摘要：2009年二季度以來，房價飆升再一次成為市場和輿論高度關(guān)注并熱議的話題。房價地價的快速上漲引起了中央政府的高度重視，在不到半個月的時間里，中央政府密集出臺了多個樓市調(diào)控政策。隨著政府關(guān)于房地產(chǎn)市場相應政策的逐步推出，又引發(fā)一系列的猜測和爭論，高房價能否抑制？未來房地產(chǎn)走勢如何？文章就2010年的房地產(chǎn)價格走勢做出簡單的分析和預測。

　　關(guān)鍵詞：房價；走勢；預測

　　正當全球遭遇金融危機之時，我國房地產(chǎn)業(yè)卻率先走出低谷。房地產(chǎn)業(yè)強勁的復蘇勢頭，遠遠超過人們的預期。下半年以來，70大中城市房價同比漲幅開始進入上升通道。12月份，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲7.8％，漲幅比11月份擴大2.1個百分點。根據(jù)2010年1月19日國家統(tǒng)計局最新公布的數(shù)據(jù)顯示，2009年，商品房銷售額43995億元，比上年增長75.5％，相當于2008我國GDP的1/7。同時，2009年新建商品房成交價格為4695元/平方米，比2008年上漲近24％，其中商品住宅價格上漲25％。這兩個漲幅，都是近15年左右最大的。

　　一、2009年房價高漲的原因

　　（一）政策刺激

　　為應對國際金融危機、促進樓市回暖，我國政府從2008年年底開始先后出臺了購買首套房可享受首付兩成和房貸7折的優(yōu)惠、二手房營業(yè)稅減免期從5年縮為2年、土地出讓金可以分期付款等一系列住房、土地優(yōu)惠政策。這些政策加上開發(fā)商的降價促銷力度，大大刺激了樓市的剛需階層。從而形成了春節(jié)后首輪以剛需為主力的購房熱潮，讓樓市迅速從寒冬復蘇并回暖。樓市復蘇的現(xiàn)實重建了人們對房地產(chǎn)行業(yè)的信心，開發(fā)商開始買地、開工建房。同時，銀行信貸額迅速增加，通貨預期也頻頻出現(xiàn)，投資者們又開始一步步進入樓市，使得我國房地產(chǎn)市場迅速升溫，并出現(xiàn)超出預期的爆發(fā)式增長。

　　（二）地價拉動

　　突飛猛進的地價成為房價上漲的第二大動力。2009年地王一個接一個地產(chǎn)生。就在12月，中建國際聯(lián)合保利分別以17.2億、14.7億、16.1億的價格包攬奧體公園南區(qū)3號地、4號地、5號地；遠東新地以48.3億打敗保利龍湖等近20家房企拿下亦莊新城地塊，溢價率高達467％。再如，北京廣渠路15號起拍價為26.12億元，經(jīng)過35分鐘的激烈競拍，最后以總價40.6億元成交，刷新了全國地王的記錄；估算其樓面地價近16000元/平方米，周邊多個項目短時間把價格提高了1000元-3000元/平方米。7月份，大興新拍土地樓面地價屢次突破7000元/平方米。8月份，領(lǐng)海、鴻坤理想城等項目加價2000元/平方米左右。鴻坤理想城的銷售人員更是直接對記者說：“大興地價都7000多了，等蓋出房子，怎么也得賣到15000元/平方米，我們現(xiàn)在才賣13000元/平方米，絕對劃算。”在拿地的過程中競爭越來越激烈，拍賣現(xiàn)場緊張的舉牌，使得價格以每3分鐘上億元的驚人速度攀升，地價高漲的結(jié)果就是房價上漲。

　　（三）營銷策略的運用和改變

　　在樓市回暖的情況下，開發(fā)商更是抓住機遇，運用各種營銷策略，為房價的飆升添上最后一份熱量。

　　隨著房地產(chǎn)市場不斷升溫，開發(fā)商面對突然涌現(xiàn)出如此多的購房者，營銷策略也發(fā)生了改變，由最初的降價促銷變?yōu)殇N控，即減少供應套數(shù)，拉長供應期，甚至一棟樓分單元、分樓層銷售。結(jié)果就是在爆發(fā)性購買面前，原本就并不充裕的房源已經(jīng)呈現(xiàn)出供需不平衡的局面，推動房價一步步登上云霄。

　　在上述三大因素的刺激和推動下，一直處于觀望狀態(tài)的投資者和消費者，把壓抑很久的需求一下子釋放出來，使得房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出爆發(fā)式的增長。

　　二、樓市調(diào)控政策頻頻發(fā)力，遏制房價過快上漲

　　房價的火速增長，引起中央的高度重視。在不到半個月的時間里，從“國四條”到“拿地首付不低于50％”，再到“營業(yè)稅優(yōu)惠政策”終止，中央政府密集出臺了多個樓市調(diào)控政策。

