土地登記代理合同中代理人與委托人的權利和義務

　　（一）土地登記代理人在代理合同中的權利和義務

　　1、土地登記代理人的權利

　　土地登記代理人的權利是由接受委托人的委托并簽訂土地登記代理合同而產(chǎn)生的。由于土地登記代理人進行的是民事活動，因此其權利的產(chǎn)生必須符合法律程序并受法律保護。所謂符合法律程序，就是雙方當事人必須簽訂明確雙方權利和義務關系的代理合同，并使合同的內(nèi)容符合有關法律法規(guī)的規(guī)定�？偟膩碚f，土地登記代理人的權利主要有以下幾個方面：

　　（1）獲取勞務報酬的權利。

　　土地登記代理人有權利就其開展的土地登記代理活動所付出的勞動向委托人索取勞動報酬。獲得勞務報酬是土地登記代理人最基本的權利。但土地登記代理人要求報酬應當以約定的委托事務完成為前提。勞務報酬的支付標準和支付方式應在土地登記代理合同中予以明確。但代理費的支付不應突破國家的有關規(guī)定。

　　（2）依法開展土地登記代理業(yè)務的權利。

　　在代理合同規(guī)定的授權范圍內(nèi)，依照法律規(guī)定，由土地登記代理人獨立開展土地登記代理業(yè)務，即有權決定如何進行具體的業(yè)務操作。

　　（3）要求委托方提供相關資料的權利。

　　在開展土地登記代理業(yè)務過程中，土地登記代理人有權要求委托人提供與土地登記代理業(yè)務相關的已有資料，且應保證資料的真實性。

　　2、土地登記代理人的義務

　　（1）按照委托人指示處理代理事務的義務

　　為委托人處理事務是土地登記代理人的義務，土地登記代理人應當依照委托人的授權指示處理事務，在開展土地登記代理合同中，委托人的授權指示可以表現(xiàn)為：①固定不變的指示。委托人的指示是指令性的，其要求的內(nèi)容和范圍完全是固定的，不允許土地登記代理人改變，土地登記代理人只能按照指示辦理；②可以變動的指示。委托人指示是指導性的，其要求的內(nèi)容和范圍基本上是確定的。但是允許土地登記代理人在實際處理事務時，對其中某一部分可能發(fā)生的變化據(jù)實調(diào)整和變動；③任意性指示。委托人的指示只有很籠統(tǒng)的要求，沒有具體的內(nèi)容和范圍，允許土地登記代理人視具體情況具體處理事務。

　　（2）及時告知的義務

　　土地登記代理人在處理委托人的事務時，應當按照委托人的要求隨時報告處理事務的進展情況。處理事務完畢后應當向委托人報告處理事務的過程和應當交付委托人的有關文件及書證等材料。土地登記代理人向委托人報告處理事務的過程和結(jié)果應當視委托人的要求和必要性為限。

　　（3）維護委托人權益的義務

　　土地登記代理人不得與第三者串通或合伙隱瞞真相，損害委托人的利益。在代理過程中，土地登記代理人有義務維護委托人的合法利益。

　　（4）將處理事務的收益和所得交付委托人的義務

　　由于土地登記代理是以委托人的名義開展登記代理業(yè)務的，所以在開展土地登記代理過程中獲得的收益，包括錢財、物品以及孽息等，應當及時交付給委托人。無論以委托人的名義還是以代理人自己的名義，或者由第三人取得的收益都應交付委托人。