各市、地、州物價局、建委、房地產(chǎn)管理局（處）：

　　為貫徹《國務(wù)院批轉(zhuǎn)國家計委關(guān)于加強房地產(chǎn)價格調(diào)控加快住房建設(shè)意見的通知》（國發(fā)<98>34號），切實落實省政府關(guān)于加快住房建設(shè)的各項措施，促進我省住房建設(shè)成為國民經(jīng)濟發(fā)展新的增長點，根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定，我們制定了《四川省商品住宅價格管理辦法》，經(jīng)省政府批準，現(xiàn)予以發(fā)布施行。請各地認真貫徹執(zhí)行。

　　附件：《四川省商品住宅價格管理辦法》

　　四川省物價局

　　四川省建設(shè)委員會

　　一九九九年五月二十四日

　　四川省商品住宅價格管理辦法

　　第一章總則

　　第一條為加強商品住宅價格管理，規(guī)范商品住宅價格行為，維護國家、經(jīng)營者、消費者的合法權(quán)益，促進房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，根據(jù)《中華人民共和國價格法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》及國家有關(guān)規(guī)定，制定本辦法。

　　第二條凡在四川省行政區(qū)域內(nèi)從事商品住宅開發(fā)經(jīng)營，均應(yīng)遵守本辦法。

　　第三條本辦法所稱商品住宅，是指開發(fā)后第一次向社會出售的新建住宅。

　　本辦法所稱經(jīng)濟適用住房，是指列入政府建設(shè)計劃、行政劃撥建設(shè)用地、享受政府優(yōu)惠政策、按國家規(guī)定面積標準設(shè)計、面向中低收入家庭出售的微利商品住宅。

　　第四條商品住宅價格的管理應(yīng)遵循價值規(guī)律的要求，堅持結(jié)合市場供求，按質(zhì)論價，保護國家、經(jīng)營者和消費者合法權(quán)益，以及有利于培育和規(guī)范住房市場的原則。

　　第五條商品住宅價格由物價管理部門和建設(shè)（房地產(chǎn)）管理部門按照“統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)，分級管理”的原則，實施價格管理。

　　第二章價格構(gòu)成

　　第六條商品住宅的成本構(gòu)成

　　1、征地費用和土地出讓金。征地費用包括征用土地補償費、青苗及附作物補償費、安置補助費或城鎮(zhèn)發(fā)生的拆遷補償、安置費。經(jīng)濟適用住房建設(shè)用地以行政劃撥方式供應(yīng)，免交土地出讓金；

　　2、前期工程費用。包括通路、通水、通電、平整場地和工程勘察、設(shè)計費；

　　3、房屋建筑安裝工程費。按建筑施工圖的要求和標準，規(guī)定應(yīng)進入建筑工程（含安裝）的費用；

　　4、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費用。指開發(fā)項目內(nèi)發(fā)生的道路、供水、供電、供氣、排氣、排污、通訊、通郵、有線電視、公共照明、園林綠化、環(huán)衛(wèi)等費用：

　　5、公共設(shè)施配套費用。指住宅小區(qū)項目內(nèi)發(fā)生的非經(jīng)營性公共配套設(shè)施建設(shè)費用。包括各項附屬工程，如物業(yè)管理房、消防和配電及供水設(shè)施、自行車棚等建設(shè)費用（凡列入建設(shè)成本的公共配套設(shè)施、用房費用，在銷售商品住宅時不得重復(fù)計收公攤面積費用：

　　6、管理費。包括開發(fā)管理和企業(yè)管理人員的工資及附加、公雜費、差旅費、勞保費、培訓(xùn)費、廣告宣傳費等。管理費標準，根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級，按成本1—5項之和的3％以內(nèi)計取。其中，經(jīng)濟適用住房管理費按成本1—5項之和的20％以內(nèi)計取。具體標準由省物價局和省建委另行制定。

　　7、貸款利息。以人民銀行公布的當(dāng)年信貸資金利率，按投資總額的70％計算。貸款利率計算時間一般以半年為限，最多不超過一年。

　　8、其它費用。必須是經(jīng)國家和省有批準權(quán)限的部門規(guī)定的建設(shè)項目收費，方可進入成本。經(jīng)濟適用住房按有關(guān)規(guī)定減免征收。

　　第七條商品住宅的稅金。

　　稅金按國家規(guī)定的有關(guān)稅率計算。

　　第八條商品住宅的利潤。

　　1、經(jīng)濟適用房可在成本1—5項之和的3％以內(nèi)計加利潤。

　　2、經(jīng)濟適用住房以外的其它商品住宅由開發(fā)企業(yè)根據(jù)市場供求狀況，自行確定利潤。

　　第九條商品住宅的差價。

　　1、商品住宅的樓層差價率原則上應(yīng)掌握在10％以內(nèi)，具體差價率由開發(fā)企業(yè)自行確定，但一幢住宅樓內(nèi)樓層差價代數(shù)和應(yīng)為零。

　　2、商品住宅樓朝向差價率原則上應(yīng)掌握在5％以內(nèi)，具體差價率由開發(fā)企業(yè)自行確定，但同一住宅小區(qū)內(nèi)朝向差價代數(shù)和應(yīng)為零。

