
房地產(chǎn)估價師考點精講:房地產(chǎn)抵押的需要
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考點5:房地產(chǎn)抵押的需要
1.房地產(chǎn)抵押:債務(wù)人或第三人(抵押人)不轉(zhuǎn)移占有,將該房地產(chǎn)作為履債擔(dān)保,債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當事人約定的實現(xiàn)抵押權(quán)的情形,債權(quán)人(抵押權(quán)人)有權(quán)以該房地產(chǎn)折價或者以拍賣、變賣所得價款優(yōu)先受償。
2.房地產(chǎn)是良好的用于擔(dān)保債務(wù)履行的財產(chǎn)。貸款金額小于抵押房地產(chǎn)的價值(出于安全的考慮)
3.房地產(chǎn)抵押對房地產(chǎn)估價的需要,主要有5種:
?、俪醮蔚盅汗纼r。
?、谠俅蔚盅汗纼r,即將已抵押的房地產(chǎn)再次抵押的,對該房地產(chǎn)的價值進行評估?!稉?dān)保法》第三十五條規(guī)定:“財產(chǎn)抵押后,該財產(chǎn)的價值大于所擔(dān)保債權(quán)的余額部分,可以再次抵押,但不得超出其余額部分?!?br/> ③續(xù)貸抵押估價,即抵押貸款到期后繼續(xù)以該房地產(chǎn)向同一抵押權(quán)人抵押貸款。
?、艿盅浩陂g估價,即(貸款到期前)對抵押房地產(chǎn)的價值進行評估,監(jiān)測抵押房地產(chǎn)的價值的變化,也是出于風(fēng)險防范。
?、莸盅悍康禺a(chǎn)處置估價,即債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當事人約定的實現(xiàn)抵押權(quán)的情形,將抵押房地產(chǎn)折價或者拍賣、變賣處置。
4.金融機構(gòu)貸款前、后和抵押物處置三個階段抵押估價。
——貸前:房地產(chǎn)價值評估、房地產(chǎn)貸款項目評價、抵押率(或貸款價值比、貸款成數(shù))測算等。
——貸后:抵押房地產(chǎn)價值或價格動態(tài)監(jiān)測和評估,有關(guān)風(fēng)險提示。
——處置:處置抵押房地產(chǎn)價值評估、處置方案、處置方式分析咨詢。
5.向抵押權(quán)人提供風(fēng)險提示:
抵押人的行為使抵押房地產(chǎn)的價值減少,要求抵押人停止其行為;
抵押房地產(chǎn)價值減少,要求抵押人恢復(fù)抵押房地產(chǎn)的價值,或者提供與減值相應(yīng)的擔(dān)保;
抵押人不恢復(fù)抵押房地產(chǎn)的價值也不提供擔(dān)保的,要求債務(wù)人提前清償債務(wù)。
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