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　　2019房地產(chǎn)估價師《理論與方法》考點九：動態(tài)分析法和靜態(tài)分析法

　　第二節(jié)動態(tài)分析法和靜態(tài)分析法

　　一、動態(tài)分析法和靜態(tài)分析法的產(chǎn)生

　　房地產(chǎn)特別是大型房地產(chǎn)開發(fā)項目的開發(fā)周期一般較長，其待開發(fā)房地產(chǎn)的購置價款、后續(xù)開發(fā)的各項支出、開發(fā)完成后的房地產(chǎn)銷售回款等發(fā)生的時間相隔較長。因此，運用假設(shè)開發(fā)法估價應當考慮資金的時間價值。

　　考慮資金時間價值有兩種方式：折現(xiàn)的方式(動態(tài)分析法);單獨計算投資利息的方式(靜態(tài)分析法)。

　　二、動態(tài)分析法與靜態(tài)分析法的區(qū)別

　　3大區(qū)別：

　　(1)對后續(xù)開發(fā)的必要支出和開發(fā)完成后的價值的測算，在靜態(tài)分析法中主要是根據(jù)價值時點(通常為現(xiàn)在)的房地產(chǎn)市場狀況作出的，即它們基本上是靜止在價值時點的金額。而在動態(tài)分析法中，是模擬房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營過程，預測它們未來發(fā)生的時間以及在未來發(fā)生時的金額，即要進行現(xiàn)金流量預測。

　　現(xiàn)金流量是指一個項目(方案或企業(yè))在某一特定的時期內(nèi)收入和支出的資金數(shù)額?，F(xiàn)金流量分為現(xiàn)金流入量、現(xiàn)金流出量和凈現(xiàn)金流量。資金的收入稱為現(xiàn)金流入，相應的數(shù)額稱為現(xiàn)金流入量。

　　(2)靜態(tài)分析法不考慮各項收入、支出發(fā)生的時間不同，不需要將它們折算到同一時間上，而是直接相加減，但要計算投資利息，計息期通常到開發(fā)完成之時，既不考慮預售，也不考慮延遲銷售;

　　動態(tài)分析法要考慮各項收入、支出發(fā)生的時間不同，把它們折算到價值時點，然后再相加減。

　　(3)在靜態(tài)分析中投資利息和開發(fā)利潤都單獨顯現(xiàn)出來，在動態(tài)分析法中這兩項都不顯現(xiàn)出來，而是隱含在折現(xiàn)過程中。

　　三、動態(tài)分析法和靜態(tài)分析法的優(yōu)缺點

　　從理論上講，動態(tài)分析法測算出的結(jié)果比較精確，但測算過程相對較復雜;靜態(tài)分析法測算的結(jié)果比較粗略，但測算過程相對簡單一些。

　　實際估價中優(yōu)先選擇動態(tài)分析法。

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