　　第十條商品住宅銷售價格=商品住宅成本+稅金+利潤±商品住宅差價。

　　第十一條商品住宅價格構(gòu)成以外的代收代付費用，必須嚴格按規(guī)定標準代收：屬分攤住質(zhì)的，只能按實際發(fā)生的直接成本（費用）合理分攤，不得額外加收任何名目的費用。

　　未經(jīng)批準的收費項目及政府明令取消的收費項目，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及商品住房購買者應(yīng)拒絕交納，并向有關(guān)部門舉報。

　　第三章價格管理

　　第十二條商品住宅價格根據(jù)不同住房類型，分別實行政府指導(dǎo)價、市場調(diào)節(jié)價兩種價格形式。

　　第十三條經(jīng)濟適用住房實行政府指導(dǎo)價格。

　　經(jīng)濟適用住房按城市實行指導(dǎo)價和公告制度。省轄市和地、州所在地縣（市）的指導(dǎo)價，由市（地、州）物價、房地產(chǎn)管理部門根據(jù)本辦法規(guī)定的價格構(gòu)成因素按區(qū)位測算擬定后，報省物價、建設(shè)主管部門審核批準，作為當(dāng)?shù)亟?jīng)濟適用住房最高限價；其它縣（市、區(qū)）的城市指導(dǎo)價由市（地、州）物價、房地產(chǎn)管理部門審批、并報省物價、建設(shè)主管部門備案。經(jīng)濟適用住房城市指導(dǎo)價經(jīng)批準后，由當(dāng)?shù)匚飪r、房地產(chǎn)管理部門在公布經(jīng)濟適用住房建設(shè)項目時一并公告。

　　經(jīng)濟適用住房按建設(shè)項目實行定價銷售。由開發(fā)企業(yè)根據(jù)本辦法規(guī)定按建設(shè)項目計算經(jīng)濟適用住房成本及平均銷售價格和差價率，并填制經(jīng)濟適用住房價格申報表，連同按工程設(shè)計標準編制的工程成本決（預(yù)）算表或在建工程成本預(yù)（概）算表及有關(guān)文件資料送審，按財務(wù)隸屬關(guān)系由物價、建設(shè)及房地產(chǎn)管理部門審查核準后，建設(shè)、房地產(chǎn)管理部門再行辦理銷（預(yù)）售許可手續(xù)。經(jīng)批準的經(jīng)濟適用住房建設(shè)項目的住宅銷售價格，應(yīng)當(dāng)向社會公布，接受群眾監(jiān)督。銷售價格一經(jīng)確定，任何單位或個人不得擅自提價。

　　第十四條經(jīng)濟適用住房以外的商品住宅銷售價格實行市場調(diào)節(jié)價，由開發(fā)企業(yè)按本辦法的規(guī)定根據(jù)市場供求，自定銷售價格。必要時，城市政府可以實行最高限價。

　　第十五條商品住宅銷售應(yīng)明碼標價，使用房地產(chǎn)管理部門統(tǒng)一監(jiān)制的《商品房購銷合同》文本。成交價應(yīng)由房地產(chǎn)管理部門定期送同級物價管理部門備案。

　　開發(fā)企業(yè)必須向商品住宅購買者提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》，并按質(zhì)量保證書的約定承擔(dān)保修責(zé)任。

　　第十六條未列入經(jīng)濟適用住房建設(shè)計劃的商品住宅，銷售時一律不得冠以經(jīng)濟適用住房名稱，誤導(dǎo)、蒙騙消費者。

　　第四章罰則

　　第十七條對有下列行為之一的，由同級物價管理部門按有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定予以查處，并可處以罰款。

　　1、不執(zhí)行規(guī)定的計價原則、計價范圍和計價辦法的：

　　2、不按規(guī)定如實申報經(jīng)濟適用住房成本或亂攤成本的；

　　3、對經(jīng)濟適用住房越權(quán)定價或擅自提價的：

　　4、擅自向商品住宅開發(fā)建設(shè)項目指派、收費的；

　　5、其它價格違法行為。

　　第十八條有下列行為之一的，由同級建設(shè)和房地產(chǎn)管理部門按有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定予以查處，并可處以罰款。

　　1、采取偷工減料降低商品住宅質(zhì)量或擅自更改設(shè)計縮小建筑面積等欺詐消費者的；

　　2、在建住宅工程未取得商品房預(yù)售許可證或竣工商品住宅未辦理房屋產(chǎn)權(quán)初始登記，擅自銷（預(yù)）售商品住宅的；

　　3、銷售商品住宅，不如實申報成交價的和不按規(guī)定向購房者提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》的；

　　4、經(jīng)濟適用住房未按規(guī)定向中低收入家庭銷售，而銷售給高收入家庭的；

　　5、商品住宅銷售違反房地產(chǎn)管理法律、法規(guī)的其它行為。

　　第五章附則

　　第十九條各地可根據(jù)本辦法結(jié)合當(dāng)?shù)貙嶋H，制定實施細則。

　　第二十條本辦法自一九九九年六月一日起施行。