2019年房地產估價師考試時間為10月19日、20日，現(xiàn)在備考已經開始，房地產估價師知識點需要一點一滴的積累，建設工程教育網(wǎng)特別整理了《房地產理論與方法》科目第十章的知識點，進行詳細講解，希望對考生朋友們的備考學習有所助益！

　　估價對象的確定

　　估價對象是委托人指定，但又不是完全由其決定的。估價對象不能簡單地根據(jù)委托人的要求來確定，應在委托人初步指定及提供有關情況和資料的基礎上，根據(jù)估價目的依法具體確定，并應明確界定其范圍，不得遺漏或虛構。

　　即使委托人提出了明確的估價對象及范圍，應檢查是否有應列入而未列入的，或不應列入而列入的，有無冒充、頂替甚至虛構的。(盡職檢查)

　　具體來說，確定估價對象應注意下列幾點：

　　(1)要搞清楚哪些財產可以作為估價對象，哪些財產不能作為估價對象。

　　因為根據(jù)合法原則，不應作為某些估價目的的估價對象。例如，不得抵押的房地產，不應作為抵押估價目的的估價對象;不得作為出資的房地產，不應作為出資設立企業(yè)為估價目的的估價對象;不得買賣的房地產，不應作為買賣估價目的的估價對象。

　　作為估價對象的，應在估價報告中根據(jù)估價目的分析、說明其進行相應買賣或租賃、抵押、出資等活動的合法性。

　　(2)要明確界定估價對象的范圍，包括財產范圍和空間范圍。

　　在財產范圍方面，例如是否包括停車位，建筑物內的家具、電器、機器設備等動產，以及特許經營權、債權債務等。

　　在空間范圍方面，例如坐落、四至、高度、深度等。

　　在界定估價對象的財產范圍時，要特別注意是否不包括屬于房地產的資產和包括房地產以外的資產，以及同一標的物在抵押、征收、自愿轉讓、司法拍賣等不同的估價目的下財產范圍可能有所不同。

　　(3)明確估價對象狀況，包括實物狀況、權益狀況和區(qū)位狀況。其中，實物狀況是土地/建筑物，或是既包括土地又包括建筑物;是一宗房地產/多宗房地產，或一宗房地產的某個部分。

　　對于正在運營、使用的房地產，是否包含房地產以外的財產，如工業(yè)房地產是否包括土地范圍內的基礎設施、構筑物、機器設備等。對于房地產開發(fā)用地，應明確其開發(fā)程度。在建工程，應明確是當前工程進度下的狀況，還是未來某種狀況，如開發(fā)完成后的狀況。

　　明確估價對象的權益狀況，首先要弄清現(xiàn)實法定權益狀況，然后在此基礎上根據(jù)估價目的來明確是評估估價對象在現(xiàn)實法定權益下的價值或價格，還是在設定權益下的價值或價格。(涉及估價假設)

　　房屋征收評估，評估完全產權下的價值(因為被征收房屋無論是否租賃、抵押、查封等，政府都應付出足額的補償)，不考慮被征收房屋租賃、抵押、查封等因素的影響(被征收人與被征收房屋承租人、抵押權人的債權債務等問題，由相關當事人或有關管理部門解決)。不考慮租賃因素的影響，是評估無租約限制價值而不是評估出租人權益價值;不考慮抵押、查封因素的影響，是評估價值中不扣除被征收房屋已抵押擔保的債權數(shù)額、拖欠的建設工程價款和其他法定優(yōu)先受償款。

　　房地產司法拍賣估價，通常是評估被拍賣的房地產在完全產權下的價值。因為對于受讓人來說，通過司法拍賣取得的是完全產權。但如果不是通過司法拍賣取得，而是直接從產權人那里取得，則評估的一般應是現(xiàn)實法定權益下的價值。

　　估價中如果評估的是設定權益下的價值，應在估價報告中清晰說明所設定的權益狀況及設定的依據(jù)和理由，并應在“估價假設和限制條件”中作出相應說明，對估價報告用途作出相應限制，避免被誤認為虛假或有重大遺漏的估價報告。

　　(4)一個估價項目的估價對象可以是一宗，也可以是多宗房地產等財產或相關權益。

　　此外，還可根據(jù)需要，要求委托人進一步提供其所能提供的反映估價對象狀況的資料，如坐落、四至、面積、用途、權屬(例如，國有土地/集體土地;國有建設用地使用權，劃撥、出讓、租賃、作價出資或入股、授權經營的;土地是否有使用期限，使用期限長度，已使用年限，剩余使用年限)、房屋竣工日期(沒有確切的竣工日期的，應搞清楚建成年月或年份、年代)等。