2014年房地產估價師《房地產估價理論與方法》模擬題（六）

2013-12-24 14：08　　來源：建設工程教育網整理　　字體：大小　　打印收藏

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　　四、計算題
　　1、評估某塊城市規(guī)劃確定的住宅用地，土地面積為1500/㎡，
　　（1）收集有關資料：共調查了A．B．C三宗土地買賣實例作為可比實例。
　?。?）可比實例的成交價格如下：
　　成交價格（元/㎡）　成交日期　　　　交易情況
　　可比實例A 1200 　　2004年2月20日　　正常
　　可比實例B 1150　 2004年4月20日　比正常價格低3%
　　可比實例C 1380 2004年7月20日　比正常價格高5%
　?。?）該類土地2004年1月至9月的價格變動情況如下表所示：
　　月份　　　1 　　2 　　3 　　4 　　5 　　 6 　　 7 　　 8 　　9
　　價格指數 100　100.3　98.5　102.6　101.3　102.8　103.5　103.3　103.8
　　注：表中的價格指數為環(huán)比價格指數，均以上個月為100
　?。?）房地產狀況的比較判斷結果，如下表所示：
　　權重 0.4　0.35　0.25
　　　　因素1 因素2 因素3
　　估價對象 100 100 100
　　可比實例A 95 105 110
　　可比實例B 92 96 98
　　可比實例C 106 109 97
　　試運用上述資料估算該土地2004年9月20日的正常市場價格
　　【正確答案】
　?。?）比準價格＝可比實例價格×交易情況修正系數×交易日期修正系數×房地產狀況修正系數
　?。?）交易情況修正系數：可比實例A＝100/100
　　可比實例B＝100/97
　　可比實例C＝100/105
　　（3）交易日期修正系數為：
　　可比實例A＝0．985×1．026×1．013×1．028×1．035×1．033×1．038＝1．168
　　可比實例B＝1．013×1．028×1．035×1．033×1．038＝1．156
　　可比實例C＝1．033×1．038＝1．072
　?。?）房地產狀況修正系數為：
　　可比實例A＝100/（95×0．4＋105×0．35＋110×0．25）＝100/102．25
　　可比實例B＝100/（92×0．4＋96×0．35＋98×0．25）＝100/94．9
　　可比實例A＝100/（106×0．4＋109×0．35＋97×0．25）＝100/104．8
　?。?）計算比準價格：
　　比準價格A＝1200×（100/100）×1．168×（100/102．25）＝1370．76（元/平方米）
　　比準價格B＝1150×（100/97）×1．156×（100/94．9）＝1444．17（元/平方米）
　　比準價格C＝1380×（100/105）×1．072×（100/104．8）＝1344．38（元/平方米）
　?。?）將上述三個比準價格的簡單算術平均數作為市場法的估算結果，則有：
　　估價對象價格（單價）＝（1370．76＋1444．17＋1344．38）/3 ＝1386．43（元/平方米）
　　估價對象價格（總價）＝1388．22×1500＝2079． 65（萬元）
　　2、6年前甲公司提供一宗40年使用權的出讓土地與乙公司合作建設一辦公樓，總建筑面積3000㎡，于4年前建成并投入使用，辦公樓正常使用壽命長于土地使用年限。甲、乙雙方當時合同約定，建成投入使用后，其中的1000㎡建筑面積歸甲方，2000㎡建筑面積由乙方使用15年，期滿后無償歸甲方?，F今，乙方欲擁有該辦公樓的產權，甲方也愿意將其轉讓給乙方。試估算乙方現時應出資多少萬元購買甲方的權益。據調查得知，現時該類辦公樓每平方米建筑面積的月租金平均為80元，出租率為85%，年運營費用約占租賃有效毛收入的35%，報酬率為10%.
　　【正確答案】
　　（1）計算辦公樓現值
　?、俎k公樓整體年凈收益＝80×3000×85%×（1－35%）×12＝159．12萬元
　?、谑找婺晗蓿?0－6＝34年
　　③辦公樓現值為：V＝A/Y[1－1/（1＋Y） n]＝159．12/10%×[1－1/（1＋ 10%）34]＝1528．92萬
　?。?）計算乙方的使用權價格
　?、僖曳绞褂脵嗄陜羰找妫?0×2000×85%×（1－35%）×12＝106．08萬元
　?、谝曳绞褂脵嗍Ｓ嗍找婺晗蓿?5－4＝11年
　?、垡曳绞褂脵嗍Ｓ嗍找婺晗迌r格為：
　　V＝A/Y[1－1/（1＋ Y） n]＝106．08/10%×[1－1/（1＋ 10%）11]＝689萬元
　?。?）甲方權益價格＝辦公樓現值－乙方使用權價格＝1528．92－689＝839．92萬元