第五章 房地產(chǎn)估價原則

　　本章介紹房地產(chǎn)估價原則的含義、內(nèi)容和作用，各項估價原則對房地產(chǎn)估價特別是對其中估價結(jié)果的要求，房地產(chǎn)估價為何要遵循這些原則以及在實際估價中如何遵循這些原則。

　　第一節(jié) 房地產(chǎn)估價原則概述

　　一、房地產(chǎn)估價原則的含義

　　房地產(chǎn)價格雖然受許多復(fù)雜多變的因素的影響，但觀察其形成和變動過程，仍然存在一些基本規(guī)律。房地產(chǎn)價格在總體上、從某種意義上講是客觀存在的，不會因為個別市場參與者希望它有多高它就會有那么高，或者希望它有多低它就會有那么低。因此，房地產(chǎn)估價師要評估出客觀合理的房地產(chǎn)價值，就不能把自己主觀隨意認(rèn)定的某個“價值”強加給估價對象，而應(yīng)當(dāng)遵循房地產(chǎn)價格形成和變動的客觀規(guī)律，通過對這些規(guī)律的認(rèn)識與掌握，運用科學(xué)的估價方法，把客觀存在的房地產(chǎn)價值“發(fā)現(xiàn)”、“揭示”出來。

　　人們在房地產(chǎn)估價的反復(fù)實踐和理論探索中，逐漸認(rèn)識了房地產(chǎn)價格形成和變動的客觀規(guī)律，并在此基礎(chǔ)上總結(jié)和提煉出了一些簡明扼要的進行房地產(chǎn)估價應(yīng)當(dāng)依據(jù)的法則或標(biāo)準(zhǔn)。這些法則或標(biāo)準(zhǔn)就是房地產(chǎn)估價原則。因此，給房地產(chǎn)估價原則下一個定義則是：在房地產(chǎn)估價的反復(fù)實踐和理論探索中，在認(rèn)識房地產(chǎn)價格形成和變動客觀規(guī)律的基礎(chǔ)上，總結(jié)和提煉的一些簡明扼要的進行房地產(chǎn)估價所應(yīng)依據(jù)的法則或標(biāo)準(zhǔn)。

　　二、房地產(chǎn)估價原則的種類

　　房地產(chǎn)估價原則主要有以下6項：①獨立、客觀、公正原則；②合法原則；③最高最佳使用原則；④估價時點原則；⑤替代原則；⑥謹(jǐn)慎原則。這些原則可以分為以下3個層次：①基本原則；②普適技術(shù)性原則；③特殊原則。

　　房地產(chǎn)估價工作的性質(zhì)，決定了獨立、客觀、公正原則是房地產(chǎn)估價的基本原則。“獨立、客觀、公正”對于房地產(chǎn)估價師而言，就好比是對于醫(yī)生而言的“救死扶傷”，對于律師而言的“維護當(dāng)事人合法權(quán)益”。因此，獨立、客觀、公正不僅是房地產(chǎn)估價的基本原則，而且可以說是房地產(chǎn)估價的最高行為準(zhǔn)則，是房地產(chǎn)估價師的天職。

　　在各種估價目的的房地產(chǎn)估價中都應(yīng)遵循的原則，稱為普適性原則或者一般原則，主要有獨立、客觀、公正原則，合法原則，最高最佳使用原則，估價時點原則，替代原則。這些原則中除獨立、客觀、公正原則是基本原則外，其余都是技術(shù)性原則，這些技術(shù)性原則可以稱為普適技術(shù)性原則。

　　某些估價目的的房地產(chǎn)估價還應(yīng)遵循一些其他原則，例如房地產(chǎn)抵押估價還應(yīng)遵循謹(jǐn)慎原則。這些僅適用于某種或某些估價目的的房地產(chǎn)估價原則，可以稱為特殊原則。

　　由上可知，最高行為準(zhǔn)則與技術(shù)性原則是相互對應(yīng)的，普適性原則與特殊原則也是相互對應(yīng)的。因此，謹(jǐn)慎原則也屬于技術(shù)性原則。

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