自從之前鶴崗“兩三萬(wàn)”便可買房子被曝光后，房產(chǎn)似乎有了一絲白菜價(jià)的意味，根據(jù)最新發(fā)布的全國(guó)城市住宅房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)來(lái)看，四五線城市的房?jī)r(jià)持續(xù)走低，“白菜價(jià)”的房子越來(lái)越多。房地產(chǎn)行業(yè)幾乎與每個(gè)人息息相關(guān)，今天我們就和房地產(chǎn)估價(jià)師考試考生一起來(lái)學(xué)習(xí)一些房地產(chǎn)的知識(shí)。

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局《三次產(chǎn)業(yè)劃分規(guī)定（2018）》，房地產(chǎn)業(yè)屬于第三產(chǎn)業(yè)，是為生產(chǎn)和生活服務(wù)的部門。而與之緊密相關(guān)的建筑業(yè)是物質(zhì)生產(chǎn)部門，屬于第二產(chǎn)業(yè)。

房地產(chǎn)既是一種客觀存在的物質(zhì)形態(tài)，同時(shí)也是一項(xiàng)法律權(quán)利。

物質(zhì)形態(tài)包括土地和土地上永久建筑物及其所衍生的權(quán)利。比如住宅商鋪、廠房、倉(cāng)庫(kù)以及辦公用房等出租的權(quán)利。

法律意義上的房地產(chǎn)本質(zhì)是一種財(cái)產(chǎn)權(quán)利，這種財(cái)產(chǎn)權(quán)利是指寓含于房地產(chǎn)實(shí)體中的各種經(jīng)濟(jì)利益以及由此而形成的各種權(quán)利，如所有權(quán)、使用權(quán)、抵押權(quán)、地役權(quán)、居住權(quán)等。

房產(chǎn)價(jià)格的影響因素很多，主要分為兩類：自身因素和外部因素。

自身因素包括：實(shí)物、權(quán)益和區(qū)位；建筑物實(shí)物因素（結(jié)構(gòu)、設(shè)備裝修、新舊程度）；土地實(shí)物因素。自身因素在不同房產(chǎn)上會(huì)有比較大的差異。比如是不是學(xué)區(qū)房，房屋建筑的年代差異，建筑內(nèi)設(shè)備的質(zhì)量和新舊程度等等。

外部因素：政策制度、人口、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、國(guó)際、心理、其他。外部因素確定的是一個(gè)地區(qū)房產(chǎn)價(jià)格的趨勢(shì)，比如一個(gè)經(jīng)濟(jì)下行的城市、人口凈流出的城市，房產(chǎn)價(jià)格很難上漲，大概率會(huì)跟隨城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)下跌。

在進(jìn)行房地產(chǎn)評(píng)估時(shí)，房地產(chǎn)區(qū)位是一個(gè)重要因素，不同種類的房產(chǎn)受到的影響也不同。不同房地產(chǎn)形式，對(duì)于地租的支付能力是不同的，一般來(lái)說(shuō)中心商務(wù)區(qū)的地租支付能力最強(qiáng)，其對(duì)應(yīng)的租金也最貴，農(nóng)業(yè)最便宜。

在判定一個(gè)因素是否屬于區(qū)位因素時(shí)，可以把實(shí)際上不可移動(dòng)的房地產(chǎn)想象成動(dòng)產(chǎn)那樣是可以移動(dòng)的，然后假設(shè)移動(dòng)它。房地產(chǎn)移動(dòng)之后會(huì)發(fā)生變化的因素－朝向、樓層、景觀，就屬于區(qū)位因素；反之，如果房地產(chǎn)移動(dòng)之后不會(huì)發(fā)生變化的因素，比如建筑結(jié)構(gòu)、戶型、房齡，就不屬于區(qū)位因素。

我國(guó)的經(jīng)濟(jì)很大程度上依賴于房地產(chǎn)，買房也是多數(shù)人必選之路，所以學(xué)習(xí)房產(chǎn)知識(shí)是十分有必要的，更多房產(chǎn)知識(shí)歡迎大家來(lái)房地產(chǎn)估價(jià)師輔導(dǎo)的課程中一起學(xué)習(xí)。

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