某房地產(chǎn)估價機構(gòu)接受委托，評估位于某歷史文化街的沿街小型商鋪的市場價值。該商鋪形狀方正，權(quán)利狀況完整。注冊房地產(chǎn)估價師張某對該商鋪進(jìn)行實地查勘后，擬選用市場法作為主要的估價方法，但僅搜集到A、B、C、D四個交易實例。實例A交易時帶有3年尚未到期的租約，合同租金明顯低于市場租金；實例B系兄弟之間轉(zhuǎn)讓；實例C系相鄰商鋪的業(yè)主購買后擴大經(jīng)營規(guī)模；實例D平面形狀為“L”形，系業(yè)主將原為矩形的商鋪臨街面二分之一寬度、三分之一深度的部分轉(zhuǎn)讓給某銀行安裝自動取款機所致。除以上情況外，四個交易實例與估價對象均具有較好的可比性。

【問題】1.四個交易實例是否可以選作可比實例?

2.四個交易實例中若有可以選作可比實例的，應(yīng)如何對它們的成交價格進(jìn)行修正或者調(diào)整?

『正確答案』

1.本題考查的是商業(yè)房地產(chǎn)估價的技術(shù)路線及難點處理。

四個交易實例與估價對象均具有較好的可比性，可以選作可比實例，但要進(jìn)行可比實例系數(shù)修正。參見教材P108。

2.本題考查的是商業(yè)房地產(chǎn)估價的技術(shù)路線及難點處理。

需要進(jìn)行的修正和調(diào)整：

（1）實例A，要用市場租金，對實例A合同租金價格進(jìn)行調(diào)整，應(yīng)調(diào)高達(dá)到市場租金標(biāo)準(zhǔn)。

（2）實例B，屬于利害關(guān)系人之間的交易，價格低于正常市場價值，需要進(jìn)行交易情況修正，將價格調(diào)高。

（3）實例C，相鄰房地產(chǎn)的合并交易，價格高于正常市場價值，也是需要進(jìn)行交易情況修正，將價格調(diào)低。

（4）實例D，房地產(chǎn)形狀是L形，需要進(jìn)行房地產(chǎn)狀況修正，將增加的價格部分調(diào)低。