2019年房地產(chǎn)估價(jià)師考試時(shí)間為10月19日、20日，現(xiàn)在備考已經(jīng)開始，房地產(chǎn)估價(jià)師知識(shí)點(diǎn)需要一點(diǎn)一滴的積累，建設(shè)工程教育網(wǎng)特別整理了《房地產(chǎn)理論與方法》科目第四章的知識(shí)點(diǎn)，進(jìn)行詳細(xì)講解，希望對(duì)考生朋友們的備考學(xué)習(xí)有所助益!　

　　合法原則

　　合法原則要求評(píng)估價(jià)值是在依法判定的估價(jià)對(duì)象狀況下的價(jià)值或價(jià)格。

　　依法依據(jù)：法律、行政法規(guī)、司法解釋，地方性法規(guī)，部門規(guī)章和政策，地方政府規(guī)章和政策、不動(dòng)產(chǎn)登記簿、權(quán)屬證書、批文、合同(土地使用權(quán)出讓合同、房屋租賃合同)等。廣義概念的“法”。

　　合法原則要求估價(jià)結(jié)果，是在依法判定的估價(jià)對(duì)象狀況下的價(jià)值或價(jià)格。

　　估價(jià)對(duì)象狀況必須依法判定。不是委托人或估價(jià)師確定的(如小產(chǎn)權(quán)房)。

　　遵循合法原則并不意味著只有合法的房地產(chǎn)才能成為估價(jià)對(duì)象，而是指依法判定估價(jià)對(duì)象是哪種狀況，就應(yīng)將其作為那種狀況的房地產(chǎn)來估價(jià)。

　　如，集體土地/國有土地，劃撥地使用權(quán)/出讓地使用權(quán)，共有/單獨(dú)所有，有限產(chǎn)權(quán)或部分產(chǎn)權(quán)/完全產(chǎn)權(quán)，租賃/自有，產(chǎn)權(quán)不明確或權(quán)屬有爭議/產(chǎn)權(quán)明確或權(quán)屬無爭議。臨時(shí)用地/正式用地，臨時(shí)建筑/永久建筑，超期臨時(shí)建筑/未超期臨時(shí)建筑，手續(xù)不全/手續(xù)齊全，不可補(bǔ)辦有關(guān)手續(xù)的非法房地產(chǎn)/可以補(bǔ)辦有關(guān)手續(xù)的手續(xù)不全的房地產(chǎn)，違法占地/合法占地，違法建筑/合法建筑。

　　從理論上講，任何狀況的房地產(chǎn)都可以成為估價(jià)對(duì)象，評(píng)估值與依法判定的房地產(chǎn)狀況相匹配。

　　依法判定的估價(jià)對(duì)象的狀況，通常是估價(jià)對(duì)象的實(shí)際狀況，但也可能不是實(shí)際狀況，而是有關(guān)的合同、招標(biāo)文件等中約定的狀況，或根據(jù)估價(jià)目的的需要設(shè)定的狀況。

　　實(shí)踐操作：

　　(1)依法判定的權(quán)利類型及歸屬，以不動(dòng)產(chǎn)登記簿、權(quán)屬證書以及相關(guān)合同等為依據(jù)。

　　(2)依法判定的使用權(quán)利，應(yīng)以土地用途管制、規(guī)劃條件等使用管制為依據(jù)。

　　如果城市規(guī)劃規(guī)定了某宗土地的用途、容積率、建筑密度、綠地率、建筑高度等，則對(duì)該土地進(jìn)行估價(jià)就應(yīng)以其使用符合這些規(guī)定為前提。如城市規(guī)劃規(guī)定土地為居住用途，即使從該宗土地的位置、周圍環(huán)境來看適合于商業(yè)用途，但也應(yīng)以居住用途為前提來估價(jià)，除非申請(qǐng)變更為商業(yè)用途并且獲得批準(zhǔn)。

　　再如城市規(guī)劃規(guī)定了該宗土地容積率不超過2.5，除非依法調(diào)整了容積率，應(yīng)當(dāng)以容積率不超過2.5為前提來估價(jià)。

　　(3)依法判定的處分權(quán)利，應(yīng)以法律法規(guī)和政策或合同等允許的處分方式為依據(jù)。法律法規(guī)、政策規(guī)定或合同規(guī)定不能采取的處分方式下的評(píng)估價(jià)值為零。

　　(4)依法判定的其他權(quán)益，評(píng)估出的價(jià)值應(yīng)當(dāng)符合國家的價(jià)格政策。

　　兩個(gè)應(yīng)用的重點(diǎn)領(lǐng)域：抵押估價(jià)和房屋征收評(píng)估。