2019年房地產(chǎn)估價師考試時間為10月19日、20日，現(xiàn)在備考已經(jīng)開始，房地產(chǎn)估價師知識點(diǎn)需要一點(diǎn)一滴的積累，建設(shè)工程教育網(wǎng)特別整理了《房地產(chǎn)理論與方法》科目第六章的知識點(diǎn)，進(jìn)行詳細(xì)講解，希望對考生朋友們的備考學(xué)習(xí)有所助益!　

　　報酬率的求取方法(熟悉)

　　方法一：市場提取法

　　無限年期，利用公式Y(jié)=A/V

　　有限年期，利用公式

　　等式成立時的Y值，就是我們要求的報酬率。

　　采用試錯法計算，再線性內(nèi)插

　　(與第二科中計算內(nèi)部收益率的方法一樣，本教材中沒有例題，故不作要求)

　　收益按一定比例遞增且收益期限無限時，利用公式

　　方法二：累加法

　　報酬率=安全利率+投資風(fēng)險補(bǔ)償率+管理負(fù)擔(dān)補(bǔ)償率+缺乏流動性補(bǔ)償率-投資帶來的優(yōu)惠率

　　其中：

　?、偻顿Y風(fēng)險補(bǔ)償率，是指當(dāng)投資者投資于收益不確定、具有一定風(fēng)險性的房地產(chǎn)時，他必然會要求對所承擔(dān)的額外風(fēng)險有所補(bǔ)償，否則就不會投資。

　?、诠芾碡?fù)擔(dān)補(bǔ)償率，是指一項投資所要求的操勞越多，其吸引力就會越小，從而投資者必然會要求對所承擔(dān)的額外管理有所補(bǔ)償。房地產(chǎn)要求的管理工作一般超過存款、證券。

　?、廴狈α鲃有匝a(bǔ)償率，是指投資者對所投入的資金由于缺乏流動性所要求的補(bǔ)償。房地產(chǎn)與存款、股票、債券、黃金相比，出售要困難，變現(xiàn)能力弱。

　?、芡顿Y帶來的優(yōu)惠率，是指由于投資房地產(chǎn)可能獲得某些額外的好處，如易于獲得融資(如可以抵押貸款)，從而投資者會降低所要求的報酬率。

　　方法三：投資收益率排序插入法

　　排序插入法的操作步驟和主要內(nèi)容如下：

　　(1)調(diào)查、收集有關(guān)不同類型的投資及其收益率、風(fēng)險程度等資料，如各種類型的政府債券利率、銀行存款利率、公司債券利率、基金收益率、股票收益率、估價對象所在地房地產(chǎn)投資及其他投資的收益率、風(fēng)險程度等。

　　(2)將所收集的不同類型投資按風(fēng)險大小排序(或根據(jù)收益率從低到高的順序排列)，制成圖表(如圖6-7)。

　　(3)將估價對象與這些投資的風(fēng)險程度進(jìn)行分析比較，考慮管理的難易、投資的流動性以及作為資產(chǎn)的安全性等，判斷出同等風(fēng)險的投資，確定估價對象風(fēng)險程度應(yīng)落的位置。

　　(4)根據(jù)估價對象風(fēng)險程度所落的位置，在圖表上找出對應(yīng)的收益率，從而求出了估價對象的報酬率。