21世紀是生態(tài)城市建設世紀，是人類努力解決環(huán)境危機的世紀。住宅小區(qū)是生態(tài)城市建設的重要組成部分，它是一個以人為中心的人工生態(tài)系統(tǒng)，是一個功能相對集聚和自然環(huán)境因素高度稀缺的統(tǒng)一體。隨著人們對住宅環(huán)境污染日益重視，生態(tài)住宅小區(qū)也開始出現(xiàn)，并且將成為物業(yè)管理公司發(fā)展的新領域。

　　一、生態(tài)住宅小區(qū)的概念

　　生態(tài)住宅小區(qū)是一個嶄新的概念。它是一個技術與自然達到充分融合，各種資源的利用最有效，環(huán)境清潔、優(yōu)美、舒適，大大降低了因自然災害、生態(tài)環(huán)境破壞或暫時失衡等影響而產生的各種風險，有利于提高小區(qū)文明程度的穩(wěn)定、協(xié)調、持續(xù)發(fā)展的人工復合系統(tǒng)。它是人類社會發(fā)展的產物和現(xiàn)代文明的象征，也是人類共同的愿望。生態(tài)住宅小區(qū)具有下列特征：

　　1.高效益的轉換系統(tǒng)。在自然物質-經濟物質一廢棄物的轉換過程中，必須是自然物質投入少，產出多，廢棄物排泄少。通過高新技術的使用來推動物質的有效轉換與再生、能量的多層次分級充分利用和無污染工藝的推廣，從而在滿足消費需求的同時，又能使生態(tài)環(huán)境得到保護。

　　2.高效率的流轉系統(tǒng)。以現(xiàn)代化的設施為支撐骨架，為物流、能源流、信息流、價值流和人流的運動創(chuàng)造必要的條件，從而在加速各流的有序運動過程中，減少經濟損耗和對生態(tài)環(huán)境的污染。高效率的流轉系統(tǒng)，包括構筑連接內外的交通運輸系統(tǒng)，建立在通信數(shù)字化、綜合化和智能化基礎上的快速有序的信息傳輸系統(tǒng)；配套齊全、保障有效的物資和能源（水、電、煤及其他燃料等）的供給系統(tǒng)；網絡完善、布局合理、服務良好的服務系統(tǒng)；設施先進的污水廢物排放處理系統(tǒng)。

　　3.高質量的環(huán)境狀況。對生產和生活造成的大氣污染、水污染、噪聲污染和各種廢棄物，都能按照各自的特點予以防治和及時處理、處置，使各項環(huán)境質量指標均能回達到國際最高標準。

　　4.多功能、立體化的綠化系統(tǒng)。點線國面結合、高低錯落，形成綠化網絡，在更大程度上發(fā)揮綠化調節(jié)空氣、溫度、美化景觀和提供娛樂、休閑場所的功效。根據聯(lián)合國有關組織的規(guī)定，居住區(qū)內人均綠地面積28平方米。

　　5.高素質的人文環(huán)境。具有較高的人口素質，良好的社會風氣，井然有序的社會。秩序，豐富多彩的精神生活，良好的醫(yī)療條。件與祥和的社區(qū)環(huán)境。同時，人們能保持。高度的生態(tài)環(huán)境意識，能自覺地維護公共。道德標準，并以此來規(guī)范各自的行為。

　　6.高水平的管理功能。對資源利用、畫社會服務、治安防災、環(huán)境整治等實施高效率的管理，保證資源的合理利用，最大限度地促進人與自然、人與生態(tài)環(huán)境關系的和諧。

　　二、生態(tài)住宅小區(qū)建設

　　生態(tài)住宅小區(qū)建設是按照生態(tài)學原理，以空間的合理利用為目標，以建立科學的人工化環(huán)境措施去協(xié)調人與人、人與環(huán)境的關系，協(xié)調小區(qū)內部結構與外部環(huán)境關系，使人類在空間的利用方式、程度、結構、功能等方面與自然生態(tài)系統(tǒng)相適應，為人類創(chuàng)造一個安全、清潔、美麗、舒適的居住環(huán)境。它是在對小區(qū)環(huán)境質量變異規(guī)律深化認識的基礎上，有計劃、有系統(tǒng)、有組織地安排小區(qū)人類活動的強度、廣度和深度的行為。建設的基點是合理利用環(huán)境容量（環(huán)境承載力），這是小區(qū)生態(tài)建設的出發(fā)點和最終歸宿。

