摘要：用經濟學的觀點來分析我國的房地產市場可以更加清楚直接地了解其內涵。文章將簡要分析我國房地產市場中的存在的現象，并用相關的經濟學觀點來進行相應的分析。

　　關鍵詞：房地產；市場；博弈論

　　一、緒論

　　我國的房地產市場在經歷了多年的過度發(fā)展之后，現在已經處于一種調整期。國內許多大中城市的房價從去年開始已經進入一個非常時期。在這個調整期內開發(fā)商雖然把房價適度降低，但是購房者的購買熱情并不是很高，大部分購房者都是一種持幣觀望的態(tài)度，本文試圖從經濟學博弈論的觀點來分析房地產市場。

　　二、基本理論

　　博弈論（GameTheory）也稱對策論。廣義地說，是一門決策科學，它研究決策者在多個可能的行動方案中進行選擇的邏輯。博弈論對人的基本假定是：人是理性的（或者說自私的），理性的人是指他在具體策略選擇時的目的是使自己的利益最大化，博弈論研究的是理性的人之間如何進行策略選擇的�；蛘哒f，博弈論是研究決策主體的行為發(fā)生直接相互作用時候的決策以及這種決策均衡的問題。在這里，決策均衡是一個經濟學概念，意味著最佳決策或最佳決策的組合；因為只要決策是最佳的，相關的行為主體就不會去改變它，從而讓它處于穩(wěn)定、均衡的狀態(tài)。再簡而言之，“博弈論”就是分析博弈行為的和博弈決策的一門學科。

　　對于博弈論的理解我們不像其他的經濟學現象可以用圖表來解釋，本文將列舉兩個博弈論的經典案例來做說明。

　　囚徒困境（Prison Dilemma）是博弈論的非零和博弈中具代表性的例子，反映個人最佳選擇并非團體最佳選擇。雖然困境本身只屬模型性質，但現實中的價格競爭和環(huán)境保護等方面，也會頻繁出現類似情況。囚徒困境的主旨為，囚徒們雖然彼此合作，可為全體帶來最佳利益（無罪開釋）；但在資訊不明的情況下，因為出賣同伙可為自己帶來利益（縮短刑期），也因為同伙把自己招出來可為他帶來利益，因此彼此出賣雖違反最佳共同利益，反而是自己最大利益所在。但實際上，執(zhí)法機構不可能設立如此情境來誘使所有囚徒招供，因為囚徒們必須考慮刑期以外之因素（出賣同伙會受到報復等），而無法完全以執(zhí)法者所設立之利益（刑期）作考量。

　　智豬博弈（Pigs Game）假設豬圈里有一大一小兩只豬，豬圈的一頭有一個豬食槽，另一頭有一個控制豬食供應的按鈕，撳一下按鈕會有10個單位的豬食進槽。若小豬去撳，大豬先吃，大豬可吃到9個單位，小豬撳好后奔過來，則只能吃到1個單位；若大豬去撳，小豬先吃，小豬可吃到6個單位，大豬吃到4個單位；若同時去撳，奔過來再同時吃，大豬可吃到7個單位，小豬吃到3個單位。在這種情況下，不論大豬采取何種策略，小豬的最佳策略是等待，即在食槽邊等待大豬去撳按鈕，然后坐享其成。而由于小豬總是會選擇等待，大豬無奈之下只好去撳按鈕。這種策略組合就是聞名遐邇的“納什均衡”。它指的是，在給定一方采取某種策略的條件下，另一方所采取的最佳策略（此處為大豬撳按鈕）。

　　三、對房地產市場分析

　　在我們的房地產市場中，購房者有買房的需求，而地產商也有賣房的要求。但是雙方卻在進行一場價格的博弈，博弈的結果當然是希望得到帕累托最優(yōu)，但在現實中這種情況并不存在的。2000年的彩電價格大戰(zhàn)，就是多個彩電企業(yè)對價格進行大幅降價，而且是反復進行，也就是多次進行重復博弈，這樣進行的結果直接導致了一部分企業(yè)面臨倒閉，彩電行業(yè)進行重組。

　　但是現在我們分析的房地產行業(yè)卻是不同于之前的彩電行業(yè)。首先，兩種商品的性質上有很大的差別。彩電雖然是一種耐用品，但是人們還是存在定期替換的可能性。而如果購房者在購買房產之后就可能長期甚至一生都不置換。其次，兩者的價格也是差別也是很大的，人們在購買房產時動用的可能是長期的積蓄，所以是對房產的購買是十分慎重的。

