2019房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》考點(diǎn)三：房地產(chǎn)價(jià)格影響因素之制度政策因，房產(chǎn)估價(jià)師涉及考點(diǎn)比較多，記憶起來(lái)也比較困難。我們可以對(duì)這些知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行梳理。這樣備考，效果才能比較好。今天，建設(shè)工程教育網(wǎng)為大家介紹的是2019房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》考點(diǎn)三：房地產(chǎn)價(jià)格影響因素之制度政策因，希望對(duì)各位有所幫助。

　　2019房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》考點(diǎn)三：房地產(chǎn)價(jià)格影響因素之制度政策因素

　　第四節(jié) 房地產(chǎn)價(jià)格影響因素

　　制度政策因素：

　　影響房地產(chǎn)價(jià)格的制度政策因素，主要有房地產(chǎn)制度政策、稅收制度政策、金融制度政策、相關(guān)特殊政策以及相關(guān)規(guī)劃和計(jì)劃等。

　　一、房地產(chǎn)制度政策(熟悉)

　　包括：房地產(chǎn)的所有制、使用制、交易管理制度、價(jià)格政策。

　　改革城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用制度和住房制度，允許土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、出租，推行住宅商品化、社會(huì)化，實(shí)行住房分配貨幣化，就使得房地產(chǎn)價(jià)格顯現(xiàn)出來(lái)，并反映房地產(chǎn)市場(chǎng)供求狀況，同時(shí)也受房地產(chǎn)市場(chǎng)供求的影響。

　　(1)房地產(chǎn)所有制：

　　土地所有權(quán)屬于國(guó)家或者農(nóng)民集體，不能買賣;

　　房屋可以私人所有，其中住宅大部分為私人所有，可以買賣。

　　土地沒(méi)有所有權(quán)價(jià)格，土地價(jià)格均是指某種土地使用權(quán)價(jià)格。

　　土地使用權(quán)一般是有使用期限的，一般情況下，土地使用期限越長(zhǎng)，土地及房地產(chǎn)的價(jià)格就會(huì)越高;反之，就會(huì)越低。

　　國(guó)有建設(shè)用地由政府獨(dú)家壟斷供應(yīng)，土地供應(yīng)政策(包括供應(yīng)量、供應(yīng)結(jié)構(gòu)和供應(yīng)方式等)的變化會(huì)引起土地及房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)。

　　(2)價(jià)格政策

　　價(jià)格政策是政府對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的高低與漲落的態(tài)度及其采取的相應(yīng)管制或干預(yù)方式和措施等。

　?、俑邇r(jià)格政策(放任不管)，高價(jià)格政策促進(jìn)房地產(chǎn)價(jià)格上漲?！敖?jīng)營(yíng)城市”

　?、诘蛢r(jià)格政策(抑制政策)，低價(jià)格政策造成房地產(chǎn)價(jià)格下降?！皟r(jià)格管制”“租金管制”

　　(高與低，不是指絕對(duì)價(jià)格，而是指價(jià)格趨勢(shì)。)

　　政府對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的管制或干預(yù)方式，可能是直接定價(jià)或者制定最高限價(jià)或最低限價(jià)，也可能是通過(guò)一些其他措施或手段來(lái)調(diào)節(jié)價(jià)格。

　　抑制房地產(chǎn)價(jià)格的措施主要有：

　?、僬诜康禺a(chǎn)價(jià)格上漲過(guò)快時(shí)通過(guò)增加土地供應(yīng)或者加大、加快房屋建設(shè)，以增加房地產(chǎn)供給，從而平抑房地產(chǎn)價(jià)格;

　?、谝?guī)定按照合理的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本和利潤(rùn)率來(lái)定價(jià);(如經(jīng)濟(jì)適用房)

　?、壑贫ㄗ罡呦迌r(jià)，規(guī)定出售房地產(chǎn)的價(jià)格不得突破此價(jià)格;——限價(jià)商品房

　?、芙⒁惶追康禺a(chǎn)交易管理制度，遏制房地產(chǎn)投機(jī)炒作。

　　此外，還可以采取稅收、金融等政策來(lái)穩(wěn)定或抑制房地產(chǎn)價(jià)格。

　　【例題】低價(jià)格房地產(chǎn)政策，并不意味著房地產(chǎn)價(jià)格的絕對(duì)水平低。(　)

　　『正確答案』√

　　『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)制度政策。低價(jià)格政策，只是價(jià)格趨勢(shì)的政策，會(huì)使得價(jià)格走低。并不意味著造成房地產(chǎn)價(jià)格的絕對(duì)水平低。參見(jiàn)教材P138。

　　二、金融制度政策(掌握)

　　采用由緊到松的貨幣政策，會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上漲;相反，會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格下降。

　　緊縮信貸(包括：減少開(kāi)發(fā)貸款、提高首付比例、提高貸款利率)，降低房地產(chǎn)價(jià)格。

　　嚴(yán)格控制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款，會(huì)減少未來(lái)的商品房供給，從而會(huì)使未來(lái)的商品房?jī)r(jià)格上漲。

　　提高最低首付款比例，上調(diào)購(gòu)房貸款利率，會(huì)降低購(gòu)房支付能力、提高購(gòu)房門檻，從而會(huì)減少商品房需求，進(jìn)而會(huì)使商品房?jī)r(jià)格下降;反之，會(huì)使商品房?jī)r(jià)格上漲。

　　【例題】下列情況中會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上升的是(　)。

　　A.上調(diào)住房抵押貸款利率

　　B.收緊房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款

　　C.開(kāi)征房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的稅收

　　D.增加土地供應(yīng)