　　小區(qū)生態(tài)問題的產生可歸結于兩個根源。其一是人口導致對資源的過度利用及環(huán)境超負荷承載而產生的生態(tài)問題；其二是人類活動產生的環(huán)境污染問題。相應的，生態(tài)建設也包含兩大部分內容：一是資源利用，二是環(huán)境整治。前者著重研究在資源利用問題后者著重研究解決、治理環(huán)境污染問題，從廣泛意義上而言還應包括社會等領域。具體來說，小區(qū)生態(tài)建設的內容主要有：

　　1、確定人口適宜容量。一個小區(qū)的適宜人口是社會經濟發(fā)展水平、消費水平、自然資源和生態(tài)環(huán)境的函數(shù)，是滿足一定生存質量的前提下的合理人口規(guī)模。

　　2、研究土地利用適宜性程度。不同的土地利用方式對生態(tài)系統(tǒng)有著深刻的影響。在土地開發(fā)利用的過程中不僅要考慮經濟上的合理性，而且要考慮與其相關的社會效益和環(huán)境效益，要分析環(huán)境條件對土地利用方式所產生的制約。

　　3.防治污染。通過環(huán)境污染的有效治理，形成并維持小區(qū)高質量的生態(tài)系統(tǒng)，為可持續(xù)發(fā)展打下堅實的基礎。治理的中心環(huán)節(jié)是在做好環(huán)境污染預測基礎上，選取適宜的處理方法和處理程序。生態(tài)環(huán)境保護與治理的工程性對策有：

　�、贅嬛�結構合理、布置均衡、形式多樣、功能強大的綠化系統(tǒng)。

　　②建設好飲用水工程、中水工程和污水排放與處理工程，使水質逐步向國際標準靠攏。

　�、蹖嵭屑�中供給能源，采用先進的煙氣處置工藝，從根本上減少大氣中的有害物質的含量。

　　④改進和完善垃圾的收集系統(tǒng)，爭取做到分類收集、封閉運輸，讓一部分垃圾變廢為寶，另一部分經無害化處理后還原到大自然中。

　�、莶捎们鍧崯o害工藝、設備飛產品，減少污染的排放量。

　　4.保護生物。人類以外的生物大量地、迅速地減少、退縮以至消亡，是生態(tài)惡化的重要原因，各類生物尤其是綠色植物在生態(tài)環(huán)境中擔負著重要的還原功能，綠化程度以及人均綠地面積是體現(xiàn)城市生態(tài)建設水平的重要指標。

　　5.提高資源利用效率。小區(qū)是資源高強度集中消耗區(qū)域，其資源綜合利用效率反映和決定了環(huán)境質量水平。提高水資源、能源、再生資源、等資源、綜合利用效率是改善環(huán)境質量的重要措施。

　　三、住宅小區(qū)的環(huán)境污染

　　治理環(huán)境污染是生態(tài)住宅小區(qū)的建設與管理的重要組成部分。雖然住宅區(qū)環(huán)境污染有很多來自住宅區(qū)外，但也有相當一部分來自住宅區(qū)內部，物業(yè)管理部門對部分污染可以通過法律、技術、經濟上的措施進行控制。