　　第一，“營業(yè)稅優(yōu)惠政策”終止。2008年年底，針對金融危機給我國經(jīng)濟帶來的嚴重沖擊，特別是房地產(chǎn)市場低迷的狀況，國務(wù)院調(diào)整了個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅征免時限，由5年調(diào)整到2年。2009年12月9日，個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅免征時限由2年恢復到5年，有望打擊投機性的購房行為，其他住房消費政策繼續(xù)實施。

　　第二，“國四條”。2009年12月14日召開的國務(wù)院常務(wù)會議，再提“遏制部分城市房價過快上漲的勢頭”，研究完善促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的政策措施，提出四項調(diào)控措施：一要增加普通商品住房的有效供給；二要繼續(xù)支持居民自住和改善型住房消費，抑制投資投機性購房；三要加強市場監(jiān)管；四要繼續(xù)大規(guī)模推進保障性安居工程建設(shè)。

　　第三，“拿地首付不低于50％”。2009年12月17日，財政部、國土部等五部委出臺《進一步加強土地出讓收支管理的通知》，明確開發(fā)商以后拿地時，“分期繳納全部土地出讓價款期限原則上不得超過一年，特殊項目可以約定在兩年內(nèi)全部繳清，首次繳款比例不得低于全部土地出讓款的50％”。如果開發(fā)商拖欠價款，不得參與新的土地出讓交易。

　　第四，二套房貸首付比例提至40％.2010年1月10日，國務(wù)院發(fā)布了《關(guān)于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，提出了包括加大保障性住房供應、抑制投資投機性購房等十一條措施，簡稱“國十一條”。在這十一條措施中，“對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套（含）以上住房的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女），貸款首付款比例不得低于40％，貸款利率嚴格按照風險定價”。

　　三、2010年房價走勢預測

　　中央經(jīng)濟工作會議后，樓市還一片叫好，認為在此利好下，2010年的房價必將繼續(xù)上漲�？墒�，上述一連串的緊縮信號卻著實給這些空前膨脹的信心一個巨大的警示。2010年的房價走勢如何，分析如下。

　　（一）2010年房價大漲不可能，大跌也難，總體趨于平穩(wěn)

　　首先，中央高度重視房價過快上漲等問題。例如，“個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅征免時限由2年恢復到5年，其他住房消費政策繼續(xù)實施”。同日，國家發(fā)改委主任張平明確表示，要抑制投機性購房。12月14日國務(wù)院常務(wù)會議指出，要綜合運用土地、金融、稅收等手段，加強和改善對房地產(chǎn)市場的調(diào)控，遏制部分城市房價過快上漲的勢頭。這些樓市調(diào)控表述說明中央對房價過快過多上漲等問題已經(jīng)高度重視，表達了決策層調(diào)控房地產(chǎn)市場、打擊高房價的決心。

　　其次，打擊地價上漲預期，有效遏制房價過快上漲。而地王的背后是房價的瘋狂。從上海、廣州、北京、深圳等一線城市來看，一年內(nèi)房價漲幅超過50％的樓盤比比皆是。國家統(tǒng)計局資料顯示，2009年3-11月，全國70個大中城市房屋售價環(huán)比漲幅逐月擴大，全國樓市一片普漲。事實上，土地價格大幅度上漲，是不斷推高房價的一大推手。如果政府嚴厲懲罰囤地炒地者，必然會打擊地價上漲預期，從而遏制房價持續(xù)上漲。

　　最后，抑制投機性購房有助于平抑房價。二套房貸首付比例提至40％以及其他相關(guān)政策陸續(xù)出臺，相信會打擊投機性的購房行為，對平抑房價起到一定的作用，促進房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。

　　總之，只要這些政策落實到位，相信房價瘋漲一定會得到遏制，最終使房價漲幅回落，趨于平穩(wěn)。

　　（二）分時段來看房價走勢

　　上半年房價主要還是由供求關(guān)系決定，盡管有效需求降低，但新開工入市面積很少，加上政策的時滯效應，將依然在高位震蕩；但下半年，隨著新增供應的增加，供求平衡，房價會逐漸趨于平穩(wěn)。

　　（三）從城市狀況來看房價走勢

　　不言自明的是，當前房價上漲快的地區(qū)，投機成分比較多。這些投機炒房者，利用金融杠桿等手段，不斷拉升房價上漲預期，不斷炒高房價。因此，政府出臺具體樓市政策的調(diào)整，尤其是備受業(yè)界關(guān)注的二套房貸政策的出臺，將對投機炒房起到擠出效應，緩和供求關(guān)系，有助于平抑房價。就一線城市而言，下跌的可能性大于上漲。二線城市將繼續(xù)放量，一線城市可能會萎縮。

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