fèi)者的角度來看，資金的時間價值體現(xiàn)為放棄即期消費(fèi)的損失所應(yīng)得到的補(bǔ)償。

　　資金時間價值的大小，取決于多方面的因素。從投資的角度來看主要有：①投資利潤率，即單位投資所能取得的利潤；②通貨膨脹率，即對因貨幣貶值造成的損失所應(yīng)得到的補(bǔ)償；③風(fēng)險(xiǎn)因素，即對因風(fēng)險(xiǎn)可能帶來的損失所應(yīng)獲得的補(bǔ)償。

　　在技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析中，對資金時間價值的計(jì)算方法與銀行利息的計(jì)算方法相同。實(shí)際上，銀行利息也是一種資金時間價值的表現(xiàn)方式，利率是資金時間價值的一種標(biāo)志。

　　由于資金存在時間價值，就無法直接比較不同時點(diǎn)上發(fā)生的現(xiàn)金流量。因此，要通過一系列的換算，在同一時點(diǎn)上進(jìn)行對比，才能符合客觀的實(shí)際情況。這種考慮了資金時間價值的經(jīng)濟(jì)分析方法，提高了方案評價和選擇的科學(xué)性和可靠性。