　　1、住宅環(huán)境污染的類型。房屋的建設、室內裝修、配套設施的運行、區(qū)域環(huán)境、各種生活習慣等都會對住宅造成污染。污染類型大體分為：

　�、僮≌�大氣污染：油煙污染、燃料廢氣污染、排水系統(tǒng)臭氣污染、吸煙污染、建筑與裝修材料等。

　　②水污染：飲用水污染、游泳池用水污染、雨水與污水合流污染。

　�、墼胍粑廴局饕�有：施工噪聲污染、交通噪聲污染、機電設施噪聲污染、社會噪聲污染等。

　　④輻射污染主要有：電磁污染、射頻輻射污染和放射性污染。

　�、莨馕廴荆貉９馕廴�、燈光污染、視覺污染、反光污染。

　�、薰腆w廢物污染主要指建筑、生活垃圾亂堆，沒有及時清理。

　　2、住宅環(huán)境污染的空間分布。由于住宅環(huán)境污染源類型較多、分散，雖從總體上歸納出規(guī)律有相當大的難度，但還是可以總結出一些特點。在平面上可以用按臨街面、臨公共場所、鄰設施、其他住宅四種位置來考慮。在臨街面住宅會碰到交通噪聲、社會噪聲、施工噪聲、各種光污染、高壓輸電線電磁污染、汽車尾氣污染、油煙污染等，是污染類型最多、污染最嚴重的地方之一。臨公共場所住宅主要是社會噪聲污染。鄰設施住宅主要是機電設施噪聲污染，是污染類型少，但污染可能很嚴重的地方。其他位置住宅污染相對較輕。在垂直方向上，污染源的分布大部分位于地面附近，但高壓輸電線、高架橋、油煙排放口、元線電發(fā)射臺位于較高位置，使污染分布較無規(guī)律。輸電線、高架橋、發(fā)射臺是不常見的，故可以認為大多數(shù)情況下靠地面的住宅遭受的污染較嚴重。有一些污染在空間上常是較均勻分布，如電視放射性幅射污染、廚房油煙污染等。

　　3、住宅環(huán)境污染在時間上的分布。住宅環(huán)境污染在長尺度時間上的分布可分為。持久的、臨時的兩種情況。在短尺度時間上可分為連續(xù)和間斷兩種情況。持久的污染有廚房油煙污染、機電設施噪聲污染、交通噪聲等，在房屋使用期都存在。 臨時性的污染有房屋裝修的噪聲、施工噪聲，在整個使用期只存在較短一段時間。連續(xù)污染源有交通噪聲、高壓輸電線污染等，間斷污染源有廚房的油煙、備用柴油發(fā)電機廢氣污染等。

　　4、住宅環(huán)境污染的可控性。住宅環(huán)境污染的可控性指污染控制的難易程度，它直接影響管理部門的治理控制決策。對住宅的環(huán)境污染一般分為住宅內部污染源、住宅小區(qū)污染源和住宅小區(qū)外污染源。住宅內部污染控制一般可通過設計、物業(yè)管理、用戶進行嚴格控制，如設計獨立的排煙管、禁止在無污水管的陽臺使用洗衣機、規(guī)定裝修時間和要求等。住宅小區(qū)污染源污染控制可望通過小區(qū)規(guī)劃、設計及物業(yè)管理進行嚴格控制，如有噪聲污染設施離住宅應有一段距離及采取防護措施，車輛速度、鳴笛應嚴格控制等。住宅小區(qū)外污染控制一般可通過城市規(guī)劃、城市環(huán)境綜合醫(yī)治理、小區(qū)規(guī)劃、設計來控制。如交通噪聲可設置綠化帶進行控制、把一些非住宅用房布置在臨街位置上等。從以上分析可以看出，當住宅已建成時，污染控制的難度很大，當處于小區(qū)規(guī)劃設計階段時，污染較易控制。在物業(yè)管理階段，可控性較好的污染有小區(qū)內車輛噪音、水箱、水池游泳池水質污染、酒樓油煙污染與噪聲污染等，可控性較差的有城市道路的交通噪聲、小區(qū)機電設施噪聲等。

　　四、生態(tài)住宅小區(qū)管理

　　物業(yè)管理公司可運用生態(tài)學理論來建設和管理住宅小區(qū)，提高資源利用效率，改善環(huán)境，增加小區(qū)活力，提高人們生活水平。目前，物業(yè)管理公司在生態(tài)住宅小區(qū)管理中，需重視下面工作：

　　1.實施ISO14000B叫環(huán)境管理體系，提高公司生態(tài)環(huán)境管理水平，樹立生態(tài)化的人與自然觀、科學價值觀、經濟觀、綠色價值觀，提高全體員工的生態(tài)環(huán)境意識。

　　2.節(jié)約使用資源，不斷提高資源的轉換率、各種設施的節(jié)能率、廢棄物的無害化處理率，減少小區(qū)中的污染源，并通過法律、技術、經濟上的措施加強對它們的控制和防治，積極推進設施的現(xiàn)代化，積極采用綠色和節(jié)能產品。

　　3.必須依法來規(guī)范建設和管理生態(tài)小區(qū)過程中的各種行為，建立科學的生態(tài)建設與管理指標體系。但要符合國家、地方有關生態(tài)環(huán)境質量法規(guī)、標準。

　　4.宣傳建設生態(tài)小區(qū)的重要性，提高居民的生態(tài)環(huán)境意識、主動參與生態(tài)建設的積極性和遵守各項環(huán)衛(wèi)準則的自覺性，加強青少年的生態(tài)環(huán)境教育，猛烈抨擊違反環(huán)保法規(guī)的人與事，形成一種為生態(tài)建設作貢獻光榮、破壞生態(tài)環(huán)境可恥的良好氛圍。