2019年房地產(chǎn)估價(jià)師考試時(shí)間為10月19日、20日，現(xiàn)在備考已經(jīng)開始，房地產(chǎn)估價(jià)師知識(shí)點(diǎn)需要一點(diǎn)一滴的積累，建設(shè)工程教育網(wǎng)特別整理了《房地產(chǎn)理論與方法》科目第三章的知識(shí)點(diǎn)，進(jìn)行詳細(xì)講解，希望對(duì)考生朋友們的備考學(xué)習(xí)有所助益！ 　　

　　市場(chǎng)價(jià)格、理論價(jià)格和評(píng)估價(jià)值

　　(1)市場(chǎng)價(jià)格，是該類房地產(chǎn)大量成交價(jià)格的平均價(jià)格(平均數(shù)、中位數(shù)或眾數(shù))，不是簡(jiǎn)單平均，要剔除偶然和不正常因素造成的價(jià)格差異。

　　(2)理論價(jià)格，真實(shí)需求=真實(shí)供給的價(jià)格。

　　【辨析】市場(chǎng)價(jià)格和理論價(jià)格

　　市場(chǎng)價(jià)格是短期均衡價(jià)格，理論價(jià)格是長(zhǎng)期均衡價(jià)格。

　　正常情況下，市場(chǎng)價(jià)格基本上與理論價(jià)格相吻合，圍繞著理論價(jià)格上下波動(dòng)，不會(huì)偏離太遠(yuǎn)。

　　但在市場(chǎng)參與者普遍不夠理性的情況下，市場(chǎng)價(jià)格可能會(huì)較大幅度、較長(zhǎng)時(shí)期脫離理論價(jià)格。

　　【辨析】成交價(jià)格、市場(chǎng)價(jià)格與理論價(jià)格的關(guān)系

　　成交價(jià)格圍繞著市場(chǎng)價(jià)格上下波動(dòng)，市場(chǎng)價(jià)格又圍繞著理論價(jià)格上下波動(dòng)。

　　(3)評(píng)估價(jià)值

　　評(píng)估價(jià)值是通過估價(jià)活動(dòng)得出的估價(jià)對(duì)象的價(jià)值或價(jià)格。它是估價(jià)師的估計(jì)值。

　　【辨析】

　　比較法——比較價(jià)值，傾向于成交價(jià)格，趨向于市場(chǎng)價(jià)格

　　成本法——成本價(jià)值，傾向于最低賣價(jià)

　　收益法——收益價(jià)值、開發(fā)價(jià)值，傾向于最高買價(jià)，趨向于理論價(jià)格

　　正常成熟市場(chǎng)下，四種價(jià)值應(yīng)該基本一致。

　　房地產(chǎn)泡沫期，比較價(jià)值大大高于收益價(jià)值、成本價(jià)值。

　　成本價(jià)值(不考慮外部折舊)大大高于比較價(jià)值或收益價(jià)值，說明房地產(chǎn)供大于求或市場(chǎng)不景氣，反之，說明房地產(chǎn)供不應(yīng)求或房地產(chǎn)市場(chǎng)景氣。(聯(lián)系實(shí)際理解)

　　同一宗房地產(chǎn)，不同的估價(jià)師的評(píng)估價(jià)值不完全相同，允許合理誤差。

　　良好的評(píng)估價(jià)值=正常成交價(jià)格=市場(chǎng)價(jià)格

　　正常交易的成交價(jià)接近市場(chǎng)價(jià)格;

　　正常市場(chǎng)的市場(chǎng)價(jià)格接近理論價(jià)格;

　　科學(xué)準(zhǔn)確的估價(jià)，評(píng)估價(jià)值接近市場(chǎng)價(jià)格或理論價(jià)格。