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　　房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)營的效益取決于銷售收入的大小和成本支出的多少。房價(jià)調(diào)控的市場環(huán)境下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對成本費(fèi)用的控制提出了更高的要求。房地產(chǎn)成本的多少直接影響企業(yè)效益，換言之，房地產(chǎn)成本控制將是影響房地產(chǎn)企業(yè)效益的重要因素。

房地產(chǎn)項(xiàng)目一般包括開發(fā)直接成本和開發(fā)費(fèi)用兩大部分構(gòu)成。其中開發(fā)直接成本由土地使用權(quán)出讓金、土地征用拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、不可預(yù)見費(fèi)、開發(fā)期間稅費(fèi)組成。開發(fā)費(fèi)用由管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用組成。成本的發(fā)生是一個(gè)過程，涉及到了前期策劃、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工、銷售等開發(fā)全過程環(huán)節(jié)，因此地產(chǎn)企業(yè)的成本控制，就是要在項(xiàng)目開發(fā)的全過程中，對上述全部成本構(gòu)成要素進(jìn)行規(guī)劃、控制，從而實(shí)現(xiàn)企業(yè)利潤最大化的目標(biāo)。

開發(fā)直接成本控制

拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)：該項(xiàng)費(fèi)用是地產(chǎn)開發(fā)中最不可控的，因此在項(xiàng)目前期投資估算中都需按最不利或最大值來估算。隨著近年來國家相關(guān)新拆遷安置條例及物權(quán)法的頒布、和諧社會(huì)的需求，拆遷成本逐年加大，往往會(huì)突破拿地前的預(yù)算。

要控制住拆遷成本需做好以下幾方面工作：

做細(xì)拆遷摸底工作，站在拆遷戶立場做好切實(shí)可行的拆遷方案。一定要選擇強(qiáng)有力及經(jīng)驗(yàn)豐富的專業(yè)拆遷代辦單位。拆遷啟動(dòng)前的工作一定要做扎實(shí)，切記不能中途停頓吃“夾生飯”。拆遷成本一定要算大帳，不能孤立的只算拆遷增加了多大成本，而應(yīng)該統(tǒng)籌考慮如拆遷拖延的時(shí)間，將給項(xiàng)目及企業(yè)帶來的諸如資金利息、市場機(jī)會(huì)等成本。

前期工程費(fèi)。該項(xiàng)費(fèi)用主要由項(xiàng)目可行性研究費(fèi)、規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)、地質(zhì)勘察測繪費(fèi)組成。這里重點(diǎn)談一下規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的成本控制。

設(shè)計(jì)階段是房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制的關(guān)鍵與重點(diǎn)。項(xiàng)目方案及規(guī)劃設(shè)計(jì)決定了項(xiàng)目的規(guī)模、性質(zhì)、市場定位、建筑風(fēng)格、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)及其他大政方針，是決定項(xiàng)目投資控制的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。

影響項(xiàng)目投資最大的因素是施工圖設(shè)計(jì)前的階段。據(jù)測算，投資前期的策劃階段，對投資額的影響程度高達(dá)95%以上;在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，這種影響有75%-95%，而在技術(shù)設(shè)計(jì)階段，只占到30%-75%;施工圖設(shè)計(jì)階段，對投資額的影響也有35%。由此可見，雖然前期策劃設(shè)計(jì)費(fèi)用只占建安成本的3%左右，但對項(xiàng)目成本的控制卻是致關(guān)重要的。因此，需要從以下幾方面來做好該項(xiàng)工作。

①策劃階段。拿地前，地產(chǎn)企業(yè)一定要做好該地塊的市場研究，進(jìn)而確定項(xiàng)目定位及產(chǎn)品設(shè)計(jì)方向，然后才是物業(yè)包裝方案及營銷推廣。

②推行規(guī)劃設(shè)計(jì)招標(biāo)、擇優(yōu)選擇規(guī)劃設(shè)計(jì)單位。因?yàn)樵O(shè)計(jì)方案招標(biāo)的特殊性及一些地產(chǎn)企業(yè)為節(jié)約設(shè)計(jì)方案招標(biāo)費(fèi)和對該項(xiàng)工作的不重視，往往很多地產(chǎn)商都是隨意指定設(shè)計(jì)單位。地產(chǎn)商應(yīng)積極推行建筑方案與前期策劃方案相結(jié)合的設(shè)計(jì)招標(biāo)方法，盡量將工程主體及配套的設(shè)施、綠化等放在一起進(jìn)行設(shè)計(jì)招標(biāo)、采用多家競投，組織有關(guān)專家綜合評(píng)定。

