2019年房地產(chǎn)估價(jià)師考試時(shí)間為10月19日、20日，現(xiàn)在備考已經(jīng)開始，房地產(chǎn)估價(jià)師知識(shí)點(diǎn)需要一點(diǎn)一滴的積累，建設(shè)工程教育網(wǎng)特別整理了《房地產(chǎn)理論與方法》科目第六章的知識(shí)點(diǎn)，進(jìn)行詳細(xì)講解，希望對(duì)考生朋友們的備考學(xué)習(xí)有所助益!　

　　收益法的含義

　　收益法是根據(jù)估價(jià)對(duì)象的預(yù)期收益來求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格的方法。

　　預(yù)測估價(jià)對(duì)象的未來收益，利用報(bào)酬率或資本化率、收益乘數(shù)，將未來收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值得到估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格的方法。將未來收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值，類似于根據(jù)利息倒推出本金，稱為資本化。

　　收益法兩大方法。

　　(1)報(bào)酬資本化法是現(xiàn)金流量折現(xiàn)法，即房地產(chǎn)的價(jià)值或價(jià)格等于其未來各期凈收益的現(xiàn)值之和，具體是預(yù)測估價(jià)對(duì)象未來各年的凈收益，利用報(bào)酬率將其折現(xiàn)到價(jià)值時(shí)點(diǎn)后相加，得到估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格的方法。

　　報(bào)酬資本化法示意圖

　　(2)直接資本化法是預(yù)測估價(jià)對(duì)象未來第一年的收益，將其除以資本化率或乘以收益乘數(shù)得到估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格的方法。其中，將未來第一年的收益乘以收益乘數(shù)得到估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格的方法，具體稱為收益乘數(shù)法。

　　收益法的本質(zhì)是以房地產(chǎn)的預(yù)期未來收益為導(dǎo)向，求取房地產(chǎn)的價(jià)值或價(jià)格。

　　收益法測算出的價(jià)值簡稱為收益價(jià)格。

　　收益法的雛形是用若干年的年地租(或若干倍的土地年收益)來表示土地價(jià)值的早期購買年法，即：

　　地價(jià)=年地租×購買年

　　地價(jià)=地租/利息率

　　購買年法是地租資本化法的另一種表現(xiàn)——購買年是利息率的倒數(shù)。