　　『正確答案』B

　　『答案解析』本題考查的是金融制度政策。A上調(diào)貸款利率，增加購(gòu)買成本負(fù)擔(dān)，減少購(gòu)買，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格下降;開(kāi)征持有環(huán)節(jié)稅，對(duì)擠壓房地產(chǎn)泡沫，很給力，導(dǎo)致價(jià)格下降;D增加供給，降低價(jià)格。參見(jiàn)教材P138。

　　三、稅收制度政策(掌握)——稅收工具

　　新開(kāi)征、暫停征收、恢復(fù)或者取消征收某個(gè)與房地產(chǎn)有關(guān)的稅種(以下簡(jiǎn)稱房地產(chǎn)稅收)，提高或者降低稅率或稅額標(biāo)準(zhǔn)等，會(huì)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有影響。

　　但不同種類的房地產(chǎn)稅收及其征收范圍、納稅人、計(jì)稅依據(jù)、征收方式方法、減免稅規(guī)定等的不同，導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的方向、程度和速度是不盡相同的。

　　分析房地產(chǎn)稅收對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響，首先應(yīng)區(qū)分它們的征收環(huán)節(jié)。房地產(chǎn)稅收可分為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)、交易環(huán)節(jié)和保有環(huán)節(jié)的稅收。

　　【例題】稅收是影響房地產(chǎn)價(jià)格的制度政策因素之一，在買方市場(chǎng)條件下減少房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)的稅收會(huì)使房地產(chǎn)價(jià)格下降。(　)

　　『正確答案』√

　　『答案解析』本題考查的是稅收制度政策。減少房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)的稅收，降低開(kāi)發(fā)商成本，在買方市場(chǎng)條件下，開(kāi)發(fā)商為促進(jìn)成交，會(huì)更樂(lè)于降價(jià)促銷，導(dǎo)致價(jià)格下降。參見(jiàn)教材P140。

　　類似的題目，運(yùn)用相關(guān)的經(jīng)濟(jì)原理進(jìn)行推導(dǎo)，得出結(jié)論。(不必機(jī)械死記硬背)

　　四、有關(guān)規(guī)劃和計(jì)劃(考點(diǎn)會(huì)放在相關(guān)知識(shí)中的規(guī)劃知識(shí)部分)(熟悉)

　　政府的規(guī)劃和計(jì)劃的編制、調(diào)整和修訂，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)有較大的影響。

　　(一)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃——政府調(diào)控經(jīng)濟(jì)的依據(jù)，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有很大影響

　　國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃是國(guó)家加強(qiáng)和改善宏觀調(diào)控的重要手段，也是政府履行經(jīng)濟(jì)調(diào)節(jié)、市場(chǎng)監(jiān)管、社會(huì)管理和公共服務(wù)職責(zé)的重要依據(jù)。它按行政層級(jí)，分為國(guó)家級(jí)規(guī)劃、省(區(qū)、市)級(jí)規(guī)劃、市縣級(jí)規(guī)劃;按對(duì)象和功能類別，分為總體規(guī)劃、專項(xiàng)規(guī)劃、區(qū)域規(guī)劃。

　　(二)城鄉(xiāng)規(guī)劃——統(tǒng)籌安排空間布局

　?、倏傮w規(guī)劃

　　②控制性詳細(xì)規(guī)劃——是政府做出項(xiàng)目規(guī)劃許可的依據(jù)

　?、坌藿ㄐ栽敿?xì)規(guī)劃——對(duì)地塊具體的安排和設(shè)計(jì)

　　城市規(guī)劃對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響很大，例如，如果城市規(guī)劃將某個(gè)地區(qū)列為重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，則這個(gè)地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格一般會(huì)上漲。

　　(三)土地相關(guān)規(guī)劃和計(jì)劃——直接影響供給

　　土地利用總體規(guī)劃：一是建設(shè)用地總量，其中包括建設(shè)占用耕地的數(shù)量;二是耕地保有量。

　　土地利用年度計(jì)劃：對(duì)土地利用進(jìn)行的年度調(diào)節(jié)。

　　土地供應(yīng)計(jì)劃：在劃撥或出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)時(shí)使用的指標(biāo)。

　　(四)住房相關(guān)規(guī)劃和計(jì)劃

　　包括住房建設(shè)規(guī)劃和年度計(jì)劃、住房保障發(fā)展規(guī)劃和年度計(jì)劃。

　　保障房對(duì)商品住房?jī)r(jià)格有個(gè)修正作用：住房建設(shè)總量增加特別是限價(jià)商品住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租住房的建設(shè)規(guī)模增加或在住房建設(shè)總量中的比重提高，商品住房的價(jià)格一般會(huì)下降，反之會(huì)上漲。

　　五、有關(guān)特殊政策

　　國(guó)家的發(fā)展戰(zhàn)略，設(shè)立沿海開(kāi)放城市、建立經(jīng)濟(jì)特區(qū)開(kāi)發(fā)區(qū)等。

　　房地產(chǎn)估價(jià)師的考試時(shí)間為10月的19日和20日。目前距離考試還有很長(zhǎng)的一段是時(shí)間。符合報(bào)名條件的考生，抓緊時(shí)間購(gòu)買教材準(zhǔn)備復(fù)習(xí)，為自己爭(zhēng)取更多的機(jī)會(huì)。需要復(fù)習(xí)資料的同學(xué)可以登錄建設(shè)工程教育網(wǎng)來(lái)了解。 免費(fèi)復(fù)習(xí)資料>    免費(fèi)試聽(tīng)課>