2003年8月甲公司購買了某幢寫字樓的第6～8層，2005年5月甲公司與乙公司簽訂了一個10年期、固定租金、租金按年支付的租賃合同。現(xiàn)要求房地產(chǎn)估價機構(gòu)分別對出租人權(quán)益價值和承租人權(quán)益價值進(jìn)行評估，估價時點為2007年10月15日。

【問題】1.評估出租人權(quán)益價值時，承租人是否毀約對房地產(chǎn)價值影響較大。僅就租賃合同分析承租人會從哪些方面考慮是否毀約。

2.說明評估承租人權(quán)益價值的技術(shù)路線。

『正確答案』收益法價值的內(nèi)涵、價值的形成過程。

1.本題考查的是商務(wù)辦公房地產(chǎn)估價的技術(shù)路線及難點處理。（1）市場租金和合同租金（或租約租金）差異的大小。未來市場租金若低于合同約定租金，承租人毀約可能性大；

（2）保有成本是否低于租賃成本。從承租方角度考慮，如果承租租金超過其承受經(jīng)濟(jì)能力（即其經(jīng)營收入不足以支付租金），承租人毀約可能性大；

（3）租賃合同規(guī)定對承租人毀約的約束力大小，若違約賠償金較低，承租人毀約可能性大。

2.本題考查的是商務(wù)辦公房地產(chǎn)估價的技術(shù)路線及難點處理。先測算價值時點至租約期滿的市場租金收益，再測算價值時點至租約期滿的約定租金收益價值，無租約限制市場價值減去有租約限制價值，即為承租人權(quán)益的價值。