房地產(chǎn)估價(jià)師考試備考進(jìn)行時(shí)，建設(shè)工程教育網(wǎng)老師為房估考生整理了房估考試備考中?？純?nèi)容，供大家學(xué)習(xí)參考。今天我們一起來(lái)深入了解“建立比較基礎(chǔ)”。

當(dāng)采用比較法進(jìn)行估計(jì)時(shí)，第一步就是選取合適的可比實(shí)例，然后就是將這些可比實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行處理，即對(duì)成交價(jià)格的內(nèi)涵和形式進(jìn)行“標(biāo)準(zhǔn)化”，標(biāo)準(zhǔn)化后的成交價(jià)格與估價(jià)對(duì)象價(jià)值價(jià)格之間的口徑一致、互相可比。

一、統(tǒng)一財(cái)產(chǎn)范圍

統(tǒng)一財(cái)產(chǎn)范圍應(yīng)對(duì)可比實(shí)例與估價(jià)對(duì)象的財(cái)產(chǎn)范圍進(jìn)行對(duì)比，然后消除因財(cái)產(chǎn)范圍不同而造成的價(jià)格差異。

◆財(cái)產(chǎn)范圍不同的主要情形：

（1）房地產(chǎn)的實(shí)務(wù)范圍不同；

估價(jià)對(duì)象不含裝飾裝修的住宅，而可比實(shí)例是精裝修的住宅。

（2）含有房地產(chǎn)以外的資產(chǎn)；

估價(jià)對(duì)象含有特許經(jīng)營(yíng)權(quán)，而可比實(shí)例是“純粹”的房地產(chǎn)。

（3）帶有債權(quán)債務(wù)的房地產(chǎn)；

估價(jià)對(duì)象有水電費(fèi)等余款的房地產(chǎn)，而可比實(shí)例是“干凈”的房地產(chǎn)。

（4）帶有其他權(quán)益或負(fù)擔(dān)的房地產(chǎn)。

估價(jià)對(duì)象是附帶入學(xué)指標(biāo)，而可比實(shí)例是不帶此權(quán)益的房地產(chǎn)。

二、統(tǒng)一付款方式

由于房地產(chǎn)交易金額較大，許多情況財(cái)務(wù)的是分期付款方式，統(tǒng)一付款方式就是將可比實(shí)例不是在成交日期一次性支付清的價(jià)格，調(diào)整為在成交日期一次性付清的價(jià)格。

三、統(tǒng)一融資條件

統(tǒng)一融資條件是將可比實(shí)例在非常規(guī)融資條件下的價(jià)格，調(diào)整為在常規(guī)融資條件下的價(jià)格。

四、統(tǒng)一稅費(fèi)負(fù)擔(dān)方式

可比實(shí)例的成交價(jià)格可能是正常負(fù)擔(dān)價(jià)、賣方凈得價(jià)或買方實(shí)付價(jià)；統(tǒng)一稅費(fèi)負(fù)擔(dān)就是將不正常的成交價(jià)格（賣方凈得價(jià)或買方實(shí)付價(jià)）調(diào)整為正常負(fù)擔(dān)價(jià)，即買賣雙方各自繳納自己應(yīng)繳納的交易稅費(fèi)。

◆正常負(fù)擔(dān)價(jià)、賣方凈得價(jià)和買方實(shí)付價(jià)之間的關(guān)系和換算

正常負(fù)擔(dān)價(jià)－賣方應(yīng)繳納的橈費(fèi)＝賣方凈得價(jià)

正常負(fù)擔(dān)價(jià)＋買方應(yīng)繳納的稅費(fèi)＝買方實(shí)付價(jià)

買方實(shí)付價(jià)＝賣方凈得價(jià)＋（買方應(yīng)繳納的稅費(fèi)＋賣方應(yīng)繳納的稅費(fèi)）

賣方凈得價(jià)＝買方實(shí)付價(jià)－（買方應(yīng)繳納的稅費(fèi)＋賣方應(yīng)繳納的稅費(fèi)）

五、統(tǒng)一計(jì)價(jià)方式

統(tǒng)一計(jì)價(jià)方式包括統(tǒng)一價(jià)格表示方式、統(tǒng)一幣種和貨幣單位、統(tǒng)一面積或體積內(nèi)涵及計(jì)量單位。

◆統(tǒng)一面積的相關(guān)公式

以上就是房地產(chǎn)估價(jià)師考試“建立比較基礎(chǔ)”的內(nèi)容，你掌握了嗎？

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