③開展限額設(shè)計(jì)，有效控制造價(jià)。

積極推行限額設(shè)計(jì)，健全設(shè)計(jì)經(jīng)濟(jì)責(zé)任制。要求設(shè)計(jì)人員熟悉建筑工程預(yù)算定額及費(fèi)用定額，掌握建筑材料市場價(jià)格，按項(xiàng)目投資估算控制初步設(shè)計(jì)及預(yù)算，再用初步設(shè)計(jì)控制施工圖設(shè)計(jì)及概算。因此，在設(shè)計(jì)保證功能及技術(shù)指標(biāo)前提下，合理分解和使用投資限額，融設(shè)計(jì)和預(yù)算為一體，把技術(shù)指標(biāo)及經(jīng)濟(jì)指標(biāo)有機(jī)結(jié)合起來。

④采用合同控制，有效控制造價(jià)。

針對現(xiàn)階段設(shè)計(jì)人員市場經(jīng)濟(jì)觀淡簿的問題。本人認(rèn)為最有效的措施是在設(shè)計(jì)招標(biāo)和合同簽訂中，增加設(shè)計(jì)變更及修改的費(fèi)用額度限制條款，如設(shè)計(jì)變更費(fèi)超出施工合同價(jià)的某一比例（如5%）時(shí)，則扣罰一定比例的設(shè)計(jì)費(fèi)（質(zhì)保金）。

開發(fā)費(fèi)用成本控制

開發(fā)費(fèi)用由管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用組成。管理費(fèi)用一般為建安成本之和的3%-5%。銷售費(fèi)用會(huì)占銷售收入的4%-6%。

財(cái)務(wù)費(fèi)用即融資成本是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目不可忽視的費(fèi)用，貫穿于房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)全過程，要實(shí)現(xiàn)對其成本的控制，必須要有系統(tǒng)的資金使用規(guī)劃和超前的思維意識(shí)，在項(xiàng)目拿地階段就得編制資金籌措計(jì)劃和使用計(jì)劃，在“三證”辦理完畢就須做完融資前期準(zhǔn)備工作，爭取銀行貸審會(huì)通過融資方案，在“四證”辦理完后實(shí)現(xiàn)銀行放款工作。同時(shí)，可與銀行協(xié)商分批按進(jìn)度放款，從而提高資金使用效率，有效降低融資成本。

房地產(chǎn)成本控制具體步驟

從縱向上來說，房地產(chǎn)開發(fā)從立項(xiàng)、策劃、設(shè)計(jì)、招投標(biāo)、施工、竣工驗(yàn)收階段一直到交房，每一個(gè)階段的實(shí)施都會(huì)產(chǎn)生一定的成本，也會(huì)影響下一階段實(shí)施而產(chǎn)生的費(fèi)用，就是通常說的動(dòng)態(tài)成本。從橫向說房地產(chǎn)公司一般有行政管理部、人力資源部、產(chǎn)品研發(fā)部、營銷部、工程部、成本部、財(cái)務(wù)部等部門，每一個(gè)部門在運(yùn)行過程中各自都會(huì)產(chǎn)生相應(yīng)的職能成本。要想做好成本控制管理，就要建立全成本控制體系：成本管理的階段強(qiáng)調(diào)全過程，成本管理的主體強(qiáng)調(diào)全員，成本管理的對象強(qiáng)調(diào)全方位。

說的直白點(diǎn)就是橫豎都管，縱向管開發(fā)成本，橫向管部門費(fèi)用。建立成本管理體系，需要按照項(xiàng)目投資的構(gòu)成進(jìn)行分解，或直接按照公司的“組織架構(gòu)”的職責(zé)進(jìn)行分解，分解到執(zhí)行主體，而且細(xì)化到對應(yīng)責(zé)任人，令全員實(shí)施自覺的成本管理行為，一般統(tǒng)稱目標(biāo)成本。項(xiàng)目總投資主要包括土地征用及拆遷費(fèi)用，前期工程費(fèi)用，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用，建筑安裝工程費(fèi)用，公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用，不可預(yù)見費(fèi)用，管理費(fèi)用，開發(fā)間接費(fèi)用，銷售費(fèi)用，開發(fā)期稅費(fèi)，財(cái)務(wù)費(fèi)用等等。

成本管理一般分以下幾個(gè)階段：1、項(xiàng)目總投資估算階段；2、項(xiàng)目總投資估算深化；3、工程概算與設(shè)計(jì)；4、項(xiàng)目總投資預(yù)算；5、項(xiàng)目施工階段成本管理；6、工程竣工結(jié)算；7、項(xiàng)目總投資決算。