房產(chǎn)估價(jià)師證書的火熱程度，大家應(yīng)該都知道吧？那你要怎么做才能在房產(chǎn)估價(jià)師考試中，取得好的成績呢？你需要能給你指引經(jīng)驗(yàn)豐富的老師，而且你還需要一個(gè)像我們這樣的伙伴。建設(shè)工程教育網(wǎng)為大家整理了2019房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》考點(diǎn)九：假設(shè)開發(fā)法總結(jié)和運(yùn)用舉例，希望對大家有幫助！

　　2019房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》考點(diǎn)九：假設(shè)開發(fā)法總結(jié)和運(yùn)用舉例

　　第七節(jié) 假設(shè)開發(fā)法總結(jié)和運(yùn)用舉例

　　一、假設(shè)開發(fā)法總結(jié)

　　對上述假設(shè)開發(fā)法的內(nèi)容進(jìn)行歸納總結(jié)可知：假設(shè)開發(fā)法本質(zhì)上是一種收益法，形式上是成本法的“倒算法”。根據(jù)考慮資金時(shí)間價(jià)值的方式不同，假設(shè)開發(fā)法分為動態(tài)分析法和靜態(tài)分析法。

　　假設(shè)開發(fā)法適用的估價(jià)對象是具有開發(fā)或再開發(fā)潛力并且開發(fā)完成后的價(jià)值可以采用比較法、收益法等方法求取的房地產(chǎn)，簡稱為待開發(fā)房地產(chǎn)。假設(shè)開發(fā)法的測算結(jié)果為估價(jià)對象開發(fā)完成后的價(jià)值減去后續(xù)開發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤。

　　運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)的關(guān)鍵，首先是要把握住兩頭：一頭是待開發(fā)房地產(chǎn)狀況(起點(diǎn));另一頭是未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況(終點(diǎn))。然后假設(shè)將待開發(fā)房地產(chǎn)狀況“變成”未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況，需要做哪些工作，完成這些工作需要多長時(shí)間，需要哪些必要支出，相應(yīng)要獲得多少利潤。

　　在實(shí)際估價(jià)中，待開發(fā)房地產(chǎn)狀況和未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況是多種多樣的。待開發(fā)房地產(chǎn)狀況可分為可供開發(fā)的土地、在建工程、可重新改造或改變用途的舊房三大類。可供開發(fā)的土地又可分為生地、毛地、熟地三類。

　　未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況，對生地和毛地的估價(jià)對象來說，有熟地和新房兩類;對熟地、在建工程和舊房的估價(jià)對象來說，只有新房一類。新房又可分為毛坯房、粗裝修房和精裝修房三類。另外，未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況不一定是純粹的房地產(chǎn)，還可能包含家具、機(jī)器設(shè)備等動產(chǎn)和特許經(jīng)營權(quán)等權(quán)利。

　　開發(fā)完成后的價(jià)值可采用比較法或長期趨勢法求取，也可采用收益法求取(但是絕對不能采用成本法求取)。后續(xù)開發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤通常分為待開發(fā)房地產(chǎn)取得稅費(fèi)、建設(shè)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、投資利息、銷售稅費(fèi)和開發(fā)利潤。

　　假設(shè)開發(fā)法估價(jià)測算匯總表，見表9-1和表9-2。

　　假設(shè)開發(fā)法(動態(tài)分析法)估價(jià)測算匯總表 表9-1　　

　　續(xù)表　　

　　假設(shè)開發(fā)法(靜態(tài)分析法)估價(jià)測算匯總表 表9-2　　

　　續(xù)表　　

　　續(xù)表

　　測算標(biāo)準(zhǔn)數(shù)量金額備注

　　銷售稅金及附加

　　其他銷售稅費(fèi)

　　四、后續(xù)開發(fā)的應(yīng)得利潤

　　直接成本利潤率

　　投資利潤率

　　成本利潤率

　　銷售利潤率

　　五、開發(fā)價(jià)值總價(jià)

　　單價(jià)

　　二、假設(shè)開發(fā)法運(yùn)用舉例

　　【例9-1】某成片荒地的面積為2km2，適宜開發(fā)成“五通一平”的熟地分塊轉(zhuǎn)讓;可轉(zhuǎn)讓土地面積的比率為60%;附近地區(qū)與之位置相當(dāng)?shù)?ldquo;小塊”“五通一平”熟地的單價(jià)為800元/m2;建設(shè)期為3年;

　　將該成片荒地開發(fā)成“五通一平”熟地的建設(shè)成本以及管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用為2.5億元/km2;貸款年利率為8%;土地開發(fā)的年平均投資利潤率為10%;當(dāng)?shù)赝恋剞D(zhuǎn)讓中賣方需要繳納的營業(yè)稅等稅費(fèi)和買方需要繳納的契稅等稅費(fèi)，分別為轉(zhuǎn)讓價(jià)格的6%和4%。請采用假設(shè)開發(fā)法中的靜態(tài)分析法測算該成片荒地的總價(jià)和單價(jià)。

　　『正確答案』價(jià)值時(shí)點(diǎn)為購買該成片荒地之日，假設(shè)為現(xiàn)在，并設(shè)該成片荒地的總價(jià)為V，則：

　　(1)開發(fā)完成后的熟地總價(jià)值=800×2000000×60%=9.6(億元)

　　(2)該成片荒地取得稅費(fèi)總額=V×4%=0.04V(億元)

　　(3)建設(shè)成本及管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用總額=2.5×2=5(億元)

　　(4)投資利息總額=(V+0.04V)×[(1+8%)3-1]+5×[(1+8%)1.5-1]=0.27V+0.612(億元)

　　(5)轉(zhuǎn)讓開發(fā)完成后的熟地的稅費(fèi)總額(銷售稅費(fèi))=9.6×6%=0.576(億元)

　　(6)開發(fā)利潤總額=(V+V×4%)×10%×3+5×10%×1.5=0.312V+0.75(億元)

　　(7)V=9.6-0.04V-5-(0.27V+0.612)-0.576-(0.312V+0.75)

　　V=1.641(億元)

　　故：

　　該成片荒地總價(jià)=1.641(億元)

　　該成片荒地單價(jià)=164100000/2000000=82.05(元/m2)

　　注意與教材第286頁例8-1對比學(xué)習(xí)。

　　房地產(chǎn)估價(jià)師的考試時(shí)間為10月的19日和20日。目前距離考試還有很長的一段是時(shí)間。符合報(bào)名條件的考生，抓緊時(shí)間購買教材準(zhǔn)備復(fù)習(xí)，為自己爭取更多的機(jī)會。需要復(fù)習(xí)資料的同學(xué)可以登錄建設(shè)工程教育網(wǎng)來了解。 免費(fèi)復(fù)習(xí)資料>    免費(fèi)試聽課>