（三）周圍環(huán)境和景觀

　　影響房地產(chǎn)價格的周圍環(huán)境和景觀因素，是指那些對房地產(chǎn)價格有影響的房地產(chǎn)周圍的物理性狀因素和人文狀況因素，主要有大氣環(huán)境、水文環(huán)境、聲覺環(huán)境、視覺環(huán)境、衛(wèi)生環(huán)境和人文環(huán)境等。

　　1．大氣環(huán)境

　　大氣就是空氣，是人類賴以生存、片刻也不能缺少的物質(zhì)?？諝赓|(zhì)量的好壞，對人體健康十分重要。房地產(chǎn)所處地區(qū)的空氣中是否有難聞氣味、有害物質(zhì)和粉塵等，對房地產(chǎn)價格有很大影響。尤其是化工廠、鋼鐵廠、屠宰廠、醬廠、垃圾站、公共廁所等都可能造成空氣污染，因此，凡接近這些地方的房地產(chǎn)價格較低。

　　2．水文環(huán)境

　　地下水、溝渠、河流、江湖、海洋等的污染程度如何，對其附近的房地產(chǎn)價格也有很大影響。如靠打水井來解決飲水的地區(qū)，地下水的質(zhì)量或其受到的污染程度，對該地區(qū)的房地產(chǎn)價格有更大的影響。

　　3．聲覺環(huán)境

　　汽車、火車、飛機、工廠、人群（如周圍是否有農(nóng)貿(mào)市場、中小學(xué)）等，都可能形成噪聲。對于住宅、旅館、辦公、學(xué)校、科研等類房地產(chǎn)來說，噪聲大的地方，房地產(chǎn)價格較低；噪聲小、安靜的地方，房地產(chǎn)價格通常較高。

　　4．視覺環(huán)境

　　房地產(chǎn)周圍安放的東西是否雜亂，例如電線桿、廣告牌、標(biāo)示牌等的豎立狀態(tài)和設(shè)計是否美觀，建筑物之間是否協(xié)調(diào)，公園、綠化等形成的景觀是否賞心悅目，都會對房地產(chǎn)價格有影響。

　　5．衛(wèi)生環(huán)境

　　清潔衛(wèi)生狀況，包括垃圾堆放等情況，對房地產(chǎn)價格也有影響。

　　6．人文環(huán)境

　　中國有句老話：“近朱者赤，近墨者黑”。人文環(huán)境包括該宗房地產(chǎn)所在地區(qū)的聲譽、居民特征（如職業(yè)、素質(zhì)）、治安狀況（如犯罪率）等。聲譽好、居民素質(zhì)高、生命財產(chǎn)均安全地區(qū)的房地產(chǎn)價格必然高于其他地區(qū)。

　　此外，房地產(chǎn)所在地區(qū)的綠地率（或綠化覆蓋率）、容積率、建筑密度、建筑間距等也反映了其環(huán)境和景觀狀況，它們的高低、大小對房地產(chǎn)價格也有影響。

　　（四）外部配套設(shè)施

　　對于房地產(chǎn)開發(fā)用地，外部基礎(chǔ)設(shè)施完備狀況是特別重要的。對于已建成的房屋特別是住宅，外部公共服務(wù)設(shè)施完備狀況是特別重要的。一般地說，外部配套設(shè)施完備，特別是周邊有教育質(zhì)量高的中小學(xué)、醫(yī)療水平高的醫(yī)院以及有購物中心、休閑娛樂場所的，房地產(chǎn)價格就高；反之，房地產(chǎn)價格較低。

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