分解法-功能折舊

　　功能折舊分為：功能缺乏、功能落后和功能過剩。

　　◆功能缺乏折舊的求?。?/p>

　　可修復(fù)的功能缺乏——在價值時點在估價對象建筑物上單獨增加該功能的必要費(fèi)用，減去假設(shè)在價值時點重置建造建筑物時隨同增加該功能的必要費(fèi)用(隨同增加功能費(fèi)用)，即增加該功能所超額的費(fèi)用為折舊額。

　　折舊=單獨增加功能的費(fèi)用-隨同增加功能的費(fèi)用(當(dāng)年沒一起做的額外損失)。

　　舉例：缺乏電梯。當(dāng)初建造時就安裝電梯，只需要花80萬，現(xiàn)在單獨裝電梯，需要100萬，所以損失是多花20萬，這就是可修復(fù)的功能缺乏的折舊額。

　　不可修復(fù)的功能缺乏——將每年損失租金的現(xiàn)值之和，減去該功能假設(shè)在價值時點重置建造建筑物時就具有的必要費(fèi)用(隨同增加費(fèi)用)，即得到折舊額。

　　折舊=損失的租金現(xiàn)值之和-隨同增加功能費(fèi)用(凈損失)

　　舉例：無空調(diào)，也不能加裝，因為沒加裝，每年租金損失的總現(xiàn)值之和為100萬，當(dāng)初隨同加裝的話，只花80萬，凈損失為20萬，這就是不可修復(fù)的功能折舊。

　　◆功能落后折舊的求?。?先拆再建)

　　可修復(fù)的功能落后，其折舊額=該功能落后的重置成本-該落后功能已提折舊(即使未提折舊，修復(fù)時，這些殘值也報廢了)+拆除該落后功能的必要費(fèi)用-該落后功能拆出后的殘余價值+單獨增加先進(jìn)功能的費(fèi)用-重置建筑物時隨同增加先進(jìn)功能的必要費(fèi)用。(實際上就是修復(fù)過程的實際收支，折舊額為凈修復(fù)費(fèi)用)

　　不可修復(fù)的功能落后，折舊額=未來每年損失的凈收益的現(xiàn)值之和減去隨同增加功能費(fèi)用。(與不可修復(fù)的功能缺乏的折舊計算一樣)

　　◆功能過剩折舊的求?。汗δ苓^剩一般不可修復(fù)，超額持有成本資本化法。

　　在重置成本情況下，扣除功能過剩折舊后的價值=重置成本-超額持有成本。

　　在重建成本情況下，扣除功能過剩折舊后的價值=重建成本-(無效成本+超額持有成本)。

　　因為在重置情況下，用最新材料，技術(shù)和工藝重新購建，無效成本可以消除。只存在超額持有成本。

　　外部折舊，通常不可修復(fù)。要分清楚是暫時性的還是永久性的。利用收益損失資本化法，求取建筑物以外的各種不利因素(外部因素)導(dǎo)致的未來每年損失的凈收益的現(xiàn)值之和作為外部折舊額。