第七節(jié) 房地產狀況調整

　　一、房地產狀況調整的含義

　　運用市場法估價需要將可比實例房地產與估價對象房地產進行全面比較，如果兩者不同（往往是這種情況），還應對可比實例的成交價格進行房地產狀況調整，因為房地產自身狀況的好壞還關系到其價格高低。進行房地產狀況調整，是把可比實例房地產在其自身狀況下的價格，調整為在估價對象房地產狀況下的價格。

　　因此，經過房地產狀況調整之后，就把可比實例在其自身房地產狀況下的價格變成了在估價對象房地產狀況下的價格。

　　值得指出的是，在進行房地產狀況的比較、調整之前，要弄清可比實例房地產狀況和估價對象房地產狀況是何時的狀況。可比實例房地產狀況應是其成交價格所對應或反映的房地產狀況，而不是它在估價時點或其他時間的狀況。因為在估價時點或其他時間，可比實例房地產狀況可能發(fā)生了變化，從而其成交價格就不能反映了。例如，某個可比實例是8個月前成交的，成交之后，購買者對它進行了裝修改造，甚至改變了用途，或者周圍環(huán)境和景觀發(fā)生了較大變化等。除了期貨房地產（如期房）的成交價格之外，可比實例房地產狀況一般是在其成交日期時的狀況。估價對象房地產狀況應是其需要評估的價值所對應或反映的房地產狀況，通常是在估價時點時的狀況。但在本書第五章第五節(jié)“估價時點原則”中看到，也有估價時點為現在、估價對象為歷史狀況或未來狀況下的估價。在這種估價情況下，估價對象房地產狀況就不是在估價時點時的狀況了。

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