　　對于房地產市場的分析我們可以用博弈論的觀點來分析。其實在房地產市場中存在兩種博弈現象。一種是開發(fā)商與購房者之間的博弈，另外一種是開發(fā)商之間的博弈。兩種博弈之間也是存在一定聯(lián)系的。

　　首先我們分析的是開發(fā)商與購房者之間的博弈。其實分析博弈的前提就是雙方存在一定的利益沖突。在房地產市場中，購房者固然希望價格越低越好，但是現實的情況是價格居高不下，這里面有很多固有的因素，比如說地段因素、物價因素等，其次就是交易雙方的供求關系也會對價格有著很大的影響。比如前幾年溫州炒房團對房價的影響就很大。在某種程度上他們的出現造成房價的惡意上漲�，F在我們可以對這個市場中兩個主體作個分析。兩個決策主體開發(fā)商和購房者的行為對這個市場供需變化和價格的影響都很大。我們試想如果購房者之間都形成一種聯(lián)盟，這種力量是非常大的，他們可以用一種一致的行動來抵制房價過高的行為，這樣在兩個決策主體之間就會形成一種博弈，無論誰先采取行動都會對這個市場造成波動。我們再對這兩個決策主體進行更詳細的分析，購房者有買房的需求，對于購房者來說，我認為不會是簡單的套用博弈論的“囚徒困境”，就像犯人如果沒有犯罪也不存在坦白一樣，購房者自有的資產支撐不了過高的房價，他們唯一的辦法就是在一個漫長時期內等待房價的下跌，我們可以把這個漫長而有誘惑力的房價下跌過程理解為理性回歸，等到房價跌倒一定的程度，購房者必然會適時出擊。而開發(fā)商也不可能一直將房價居高不賣，畢竟他們也要考慮收回投資成本。所以這兩個決策主體就會進行一場博弈。當然第三方政府對這個市場產生影響，比如去年開始國家出臺一系列措施來救市，但是效果并不是很好，畢竟現在的購房者更是一個理性的社會人。從目前的情況來看，開發(fā)商在適當的降價，購房者特別是有急需買房的購房者也會開始考慮出手。但是從長期來看，這兩個決策主體依然是在進行一場長久的博弈。

　　另外一種要分析的情況就是開發(fā)商之間的博弈。在這里我們可以用囚徒困境或是智豬博弈來分析。在開發(fā)商市場中，必然會有大小開發(fā)商之分。用智豬博弈的理論來分析，我們可以把大開發(fā)商比喻成“大豬”，而小開發(fā)商比喻成“小豬”，在這個市場中，如果小開發(fā)商先采取降價的話，獲利最大的肯定不是自身，而是大開發(fā)商，因為小企業(yè)在企業(yè)運營能力和獲取信息能力上都并不是很強的。而博弈論中對這兩方面都是有一定要求的，按照智豬博弈的策略，小開發(fā)商采取跟進策略，做個智慧的小豬無非是一種上佳的策略。

　　其實在經營企業(yè)中都是這樣的，在某些時候，如果能夠注意等待，讓其他大的企業(yè)首先開發(fā)市場，是一種明智的選擇，因為大的企業(yè)所獲得社會資源的能力還是占有一定優(yōu)勢的。對于小企業(yè)來說，因為無論從各個方面來說都是處于弱勢的，沒有必要同大企業(yè)進行競爭，因為這種無謂的博弈所造成的傷害必然是小企業(yè)。對于小企業(yè)來說，需要認真尋找機會，選擇進入的最恰當時機，這樣可以免于遭受過大的損失。

　　四、結論

　　以上我們分析了在房地產市場中的兩個博弈現象，從根本上來說這兩個博弈是同時存在的，開發(fā)商之間的博弈直接會對整個房地產市場造成巨大的影響。對房地產市場的價格會有很大的影響，其實在一定程度上會影響房地產商與消費者之間的博弈，所以這兩者之間的關系是互為影響的，直接后果是對消費者的購買產生效應。

　　當然在我國的房地產市場中，除了存在這兩種博弈之外，還有很多外在的因素在影響這個房地產市場的發(fā)展，比如說政府的力量，政府的很多經濟政策包括金融政策的制定對房地產市場的發(fā)展都有很大的影響。因此，用經濟學的理論來分析房地產市場，我們可以更加理智的看待房地產市場中很多看似不平常的現象，也可以透過這些現象尋找出更多普遍的規(guī)律。當然，我們也是希望我國的房地產市場的發(fā)展能夠回歸理性，這樣無論對于政府、房地產開發(fā)商還是消費者都是一件好事。